Quelles craintes, attentes et défis vos clients investisseurs ont-ils partagé avec vous face à cette situation inédite ?
FRANCISCO LÓPEZ RAMÓN / Les investisseurs sont hautement concernés par l’évolution future du PIB et de ses impacts sur le secteur de l’immobilier, les deux étant fortement corrélés. De plus, le financement devenant plus complexe, les projets à valeur ajoutée et de développement sont en difficulté. Les investisseurs réfléchissent aux nouvelles méthodes de travail qui affectent le secteur des bureaux et aux nouveaux modes de consommation pour le retail et la logistique. La reprise attendue devrait advenir vers la mi-juin 2021 et le principal défi est de déchiffrer le cycle, de comprendre quand ce sera le bon moment d’investir ou de désinvestir.
DANIELE MARTIGNETTI / Le défi auquel les investisseurs font face aujourd’hui est de prendre des décisions. Ce n’est pas un problème de liquidité (en fait, la pression est bien plus forte depuis qu’ils ont perdu 3-4 mois et ils ont besoin de déployer des capitaux propres) mais plutôt de confiance et de prévisions. Quelle est la meilleure classe d’actifs ? Que font les locataires ? Les variables sont actuellement presque impossibles à définir.
KENNETH ROUSE / La plus grande peur est tout simplement l’incertitude ! Est-ce qu’il y aura une seconde vague en Europe ? Jusqu’à quel point les indicateurs clés de performance économique peuvent-ils tenir ? Est-ce que l’expérience de bureau ou de retail redeviendront un jour les mêmes ? Quel est le juste prix pour investir dans la pierre ? Toutes ces questions légitimes sont discutées quotidiennement avec nos clients, nous sommes simplement dans l’incapacité de fournir des réponses définitives. Nous proposons à la place nos meilleurs conseils, une supervision s’appuyant sur une veille permanente et l’exploitation en temps réel des données. Cependant, la plupart des investisseurs s’attendent à ce que l’immobilier commercial en Irlande rebondisse assez fortement avec de solides perspectives permettant de retrouver de bonnes bases économiques à moyen-long terme. Le marché a mûri, une valeur relativement forte persiste par rapport aux autres villes européennes et la diversité des utilisateurs reste un argument convaincant pour les investisseurs paneuropéens.
VINCENT VOLLENBRONCK / Les clients avec lesquels nous avons des mandats de vente sont principalement préoccupés par le timing. Durant le pic de la crise sanitaire, la plupart des investisseurs ont interrompu leur activité et les achats d’actifs ou de portefeuilles ont été suspendus. A mesure que les restrictions s’amenuisent, les investisseurs reprennent lentement leur activité. Cependant, il reste difficile d’évaluer le bon timing pour démarrer un processus de vente. Attendez- vous que le marché se redresse davantage ou commencez-vous maintenant afin de tirer profit d’être le premier à faire des propositions, et limiter par la même occasion l’impact d’une seconde vague au quatrième trimestre ?
GRÉGOIRE DE MONTPELLIER / Nos clients sont très attentifs à l’évolution des marchés financiers pour les prochains mois en termes de prix et de liquidité. C’est pourquoi nous les guidons à travers cette période complexe et incertaine en leur offrant notre expertise et notre appui. Nos clients investisseurs sont vigilants face à l’évolution des chiffres du marché actuel. Ils ont hâte de savoir ce qu’il va se passer et comment l’espace de bureau va évoluer. Leur préoccupation principale est de savoir si le coworking parviendra à traverser la crise et devenir la nouvelle norme.
