Gérer un fonds d’investissement immobilier ne se limite pas à sélectionner les meilleurs actifs immobiliers du marché pour assurer un rendement optimal aux investisseurs. Gérer un fonds d’investissement immobilier, c’est avant tout s’assurer de la cohérence des actifs au regard du marché et des attentes actuelles et futures des occupants. Une vision qui consiste à adopter une vision à long terme en engageant des travaux de rénovation ou restructuration, qui participeront in fine à l’attractivité et à la valorisation de l’actif. Aujourd’hui la réhabilitation et la flexibilité des immeubles, la réversibilité des espaces sont au cœur des projets car elles permettent de positionner les actifs immobiliers dans une approche plus responsable et vertueuse.

 

C’est de cette approche centrée sur l’humain qu’est née l’offre de service Workplace & Design de BNP Paribas Real Estate Investment Management afin de placer le locataire au centre de la réflexion et de prendre en compte ses attentes et ses usages au sein des espaces de l’immeuble. Cette offre de service sera déployée dans plus de 80 immeubles stratégiques de la société de gestion à travers l’Europe. Elle se décline autour de 4 axes : le design de la relation client, le design des espaces et des parties communes (hall d’accueil, restaurant, espaces de services…), le design des services (conciergerie, salle de sport…) et le design du développement durable.

Améliorer la relation avec le locataire

La prise en compte des attentes des utilisateurs se fait au travers d’enquêtes et de questionnaires pour identifier leurs besoins et proposer une offre de services adaptée.

Les espaces de réunion et de travail mutualisés : « 25 % de nos locataires souhaitent bénéficier d’espaces de réunion mutualisés et d’espaces de co-working même si cela revient à payer un loyer plus important. » explique Gilles Cordon, Head of Workplace & Design, BNP Paribas REIM France.

Les espaces de restauration sont attendus tant au niveau de leur réversibilité que de la variété de l’offre proposés et des plages horaires d’ouverture.

L’atmosphère générale de l’immeuble de bureau a son importance. Elle se traduit par la stimulation des cinq sens à travers la musique, une signature olfactive, le design du mobilier ou encore des expositions artistiques et de l’art digital.

L’intégration ou la prise en compte de l’environnement dans l’immeuble s’illustre par la présence de végétation au sein des bureaux et des parties communes, la création de zones de verdure et la présence de bornes de recharge pour voitures électriques.

Le suivi de la satisfaction des locataires s’effectue chaque année par l’analyse du Net Promoter Score (NPS) qui permet de mesurer la satisfaction client sur une échelle de 1 à 10. La satisfaction du locataire a un impact direct sur sa fidélisation. Un locataire satisfait de son immeuble de bureaux aura probablement plus de chance de renouveler son bail. De la même façon, l’offre de service Workplace & Design peut aussi intervenir en fin de bail. Sur l’immeuble Podium, à La Plaine Saint-Denis, cette stratégie a contribué à la signature d’un nouveau locataire, dans une zone de marché tendue.

L’immeuble de bureau a toujours sa place dans le monde du travail. C’est son usage qui évolue en fonction des besoins et des attentes des utilisateurs. A l’heure où la crise sanitaire de la Covid-19 a généralisé le télétravail, l’immeuble de bureaux se transforme en lieu de sociabilité, d’échanges informels et d’émulation collective, plus difficiles à distance. 

Guillaume Delattre, BNP Paribas Real Estate Investment Management
Guillaume Delattre
Chief Investment Officer at BNP Paribas REIM France
Le design des parties communes

Optimiser chaque m²

Réversibilité des halls et des espaces de restauration

 

Parce que chaque m² doit être optimisé, la réversibilité des parties communes est une tendance amenée à se renforcer. Le hall d’entrée d’une entreprise doit non seulement remplir sa fonction originelle d’accueil des visiteurs et des salariés, mais aussi porter l’identité de l’entreprise dès les premiers pas dans le bâtiment, mettre à disposition des espaces plus confidentiels pour recevoir des clients ou partenaires et intégrer lorsque c’est possible une gamme de services (pressing, relais colis…) accessibles aux collaborateurs et riverains dans l’esprit d’un immeuble de bureaux ouvert sur l’extérieur.

Les équipes de BNP Paribas REIM se sont associées à 3 agences d’architecture de renom pour imaginer et concevoir le design de ces espaces et proposer ainsi une base de réflexion à leurs clients locataires. L’objectif étant toujours de co-contruire l’espace selon les attentes des locataires.

