« Un premier enseignement (de la pandémie) qu’il est bon de rappeler quand tout semble morose : notre secteur ne s’est pas e!ondré » fait valoir Thierry Laroue-Pont. Le président du groupe BNP Paribas Real Estate en met en exergue un deuxième : « nous sommes toujours debout car nous avons rapidement pris la mesure des changements profonds que ce"e crise est en passe d’accélérer ». Et selon ce professionnel leader, « en 2021, nous écrivons la première page de la ville inclusive et résiliente »…
Depuis maintenant une longue année, une pandémie comme nous n’en avions jamais connue dans l’histoire moderne nous a tenus à l’écart de l’immobilier. Bureaux, restaurants, cinémas, centres commerciaux et petites boutiques de quartiers… De quoi chambouler un secteur qui a plutôt la réputation de prendre son temps pour se transformer. Un an après les premiers confinements européens, nous sommes nombreux à nous interroger sur ce qui adviendra dans les prochains mois.
L’immobilier toujours debout
Déjà, un premier enseignement qu’il est bon de rappeler quand tout semble morose : notre secteur ne s’est pas effondré. Il a connu son lot de difficultés, comme l’arrêt des chantiers, l’impossibilité d’organiser les visites physiques, les doutes aussi des investisseurs institutionnels comme particuliers qui ont parfois préféré reporter certains arbitrages… Malgré tout cela, nous sommes toujours debout. Ainsi, alors que nous aurions pu craindre son arrêt total, le marché de l’investissement en Europe a montré une forte résilience. Si les volumes investis en immobilier d’entreprise en 2020 ont diminué de 23 % par rapport à 2019 (contre un effondrement de 47 % en 2008 !), atteignant tout de même 222,4 milliards d’euros, il est important de relativiser la chute en rappelant que 2019 fut l’année de tous les records. Le scénario du ralentissement durable de l’activité observé durant la période post-crise financière de 2008 semble écarté et nous attendons un rebond des volumes investis à hauteur de 13 % dès 2021. Sur le terrain, nos chantiers ont finalement repris au bout de quelques semaines, des protocoles sérieux ont permis le retour sécurisé sur le lieu de travail, les négociations ont repris leur cours et nous avons accéléré le développement de certaines innovations comme les visites virtuelles. Nous avons tenu parce que, en dépit d’idées reçues sur notre beau secteur, nous avons su nous adapter et faire preuve d’agilité. Nous avons répondu présents auprès de nos clients entreprises, particuliers, élus… Nous les avons aidés à traverser cette crise folle. Soyons fiers de ce que nous avons accomplis ensemble depuis un an.
Une révolution qui ne fait que démarrer
Un deuxième enseignement est que nous sommes toujours debout car nous avons rapidement pris la mesure des changements profonds que cette crise était en passe d’accélérer. La dispersion des lieux de travail, le rééquilibrage entre Paris et les régions, les besoins exponentiels en logistique, le retour à une consommation et des loisirs à l’échelle du quartier, ce quartier du quart d’heure cher à Carlos Moreno et qui a pris tout son sens ces derniers mois. A la fois rien de nouveau et, en même temps, une révolution dont on soupçonne qu’elle ne fait que démarrer et dont je me garderai de prédire l’atterrissage. Surtout, cette année étrange passée essentiellement entre la chambre, la cuisine et le salon a déclenché une prise de conscience positive pour nos activités en montrant à quel point nous sommes au cœur de la vie des gens. Alors que certains pessimistes s’imaginaient déjà que les nouvelles technologies nous feraient immanquablement basculer dans un monde totalement virtuel, le choc des confinements et autres couvre-feux a immédiatement généré un manque cruel de vie réelle, de contacts avec ses collègues, de déjeuner au restaurant avec sa famille, de sorties ciné avec ses amis. Une réalité implacable s’est imposée : l’immobilier, dans toute sa diversité, est un actif essentiel de notre vie quotidienne et modèle toutes nos activités économiques et sociales. L’attrait qu’il représente pour les investisseurs ne s’est pas tari et certaines classes d’actifs ont même enregistré des performances toujours très élevées en dépit de la crise. La logistique a ainsi atteint 38,1 milliards d’euros investis en Europe en 2020, soit une chute de seulement 2 % par rapport à 2019. Désormais c’est à nous, professionnels de l’immobilier, d’imaginer et de construire ce fameux monde d’après.