SIMON GLENN / Le Covid-19 a apporté des défis sans précédents sur tous les marchés. Alors que nous commençons à revenir à la « normalité », de nouveaux challenges, liés à la santé économique, que ce soit au Royaume-Uni ou dans le monde, vont faire leur apparition. La perception des loyers est une préoccupation tant pour les propriétaires que pour les locataires. Le code de pratique du gouvernement sur ce sujet a été bien accueilli par de nombreux acteurs du secteur et devrait offrir une certaine ligne de conduite en matière de gestion des relations entre locataires et propriétaires pour la suite. Le futur des bureaux est également un gros sujet de discussion. Je crois que la demande pour les espaces premiums bien situés va se maintenir. Le bureau fait partie intégrante de l’identité d’une entreprise et l’aspect flagship est essentiel pour attirer les talents. Bien que la technologie nous ait tous permis de rester connecté pendant le confinement, elle ne saurait remplacer l’interaction humaine avec les collègues et les clients. L’évolution du niveau des loyers au cours de l’année à venir est un autre aspect à prendre en compte. Comme nous anticipons toujours la demande pour les espaces de ce type, rien ne semble indiquer que les loyers pourraient chuter. Nous allons observer un changement vers des espaces plus flexibles, les opérateurs de coworking ont déjà commencé bien avant la pandémie, et cela nous a amené vers de nouvelles tendances.
ERIK DRUKKER / L’activité de nombreux business a été impactée négativement par le confinement mais cela a créé des opportunités et de la croissance pour d’autres. Cela affectera sans aucun doute la conjoncture du marché immobilier. Il est cependant trop tôt aujourd’hui pour établir des chiffres précis. Nous observons globalement une plus grande prudence de la part des investisseurs. Beaucoup de décisions transactionnelles ont dû être réévaluées à mesure que le financement bancaire de notre secteur était suspendu et que les niveaux de rendement se trouvaient remis en question. L’activité de la transaction pourrait être impactée à hauteur de 30% par rapport aux résultats de l’année dernière. En outre, les acteurs du marché ne savent pas clairement quelles pourraient être les conséquences sur la demande de bureaux à court et moyen terme.
OLIVIER AMBROSIALI / Après plusieurs mois au centre de cette crise sanitaire sans précédent, la prudence est de mise. Tant du point de vue de la santé et de la sécurité que de celui de l’investissement immobilier. Même si de nombreux événements suscitent des débats sur le nombre de m² et la décentralisation des sièges sociaux, je pense que notre devoir en tant que professionnels de l’immobilier est de rester humble. Actuellement, nous sommes incapables de prédire quelles seront les perturbations du marché. Il devra y avoir une période de réflexion, de construction et de soutien, avant qu’une propension minime devienne une réelle tendance. Le bureau ne me semble pas encore avoir fait son temps. D’un autre côté, je pense que la crise sanitaire a été un accélérateur pour les bâtiments hybrides.
SVEN STRICKER / La majorité des investisseurs espèrent et attendent un retour dès que possible à la normal. Ils espèrent que les mesures de régulation comme la distanciation sociale et le port du masque permettront de faire baisser le taux de contamination. Ils seront réellement soulagés si un vaccin est trouvé dans un futur proche. Les principales transactions effectuées pendant le confinement ainsi que les ventes actuelles à des prix pré-Covid-19, soulignent le fait que les grands investisseurs, en particulier ceux avec une expertise de longue date et des capacités de recherche, ont confiance dans le marché. Dans ce contexte, une réduction importante des prix semble très peu probable. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’on prend en compte un contexte de financement favorable resté inchangé et un manque d’alternatives en termes d’investissements. Une question majeure concerne la montée en puissance du télétravail. Sur ce point, les opinions divergent énormément sur le retour au bureau. Verra-t-on plus de solutions hybrides ou un mix entre travail à domicile et bureau ? Cela soulève la question suivante : Les entreprises vont-elles réduire leurs espaces ou en auront-elles besoin davantage pour maintenir la distanciation sociale ? La plupart de nos clients sont des investisseurs à long terme. Ils considèrent la pandémie de Covid-19 comme un défi majeur mais aussi comme une opportunité d’aiguiser leur profil d’investissement.