Améliorer les usages au sein des espaces : l’immeuble Néon à Nanterre

 

Cet immeuble neuf, situé à l’Ouest du Grand Paris à Nanterre, a été acquis en 2019. Très rapidement une réflexion sur l’aménagement des espaces communs a été engagée avec l’entreprise locataire pour répondre à ses besoins spécifiques. Le restaurant d’entreprise a été repensé dans un esprit brasserie avec un espace lounge afin de se réunir et travailler en dehors des horaires de restauration. La réception accueille des postes de travail et une zone d’attente confortable pour les visiteurs. Les mobilités douces et les activités physiques sont encouragées par la présence d’un vestiaire et de douches pour les sportifs et les salariés qui se rendent au travail en vélo. Enfin, une attention importante a été donné à l’accès à une connexion Internet fiable dans l’ensemble du bâtiment puisque le Wifi est accessible jusqu’au restaurant d’entreprise et à l’espace extérieur. Ces travaux d’aménagement des espaces immobiliers ont encouragé l’entreprise locataire à étendre ses surfaces louées jusqu’à la location totale de l’immeuble.

Le design des services

L’immeuble de bureaux serviciel

Quand la vie privée s’invite au bureau

 

Le bien-être des salariés fait de plus en plus partie intégrante des stratégies de Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE). De ce fait, les entreprises proposent à leurs collaborateurs une gamme de services au sein même de l’immeuble. Plus que des espaces de travail juxtaposés à des espaces de convivialité, l’immeuble de bureaux de demain sera un immeuble serviciel. Pour répondre aux problématiques d’attrait et de rétention des talents, les entreprises s’appuient sur leur immobilier pour séduire leurs nouvelles recrues et fidéliser leurs collaborateurs. Alors que le télétravail participe à atténuer les frontières entre vie professionnelle et vie privée, que la chambre à coucher se transforme en bureau le temps d’une journée, l’immeuble de bureaux doit, en miroir, répondre aux besoins personnels des salariés. Cela se traduit par la mise à disposition de services : une crèche, une salle de sport, une conciergerie, etc.

Les équipes de BNP Paribas REIM prennent également en charge l’organisation d’un véritable plan d’animation des immeubles dont ils ont la gestion, pour accompagner les occupants et les sensibiliser quant à l’importance de leurs comportements sur l’environnement. Une démarche qui répond à un double objectif : une meilleure compréhension et appréhension des services, et une optimisation de le leur impact sur le bilan carbone et énergétique de leur immeuble. Et ainsi ensemble, locataires, occupants et propriétaires engager un ensemble d’actions dont seule la complémentarité permettra d’atteindre les objectifs du décret tertiaire.

Apporter de nouveaux services aux locataires : l’immeuble Les Portes de France à La Plaine Saint-Denis

 

Un nouvel agencement des espaces intérieurs a permis le déploiement de nouveaux services, une cafétéria, un fitness, un espace bien-être. Deux équipes accueillent quotidiennement les occupants et les visiteurs selon des codes proches de ceux de l’hotellerie. Enfin pour apporter un maximum de flexibilité aux locataires un opérateur de coworking, Now Connected s’est implanté sur deux niveaux.

Le design du développement durable

L’immeuble de bureau responsable

Démarche environnementale

 

Alors que le volet social prend davantage d’ampleur dans les stratégies RSE des entreprises, le volet environnemental en est le volet historique. La construction d’une stratégie de la relation utilisateurs serait incomplète si elle ne prenait pas en compte les enjeux du développement durable. Le design et l’aménagement des espaces de travail se réfléchit à travers l’utilisation de matériaux recyclés ou réemployés et la prise en compte de la biodiversité.

Engager une démarche ESG : l’immeuble 185 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine

 

Un chantier de restructuration des bâtiments a été engagé lorsque le locataire de l’immeuble a déménagé. L’objectif était de faire répondre cet immeuble de bureaux à la localisation premium aux plus hauts standards des enjeux ESG (Environnement, Social, Gouvernance). Un toit terrasse et un jardin intérieur offrent une place dans la ville à la biodiversité. Un forum avec des gradins permet l’organisation d’événements et une « Place du village » conjugue espaces de réunion et espace de restauration. Cette restructuration a permis de louer l’immeuble à deux locataires de renom.

Les propriétaires doivent être prêts à redynamiser leurs actifs. Nous veillons à ce que nos investissements soient en ligne avec nos loyers. Cette stratégie centrée sur l’expérience utilisateur contribue à satisfaire nos locataires et à en attirer de nouveaux. 

Gilles Cordon
Head of Workplace & Design, BNP Paribas REIM France

Les avantages de l’offre de service Workplace & Design de BNP Paribas Real Estate Investment Management

Pour les propriétaires :

  • Fidélisation des locataires et création d’une expérience mémorable pour les prospects
  • Prévention des insatisfactions locataires
  • Augmentation de la valeur d’usage de l’immeuble
  • Repositionnement de l’immeuble sur son marché pour attirer des prospects
  • Augmentation potentielle des loyers
  •  

Pour les locataires :

  • Implication dans la stratégie menée dans l’immeuble
  • Complément voire stimulation des stratégies liées aux espaces de travail déjà mises en place par les occupants dans leurs espaces privatifs
  • •  Adaptation aux transformations rapides des modes de travail.
  • •  Optimisation de l’utilisation de l’ensemble des espaces de l’immeuble.
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