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24 January 2014

L'année 2014, un tournant pour les marchés immobiliers européens (analyse)

- 2015 marquera le véritable redémarrage des marchés - Jeudi 23 janvier, à l’occasion de son rendez-vous traditionnel de début d’année, l’Année Immobilière, BNP Paribas Real Estate a dressé le bilan du marché de l’immobilier d’entreprise en Europe devant près de 2 500 clients présents au Palais des Congrès de Paris.

Le marché des bureaux européen

5,6 millions de m² ont été commercialisés en 2013 sur les marchés utilisateurs des neuf principaux marchés européens de BNP Paribas Real Estate, soit une baisse de 8% seulement par rapport à 2012. « C’est une bonne surprise dans un contexte économique turbulent en Zone euro », commente Thierry Laroue-Pont, Président Advisory Europe et Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate. Le marché de l’investissement en Europe s’est, quant à lui, envolé avec un volume d’investissement de 152 milliards d’euros en 2013 ; soit une augmentation de 27% sur un an. L’appétit pour le Royaume-Uni et l’Allemagne, soutenus par des économies solides, ne tarit pas. Laurent Boucher, Vice-Président, Directeur Général Délégué Advisory France, observe que : « 2013 témoigne d’une véritable envolée de l’investissement au Royaume-Uni et en Allemagne, d’une belle résilience de la France et même d’un retournement positif des marchés secondaires qui enregistrent des croissances à trois chiffres portées par des investisseurs étrangers. »

 Bureaux en Ile-de-France et Régions

Le marché des petites et moyennes surfaces confirme qu’il s’agit d’un « pilier » fondamental du marché avec une baisse limitée à 6% seulement dans un contexte de dégradation globale de 25% des volumes traités en Ile-de-France, mais avec des disparités : le Croissant Ouest et La Défense ont mieux performé que les 1ère et 2ème Couronnes. « La division permet à des immeubles de grande surface de trouver plus aisément des locataires », analyse Loïc Cuvelier, Directeur Bureaux Ouest Île-de-France < 5 000 m².

« 2013 a été une année décevante en termes de grandes transactions (- 45%). Elle a été marquée par les efforts considérables consentis par les bailleurs, tels que la baisse des valeurs faciales et la hausse des franchises concédées, qui ont permis de proposer aux utilisateurs des valeurs économiques désormais en phase avec leurs attentes », explique Éric Beray, Directeur des Grandes opérations Île-de-France. « Les utilisateurs envisagent aujourd’hui un coût global intégrant franchises, charges et optimisation des surfaces. La recherche d’économies ne porte pas que sur le loyer, ce qui explique l’appétence des grands utilisateurs pour les immeubles neufs et certifiés qui ont représenté 80% de la demande placée cette année ». À échéance 2016, certains secteurs devraient se retrouver en tension, faute de livraisons suffisantes en blanc, comme dans Paris intra-muros et en 1ère Couronne Nord.

En 2013, les Régions résistent, en totalisant 1,22 million de m² transactés (-5 % par rapport à 2012), avec des disparités entre les villes. La performance de certaines villes est due notamment à des grandes transactions. Pour Jean-Laurent de La Prade,  Directeur du Pôle Régions : " L’offre neuve disponible dans les quartiers d'affaires comme Part-Dieu, Euroméditerranée, Euronantes ou Euratlantique devrait répondre à l'appétit des utilisateurs en 2014". La confiance est de mise pour 2014 en Île-de-France comme en Régions.