FADI ALKHATIB / La région du golf arabique a récemment relâché significativement les règles de confinement ce qui contribue à un rétablissement économique progressif, soutenu par la stabilisation du prix du pétrole autour de 40$ le baril de Brent. Les couvre-feux sont toujours en vigueur dans certains pays de la région, bien qu’ils aient été complétement levés aux EAU et en Arabie Saoudite. Néanmoins, l’impact se fait sentir dans tous les secteurs économiques avec des entreprises qui licencient du personnel et réduisent les salaires, tandis que la qualité du bilan bancaire a connu une certaine détérioration. La baisse des prix du pétrole continuera de peser sur les esprits et sur la ligne budgétaire des pays du Golfe au cours des 12-18 prochains mois car la plupart des gouvernements atteignent l’équilibre fiscal lorsque le baril de Brent se situe entre 50 et 65$. La plupart des investisseurs continuent de surveiller de près leurs portefeuilles, effectuant des tests de résistance, des analyses de scénarii et évaluent leur capacité d’emprunt. Ils se concentrent sur la collecte du plus grand nombre de loyers possible avec des taux de réussite variables allant de 50 à 90% selon la qualité des biens.
Pour quels types de projets les clients-investisseurs souhaitent-ils nous voir les accompagner ?
FRANCISCO LÓPEZ RAMÓN/ Principalement pour des projets core et core+ dans la logistique, le résidentiel, les bureaux et des investissements alternatifs comme le domaine de la santé ou les logements étudiants. Ce sont les secteurs les plus plébiscités en Espagne. Le marché immobilier s’est polarisé, la valeur ajoutée et le développement sont les plus affectés car les hypothèses de marché ne sont toujours pas claires et l’offre et la demande ne se rencontrent pas encore.
DANIELE MARTIGNETTI / Nous devons implémenter un modèle actif de recherche. Aujourd’hui il est fondamental d’être en mesure de fournir à nos clients le meilleur niveau de recherche, non seulement pour le secteur immobilier (tendances et prévisions s’appuyant sur une base de donnée solide) mais aussi à un niveau plus macro.
KENNETH ROUSE / Nous parlons aux clients sur plusieurs fronts. La conversation est principalement centrée sur les opportunités d’investissement qui surviendront après la crise. Nous avons été très occupés à accompagner et éduquer nos nouveaux clients entrant au marché immobilier core irlandais. Nous avons également mis l’accent sur l’échange avec nos clients utilisateurs et ceux de CIB -banque de financement et d’investissement du groupe BNP Paribas- sur la façon de dégager de la valeur avec leurs actifs immobiliers afin d’atténuer les contraintes à court terme de trésorerie. Notre département Capital Advisory a également été submergé de demandes sur la façon de négocier avec leur prêteur en cette période difficile.
VINCENT VOLLENBRONCK / Ils demandent principalement des informations spécifiques sur l’attitude des marchés. Les acheteurs comme les vendeurs sont désormais en contact plus régulier avec les brokers pour en obtenir. Alors qu’une certaine dynamique reprend, les investisseurs ont hâte de savoir ce qu’il se passe exactement afin de mieux estimer le moment propice pour vendre ou acheter. De plus, les deux parties tiennent à estimer les effets sur les prix causés par la situation du Covid-19. C’est difficile car le montant des transactions a chuté à un mimimum record et les effets sur les prix sont difficiles à estimer. Un des aspect particulier est l’augmentation des conditions de financement qui influence le rendement total qu’un investisseur est capable de réaliser.
SIMON GLENN / En ces temps incertains, les investisseurs sont attirés vers des marchés bien établis. Les conflits qui ont eu lieu à Hong Kong sont un autre facteur qui s’ajoute à la pandémie et conduisent les investisseurs asiatiques en Europe. Londres en particulier est perçu comme un bon refuge, offrant des rendements attractifs par rapport à de nombreuses autres villes européennes. Avant la pandémie, nous avions une abondance d’argent à investir ciblant Londres et cela n’a pas changé. Le problème de la pénurie d’actifs premiums demeure car les propriétaires veulent les conserver et ne voient aucune raison de vendre.
