Avec une montée en puissance des volumes investis en immobilier logistique en 2019 de 4,9 milliards d’euros et un niveau record estimé à 1,6 milliard sur le premier trimestre 2020 en France, le secteur suscite l’intérêt croissant des investisseurs ces dernières années en Europe. Le marché profite de deux moteurs majeurs : le dynamisme du e-commerce et la restructuration de la supply chain dans la distribution et l’industrie. Alors que les nouvelles technologies viennent notamment transformer la chaîne de valeur de la logistique avec la création de nouveaux marchés, la crise sanitaire pourrait également accélérer l’évolution d’un secteur en perpétuel mouvement.

 

Les années 1990 ont vu naître un véritable marché immobilier consacré à la logistique. La tendance va plus que jamais se renforcer au fil des années et le secteur va naturellement connaître un intérêt progressif d’investisseurs très variés. Entre 1994 et 2007, 61% des surfaces d’entrepôts ont été construites par des promoteurs immobiliers et non par les utilisateurs selon des chiffres rapportés par RAIMBAULT en 2014.

Le marché de l’immobilier professionnel est en croissance ces dernières années. Comptant pour 12% des investissements en 2019 (+ 4 points par rapport à 2018), la logistique porte pour beaucoup cette augmentation avec +78 % en un an. En Europe, la logistique représente 13 % des montants investis en immobilier d’entreprise et a connu, ces dernières années, son plus important volume d’investissement selon les chiffres d’European Logistics Market en février 2019.

A travers une enquête approfondie, BNP Paribas Real Estate met en évidence les tendances actives depuis quelques années à l’origine du paysage logistique actuel et se penche sur les signaux, persistants ou nouveaux, qui expliqueront les configurations logistiques de demain, de la localisation à la configuration des plateformes, en passant par le respect de l’environnement et le bien être des collaborateurs.

L’entrepôt XXL, norme durable dans le paysage de l’immobilier logistique ?

Un phénomène influencé par le e-commerce

 

Afin de faire face à l’optimisation des flux et la massification des stocks, l’entrepôts XXL, dont la surface dépasse les 40 000 m², devient une norme depuis plusieurs années déjà. Pour les propriétaires, le phénomène s’explique donc par une volonté d’optimisation des coûts, mais également sous l’influence du dynamisme du e-commerce.

Si le segment des bâtiments de 40 000 et 60 000 m² reste constant depuis plusieurs années, la part de projets de surfaces plus importantes est quant à elle en forte augmentation. A titre d’exemple, en 2014, le plus grand bâtiment logistique livré affichait 112 000 m², à St-Martin-de-Crau pour Castorama. En 2019, 190 000 m² sont exploités par Conforama à Tournan-en-Brie. Nous pouvons également noter les projets XXL d’Amazon à Bretigny va également prochainement s’appuyer sur une surface de 185 000 m² à Augny (57), proche de Metz.

>> Immobilier logistique : Comment choisir une nouvelle implantation ? <<

Les marchés secondaires et hors dorsale, nouveaux terrains de jeu ?

Des marchés périphériques pleins d'atouts

 

La Dorsale, Lille – Paris – Lyon – Marseille, constitue l’axe historique du développement logistique français. Sur le plan de la construction, cet axe se maintient aux alentours des 70 % de surfaces développées sur l’ensemble du territoire. Néanmoins, nous constatons une augmentation de la construction de nouveaux entrepôts sur les marchés hors dorsale, aussi bien clé en main que des lancements en blanc.

Quels sont les atouts de ces marchés périphériques ?

  • Tout d’abord, les régions peuvent aujourd’hui s’appuyer sur un marché foncier plus attractif, tant sur la disponibilité que sur les prix.
  • Par ailleurs, nous assistons à une refonte des schémas directeurs immobiliers, marquée par de grands projets de renouvellement ou de renforcement des réseaux, en particulier chez les acteurs majeurs de la grande distribution.

Enfin, il existe une volonté réelle des utilisateurs de se rapprocher des bassins de consommation, dans une optique d’optimisation des délais et des coûts de transport.

Le e-commerce à l’origine d’un nouveau process logistique ?

Les entrepôts ont besoin d'augmenter leurs surfaces

 

Aujourd’hui dans un contexte d’évolution des attentes des clients, des canaux de distribution et de prise de conscience environnementale, le paysage logistique français ne cesse de se réinventer. Les modes de consommation dilués dans le temps et l’espace ont très largement impacté le marché de l’immobilier logistique. Finalement il n’existe plus un modèle, mais une multitude de solutions complémentaires pour un maillage territorial optimal en termes d’efficacité et de rentabilité. Il y a par exemple tout un process logistique qui s’est créé autour du e-commerce. En matière d’immobilier logistique, cela se traduit par l'émergence des bâtiments conçus sur plusieurs étages. Les entrepôts prennent de la hauteur pour offrir aux utilisateurs une mezzanine ou un étage intermédiaire qui permet d'augmenter la surface de stockage.

Pour illustrer ce phénomène, le dernier exemple en date n’est autre que le hub de distribution urbaine d’Ikea et de Leroy Merlin au sein de la plateforme logistique à double étage Paris Air2 Logistique située sur le port de Gennevilliers (92). On y retrouve 63 000 m² répartis sur deux niveaux, aux portes de Paris. Le géant suédois du mobilier occupe 80 % de la plateforme. Ce centre de distribution urbaine dernière génération permet d’accélérer sa stratégie multicanale et d’optimiser les livraisons (délais plus rapides et créneaux plus précis) sur Paris et l’Ouest Francilien. Par ailleurs, l’entrepôt héberge le stock du nouveau magasin IKEA La Madeleine et assure son réassort au quotidien.

La crise sanitaire : vers un bouleversement des modes de consommation ?

Vente en ligne et livraison à domicile

 

La crise sanitaire que nous traversons actuellement vient naturellement bouleverser les modes de consommation qui tendent davantage vers les produits locaux. Alors se dirige-ton vers une refonte du réseau, notamment pour les acteurs de l’industrie agroalimentaire, avec un raccourcissement des circuits et une multiplication des points d’approvisionnement ? Plus que jamais les longues semaines de confinement mises en place au printemps dernier sont venues renforcer les ventes en ligne, avec une hausse notable des livraisons à domicile et du recours au drive. Ainsi, la crise sanitaire pourrait bien s’installer comme un véritable accélérateur dans les réflexions stratégiques autour des chaînes logistiques. Plus que jamais, de nouveaux modèles en phases avec le canal traditionnel pourraient émerger.

Par ailleurs, assisterons-nous à une augmentation de la mécanisation et de la robotisation des entrepôts ? « Cela permettrait en effet à l’entrepôt, plus autonome de fait, de continuer à fonctionner si l’on rencontre d’autres crises similaires dans les années à venir. Tous les entrepôts ne peuvent pas avoir recours à une robotisation intégrale. La place de l’humain restera donc très présente. Robotisation et main d’œuvre qualifiée sont parfaitement complémentaires », assure René Jeannenot. Là aussi la pandémie du COVID-19 pourrait donc venir marquer un tournant dans le secteur de la logistique.

Finalement, la crise sanitaire vient plus que jamais conforter la logistique parmi les classes d’actifs les plus résilientes. En effet, les acteurs de la logistique, indispensables au quotidien, ont pu démontrer toute leur efficacité avec notamment la continuité des livraisons de produits alimentaires et de première nécessité. Le bénéfice d’image que la Logistique retirera de cette période inédite devrait favoriser, tant le besoin en nouvelles plateformes que l’accueil, par les collectivités et les populations, des futurs projets de construction de plateformes logistiques.

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