Logistique

2,5 millions de m² ont été transactés sur le marché des entrepôts en 2013, soit une croissance de 12% par rapport à 2012. « Malgré un environnement économique peu porteur, le marché a su trouver les ressorts nécessaires pour son redémarrage, soutenu par les opérations en compte propre et en clé en main », commente René Jeannenot Responsable du Pôle Activité/Logistique et ajoute « l’autre fait marquant de cette année 2013, c’est bien la croissance du volume de commercialisation des opérations en clé en main qui a représenté près de 50% des transactions en 2013 ». Malgré l’augmentation des transactions, l’offre à un an a été marquée par une hausse modérée (+3% en un an) pour s’établir à 3,7 millions de m² disponibles au 1er janvier 2014. « Toutefois, l’offre actuelle n’est pas toujours adaptée aux demandes exprimées, notamment en plates-formes XXL », constate René Jeannenot. « La reprise économique progressive attendue pour 2014 devrait permettre de consolider le redémarrage du marché des entrepôts amorcé en 2013. Je suis confiant pour 2014 », conclut René Jeannenot.

Commerce

Le chiffre d’affaires du commerce de détail a continué de progresser en 2013, de l’ordre de +0,8%. Malgré la croissance toujours forte du e-commerce, le marché des commerces reste dynamique. Dans le cadre du développement multi-canal, « l’emplacement physique joue souvent le point d’ancrage et de vitrine de la marque », analyse Thierry Bonniol, Directeur Commerce Île-de-France. « Finalement, le premier impact de la révolution digitale aura été de faire progresser les valeurs "prime" », commente Thierry Bonniol. Les Champs Elysées dépassent désormais les 20 000 €/m²/an. Néanmoins, tempère Thierry Bonniol, « le marché se polarise ». En dehors des grandes agglomérations et des villes touristiques, les emplacements secondaires sont à la traîne, avec des baisses de valeurs et une progression de la vacance. Mais Thierry Bonniol est optimiste car « la demande en commerce reste dynamique. » La France est un pays très attractif en termes d’implantation commerciale, comme le montre la vitalité des nouveaux entrants sur son territoire.

Investissement

Avec 17,9 milliards d’euros engagés sur l’ensemble de l’année 2013, Laurent Boucher constate « une très bonne résistance du marché de l’investissement qui est resté stable malgré un marché locatif en nette baisse ». Si les investisseurs français restent majoritaires avec 61% des volumes investis, « l’une des principales tendances 2013 est le retour des fonds américains sur le marché français », observe Olivier Ambrosiali, Directeur Investissement en Île-de-France. Pour conclure, Laurent Boucher estime que « 2014 sera meilleure que 2013, le point d’inflexion du cycle immobilier a eu lieu au 2ème semestre ». 2014 confirmera l’attrait du marché français auprès des « new comers » moyen-orientaux et asiatiques avec une diversification des profils d’investissement et des actifs recherchés.

Prospective

Pour 2014, une timide progression du PIB est attendue autour de 0,7 %. Au-delà, la reprise devrait suivre son cours, entraînée par un environnement extérieur plus porteur et une situation intérieure moins difficile. « En 2014, l’absorption nette des bureaux en Île-de-France devrait progresser mais ne compenser qu’en partie le niveau encore élevé des surfaces livrées. C’est la raison pour laquelle  le taux de vacance est encore attendu en légère progression cette année», analyse Richard Malle, Directeur Research France.

Les investisseurs, et notamment ceux internationaux, expriment leur volonté de renforcer leur présence dans les marchés européens qu’ils estiment profitables et sûrs à moyen/long terme. « Après au moins 20 milliards d’euros attendus cette année, nous tablons sur des volumes de plus de 22 milliards d’euros en 2015, confirmant ainsi l’attractivité de la France », ajoute Laurent Boucher. « Ce n’est pas tant l’appétit des investisseurs qui est en jeu que la disponibilité des produits répondant à leur demande. » Le pipeline des grandes opérations en cours annonce un rebond des grandes transactions en Ile-de-France en 2014. Pour preuve, les 250 000 m2 en cours de signature en grandes surfaces par les équipes de BNP Paribas Real Estate.

« Après 1,8 million de m² commercialisés en bureaux en Île-de-France en 2013, nous nous préparons à approcher les 2,2 millions de m² pour 2014 et 1,3 millions en Régions. Si 2014 sera l’année du tournant pour les marchés européen et français, leur véritable redémarrage est attendu à partir de 2015 », conclut Thierry Laroue-Pont.

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