ERIK DRUKKER / Beaucoup d’investisseurs adoptent une posture attentiste afin d’avoir une meilleure compréhension des impacts du confinement sur l’économie, les loyers et le rendement. On peut cependant affirmer avec certitude que les meilleurs actifs continueront d’attiser l’appétit des investisseurs. De plus, les actifs de qualité semblent être plus résistants aux changements de loyers et de rendement. Il y a toujours une demande forte pour les bureaux core avec un faible taux de vacance. D’un autre côté, les emplacements secondaires et le développement de nouveaux bureaux en région sont soumis à une pression accrue.
OLIVIER AMBROSIALI / Rassurant, responsable et agile : trois critères très recherchés par les investisseurs. Le besoin de réassurance l’emporte. La volonté de profiter d’investissements à risques modérés (core/core+) est la priorité pour de nombreux investisseurs, même si le marché a encore des marges de diversification. L’aspect sécuritaire inclut aussi la stabilité de la valeur locative, tout comme la qualité des locataires, l’environnement et sa proximité avec les transports etc…
SVEN STRICKER / La pandémie étant assez récente, il est encore trop tôt pour répondre à cette question. Nos collègues ont reçu de nombreuses demandes sur l’adaptation des espaces de bureaux afin de répondre aux besoins actuels.
FADI ALKHATIB / En ce qui concerne la demande pour de nouvelles acquisitions basées dans le Golfe, le bilan est mitigé : la liquidité diminue et les banques se préparent à une détérioration potentielle de leurs livres de crédit. La demande immédiate provient des agrégateurs de capitaux, bénéficiant de l’appétence des investisseurs pour l’immobilier qui reste assez solide dans la région du Golfe.
Fait intéressant, certains investisseurs semblent éviter les biens à location unique au profit d’actifs multi-locatifs. Il s’agit presque d’un renversement complet par rapport à l’époque pré-covid-19, les inquiétudes concernant les risques influencent les marchés. Alors que de nombreux bureaux de gestion de patrimoine ont adopté une attitude attentiste en raison de l’incertitude financière, un comité restreint de quelques investisseurs privés reste à la recherche de nouveaux investissements.
Comment vos offres de services ou vos produits répondent-ils aux nouveaux défis que vous avez décrits ? Avez-vous l’exemple d’un client que vous accompagnez sur cette question ?
FRANCISCO LÓPEZ RAMÓN / Nous essayons de donner une approche globale aux clients. Par exemple pour B&B, nous proposons un service qui inclut terrain/projet/investissement afin d’identifier les opportunités, faire un premier aménagement et trouver un investisseur potentiel pour financer l’opération, le financement bancaire devenant de plus en plus difficile.
DANIELE MARTIGNETTI / Nous essayons de mettre en place des appels en one-to-one mais aussi des webinars avec nos collègues de l’UE et au-delà pour fournir à nos clients un point de vue extérieur sur la crise.
KENNETH ROUSE / Notre service est conçu sur-mesure pour chaque client avec des conseils s’appuyant toujours sur notre département recherche de Dublin, l’équipe « Economics » de Londres et les équipes « International Research » basées à Paris. Nous avons pu les rassurer avec des statistiques mises à jour le plus souvent possible et un leadership couvrant tous les secteurs de l’immobilier.
VINCENT VOLLENBRONCK / Le principal changement se caractérise par plus de proximité avec nos clients afin de discuter des nouvelles conditions du marché. Nous devenons de plus en plus un « institut de connaissances », où l’opinion des investisseurs et l’action des utilisateurs se rejoignent. Le meilleur exemple est le mandat de vente que nous avons pour un client côté en bourse. Nous sommes sur le point de vendre un portefeuille supérieur à 100 millions d’euros et nous les tenons informés deux fois par semaine sur les attitudes du marché pour qu’ils puissent déterminer, en étroite concertation avec BNP Paribas, le bon moment pour démarrer le processus de vente.
GRÉGOIRE DE MONTPELLIER / Puisque nous faisons face à la même époque incertaine, nous faisons tout notre possible pour fournir les meilleurs conseils et ce grâce à notre expertise locale et nos experts internes présents dans différents secteurs.