Le besoin d’une plus grande mixité
Ne perdons pas de temps à débattre de la fin des bureaux : toutes les études menées depuis le premier confinement, y compris celles conduites par BNP Paribas Real Estate, ont montré combien les Européens réclament d’avoir à nouveau accès à leurs bureaux. En revanche, bien sûr, nous devons impérativement accélérer l’émergence de nouveaux lieux de travail, avec une approche modulaire qui intègre le bureau classique, le télétravail, ainsi que les tiers-lieux. Les mètres carrés ne disparaitront pas car cela serait synonyme de précarisation des espaces de travail au détriment des utilisateurs. Ces mètres carrés seront, en revanche, valorisés différemment, avec une plus large place faite aux espaces communs et collaboratifs, avec une approche nouvelle sur l’intensité d’usage afin, aussi, de reconnecter les bureaux avec la ville. Car si la crise a confirmé notre besoin absolu de vie réelle, elle a aussi accéléré le besoin d’une plus grande mixité dans la conception des espaces urbains. Bureaux, logements, résidences services, « retail » de proximité, « hub » de mobilité ou encore logistique du dernier kilomètre devront cohabiter harmonieusement pour améliorer l’expérience de vie des habitants, avec une intensité d’usage renforcée pour cesser de gaspiller des mètres carrés dans des territoires déjà très denses et dans un objectif de zéro artificialisation nette des sols qui pose le débat de la hauteur des immeubles…
Le besoin d’une plus grande mixité
Ne perdons pas de temps à débattre de la fin des bureaux : toutes les études menées depuis le premier confinement, y compris celles conduites par BNP Paribas Real Estate, ont montré combien les Européens réclament d’avoir à nouveau accès à leurs bureaux. En revanche, bien sûr, nous devons impérativement accélérer l’émergence de nouveaux lieux de travail, avec une approche modulaire qui intègre le bureau classique, le télétravail, ainsi que les tiers-lieux. Les mètres carrés ne disparaitront pas car cela serait synonyme de précarisation des espaces de travail au détriment des utilisateurs. Ces mètres carrés seront, en revanche, valorisés différemment, avec une plus large place faite aux espaces communs et collaboratifs, avec une approche nouvelle sur l’intensité d’usage afin, aussi, de reconnecter les bureaux avec la ville. Car si la crise a confirmé notre besoin absolu de vie réelle, elle a aussi accéléré le besoin d’une plus grande mixité dans la conception des espaces urbains. Bureaux, logements, résidences services, « retail » de proximité, « hub » de mobilité ou encore logistique du dernier kilomètre devront cohabiter harmonieusement pour améliorer l’expérience de vie des habitants, avec une intensité d’usage renforcée pour cesser de gaspiller des mètres carrés dans des territoires déjà très denses et dans un objectif de zéro artificialisation nette des sols qui pose le débat de la hauteur des immeubles…
En tant que promoteur, commercialisateur, conseil, investisseur et property manager, BNP Paribas Real Estate revendique une approche multi-usage et créative de l’immobilier et, donc, de la ville. Nous avons une opportunité historique de repousser les frontières exiguës du passé en faisant de l’économie circulaire et des critères ESG la nouvelle norme, en intégrant les enjeux de réversibilité avec une meilleure conception des « espaces capables » facilitant la mutation des usages, en systématisant mixité et accessibilité, et en inventant une ville faite à la fois pour les habitants actuels, mais aussi pour celles et ceux qui suivront. En résumé, il s’agit, plus que jamais, de mettre l’humain au cœur de nos réflexions et de nos actions. En 2020, nous avons fermé, contraints, la page d’une approche fonctionnelle de la ville. En 2021, nous écrivons la première page de la ville inclusive et résiliente. Loin d’être des « buzz words », ces notions ont brutalement pris une épaisseur particulière à l’aune de la crise sanitaire. A nous d’en faire désormais une réalité tangible pour la société.
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