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Valeurs locatives faciales et économiques

Valeurs locatives faciales et économiques : comment valoriser vos actifs de façon fiable ?

 

Dans le contexte économique actuel, comprendre les écarts entre valeurs faciales et économiques est indispensable pour estimer la valeur de vos actifs. Vincent Verdenne, Directeur du Business Development chez BNP Paribas Real Estate Valuation France, livre son point de vue d’expert immobilier.

Les experts accompagnent en effet les investisseurs, les banques et les utilisateurs dans toute décision nécessitant l’estimation fiable de la valeur d’un actif immobilier. Ils sont leurs interlocuteurs privilégiés durant tout le cycle de vie de l’immeuble, pour conseiller et guider les propriétaires occupants et banques désireux d’estimer la valeur de leur bien.

 

Pourquoi est-il important aujourd’hui de décrypter les différences entre valeur locative faciale et valeur locative économique sur le marché français ?

La compréhension de cette différence permet de mieux appréhender l’estimation réelle de la valeur des biens.

La différence entre valeur locative faciale et économique provient des avantages consentis qui sont lissés durant la période ferme (hors mise à disposition). Avec la crise, cet écart s’est agrandi (voir graphe ci-dessous avec une moyenne en Ile-de-France qui est passée de 15% en 2011 à 20% en 2014).

 

Ecart loyer facial et loyer éco hors mise à disposition BNPPRE 2015 

Ecart entre le loyer facial et le loyer économique (hors mise à disposition) selon BNPP Real Estate. Date : février 2015

 

Comment expliquer l’écart de valeur constaté entre loyer facial et loyer économique ?

Deux facteurs mettent en lumière cet écart :

D’abord, sur le marché français, la volatilité est peu appréciée par les investisseurs (ce qui est logique car plus la valeur du bien est volatile, plus sa valeur baisse). A l’inverse, par exemple, des investisseurs anglo-saxons qui  n’hésitent pas à afficher une baisse pour mieux mettre en valeur leur travail d’asset manager. 

Enfin, les acteurs du marché sont en quête de maximisation de la valorisation. Or, la valeur faciale capitalisée si tout ou partie des avantages consentis ne sont pas déduits permet d’obtenir une valeur supérieure à celle du loyer économique capitalisé.

 

Du loyer facial et du loyer économique, lequel faut-il retenir pour la valorisation du bien ?

A vrai dire, il faut considérer la situation économique du marché : Si la conjoncture reste stable sur une longue période, il serait logique de se rapprocher du loyer économique.

En revanche, si la conjoncture se redresse, le différentiel se réduira et le loyer à retenir se rapprochera plus du loyer facial.

 

Quelle stratégie adopter pour estimer au mieux la valeur d’un bien immobilier tertiaire ?

Le consensus actuel est que la reprise économique devrait se faire par petite touche, ce qui compliquera la lecture des marchés qui n’auront pas forcément une direction convergente (cela peut être illustré par les exemples actuels des immeubles « core » et non « core ») et il ne devrait donc pas y avoir une réponse unique. Tout dépendra du type des biens, de leurs états et leurs situations.

 

Fort de ce constat, comment BNP Paribas Real Estate Expertise comprend les problématiques clients ?

Chez BNP Paribas Real Estate Expertise, compte tenu de cette analyse, nous mettons à profit notre expertise pour établir au mieux la valeur vénale des biens immobilier.

Avec 179 milliards d’actifs expertisés en France en 2015, et plus de 21 770 expertises, nos équipes d’experts  disposent d’un savoir-faire reconnu sur le marché de l’immobilier.

Notre historique et notre expérience associés aux prévisions de notre département Research, qui s’appuie également sur celles de la banque, permet à nos clients de bénéficier de notre connaissance fine des marchés.

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Vincent Verdenne - Avis d'expert

Avis d'expert Vincent Verdenne -
Directeur du développement commercial
France
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