SIMON GLENN / Pendant le confinement, les visites virtuelles ont été d’une aide inestimable, nous avons continué à recevoir des demandes au sujet des actifs et cela nous a permis de poursuivre sans problèmes notre accompagnement auprès des clients. Cela restera un outil important, nous permettant de mettre en valeur des biens pour des investisseurs à travers le globe.
ERIK DRUKKER / Afin de répondre comme il se doit aux besoins du marché dans un tel environnement, nous devons adopter une approche flexible, une capacité d’adaptation rapide et prédire les évènements dans une situation sans précédents. Les vendeurs attendent une assistance pour garder les prix et les rendements inchangés et ce malgré les impacts du Covid-19.
En résumé, les entreprises surveillent la situation et attendent qu’elle évolue. Les indicateurs de la plupart des promoteurs cherchant à livrer des immeubles de bureaux au cours des deux prochaines années, montrent qu’il n’y a eu aucun retard causé par le Covid-19 jusqu’à présent, ce qui est très positif. Avec le recul, dans un an ou deux ans, nous ne prévoyons pas d’augmentation significative du taux de vacance ou une baisse des taux locatifs. En même temps, nous observerons avec intérêt les bâtiments plus anciens qui, à conditions qu’ils soient bien gérés et bien situés, peuvent revenir en force et se révéler être une alternative intéressante.
OLIVIER AMBROSIALI / Pour vous donner un exemple illustrant la fébrilité actuelle du marché de l’investissement immobilier, je vais faire allusion à la vente d’un siège international situé dans la périphérie de l’ouest parisien et qui nous a été confiée par une grande société immobilière. Il a été demandé à au moins dix de nos agents de jauger la valeur du bâtiment, ce qui est extrêmement rare. Les investisseurs ont besoin plus que jamais de notre vision stratégique et de notre expertise. C’est en notre pouvoir de les rassurer, de les accompagner et de leur apporter des contenus à haute valeur ajoutée leur donnant matière à réflexion et qui feront toute la différence à l’avenir.
Je pense que le défi est d’offrir la même qualité de services, si ce n’est une qualité encore supérieure. Notre capacité à rencontrer et à examiner différents profils et risques d’investisseurs, dans l’exercice de notre activité, est un atout important dans la situation actuelle. Nous sommes intégrés aux décisions stratégiques de nos clients investisseurs en partie grâce à ces informations.
SVEN STRICKER / De notre point de vue, les investisseurs ont plus ou moins les mêmes exigences qu’auparavant. Ils recherchent plus d’actifs en logistique car le secteur est en plein essor et ce grâce au booste que la pandémie a donné au secteur du e-commerce déjà très performant.
Les actifs résidentiels continuent d’être très populaires auprès des investisseurs. Si le télétravail augmente, les gens auront certainement besoin de plus d’espaces. La demande pour l’investissement de bureau reste ininterrompue. Le marché du retail est divisé : en ce moment, les centres commerciaux luttent tandis que les commerces locaux connaissent une forte demande. L’investissement dans les hôtels sont plus restreints et se font au cas par cas.
FADI ALKHATIB / L’objectif d’IIG Gulf est de continuer à travailler en étroite collaboration avec BNP Wealth Management et de rester en contact avec nos clients et prospects via des vidéoconférences et des appels téléphoniques, tout en partageant les transactions immobilières.
Une autre stratégie consiste à envoyer des articles de recherche hautement qualitatifs et à informer nos clients de nos activités et de nos projets européens pour l’avenir. Les clients s’attendent à ce que des opportunités, à des prix attractifs, commencent à apparaître d’ici 3 à 6 mois. Nous nous concentrerons sur les plus petites transactions, avec des bureaux de gestion en patrimoine capables d’acheter au comptant, ainsi que sur la logistique et certaines transactions de bureaux. En parallèle, nous travaillons avec une poignée de clients dans la capacité de faire des transactions plus importantes.
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