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Investissement immobilier en Europe: quelles opportunités et perspectives 2016 ?

Jamais le climat global n’a été aussi favorable à la croissance de l’activité aujourd’hui en Europe, bien que nous ne disposions plus du moteur économique des BRICS.

Investissement immobilier en Europe

© BNP Paribas Real Estate / Research International

En effet, la politique monétaire et de taux est ultra accommodante, le taux de change de l’euro soutien les exportations et le pétrole, et de nombreuses matières premières sont très bon marché. Grâce à l’ensemble de cet environnement exceptionnel, de nombreuses économies européennes retrouvent le chemin de la croissance permettant d’engendrer une légère inflation en 2016. Inflation qui reste fragile et bien en-deçà des 2%, cible de la BCE. Tous ces éléments sont incontestablement positifs pour la plupart de nos économies européennes. Le cadre macroéconomique européen devrait être en mesure de soutenir en 2016 un niveau d’activité des marchés d’immobilier d’entreprise globalement comparables à ceux enregistrés en 2015.

Analyses de Christophe Pineau Directeur du département Research International et d’Etienne Prongué, Directeur International Investment Group chez BNP Paribas Real Estate.

 

Marché de l'investissement en Europe : que retenir de 2015?

Christophe Pineau : « Le marché de l’investissement en immobilier commercial en Europe est plus dynamique en 2015 que la référence historique de 2007/2008. En effet, l’investissement aura été boosté par le rattrapage rapide de certains pays précédemment touchés par la crise comme l’Europe du sud ou le Benelux, et par la progression plus lente mais continue des 3 principaux marchés européens que sont le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France. En 2015, le marché de l’investissement aura aussi été caractérisé par la poursuite de la baisse des taux. » 

Etienne Prongué : « L’année 2015 se caractérise par un volume d’investissement record. La France, le Royaume-Uni et l’Allemagne représentent les 2/3 du marché européen. On constate également  une  forte croissance des plus petits marchés. A l’inverse la Suisse perd 50% en volume (conséquence du taux de change) et la Russie 35% suite aux sanctions. La France est toujours une cible de choix pour les investisseurs français et internationaux, et une compétition forte apparaît sur les actifs core. »

 

Immobilier de bureaux, quelle stratégie poursuivie par les investisseurs ?

Christophe Pineau : « En matière d’immobilier de bureaux, l’offre est importante mais la demande l’est davantage. La stratégie la plus courante reste une stratégie core, cependant la situation actuelle des marchés rémunèrant de moins en moins cette stratégie, les investisseurs sont poussés vers une stratégie plus risquée. Les stratégies value-add et opportunistes se développent de plus en plus également en raison de l’amélioration des marchés de l’immobilier de bureaux en Europe, et de la recherche de rémunération par les investisseurs. Pour les investisseurs plus value-added ou opportunistes, les possibilités ne manquent pas dans les marchés secondaires en France comme à Lille ou Bordeaux, au UK comme à Birmingham ou Bristol et en Allemagne comme à Düsseldorf mais également dans les secteurs centraux des principaux marchés en rattrapage comme l’Espagne, l’Italie ou encore la Belgique. Cela explique sans doute l’attrait généralisé de l’Europe pour les investisseurs internationaux. »

Etienne Prongué : « Les taux bureaux prime dans les principales villes européennes se sont contractés. Deux causes principales : une dette très bon marché et l’afflux de capitaux étrangers. Les investisseurs se positionnent principalement sur des stratégies core. Les investisseurs américains, traditionnellement sur des stratégies value-add ou opportunistes se positionnent de plus en plus sur le core. Concernant les investisseurs français plus spécifiquement, ils ont été extrêmement actifs sur le marché français, mais nous avons également observé un appétit croissant pour investir dans d’autres pays européens, notamment en Allemagne et en Espagne. Les investisseurs sont encore réticents à investir sur les développements en blanc sur le marché français. On perçoit néanmoins les prémices d’une reprise du marché locatif.»

 

Qui sont les investisseurs hors européens ?

Christophe Pineau : « L’intérêt accordé à l’immobilier européen n’a jamais été aussi fort et il s’étend désormais bien au-delà des capitaux core, ciblant les cinq principales capitales européennes. C’est au total plus de 110 mds qui ont traversé les frontières pour s’investir en immobilier européen au cours des 12 derniers mois. Soit près de la moitié de l’investissement total, c’est énorme, et la pression ne fléchit pas. 2016 devrait être dans la même veine.

Les investisseurs américains sont leaders depuis longtemps et connaissent bien nos marchés, ce qui leur permet de cibler très précisément les marchés et les actifs. La plupart sont opportunistes et savent positionner leur capital à la recherche de taux d’intérêts attractifs sur de vastes volumes. Les investisseurs asiatiques ont une grande proximité avec les usages britanniques, et notamment avec Londres. Pour autant, leurs intérêts pour d’autres marchés s’affirment comme en Allemagne. Enfin, il y a les investisseurs moyens orientaux qui souhaitent développer leurs portefeuilles. »

Etienne Prongué : « Les investisseurs américains ont investi en 2015 près de 46Mds€ en Europe. Les institutionnels canadiens investissent également de plus en plus sur le marché européen, principalement à Londres et à Paris. Les investisseurs asiatiques représentent 12% du volume des investissements européens, et ceux issus du Moyen Orient 9%. Ces derniers ont gagné en maturité et ne cherchent plus uniquement à se positionner sur des trophy asset. »

 

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