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Valeurs vénales - 4 leviers de croissance

Focus sur les 4 principaux leviers de croissance des valeurs vénales

 

L’indexation

En 2014, on a constaté un net ralentissement du marché résidentiel et une baisse des prix des matières premières.

Dans ce contexte, l’ICC (L’Indice du Coût de la Construction) devrait enregistrer une évolution moyenne annuelle très faible en 2015 (+ 0,2 %).

Ensuite, la conjoncture devrait être plus favorable à la hausse des coûts de construction. C’est pourquoi l’ICC pourrait croître à des rythmes de croissance plus soutenus, compris entre 1 % et 2 % en moyenne annuelle, avec néanmoins des périodes de volatilités significatives (pouvant aller probablement de 1 % à 5 %).

Depuis 2008, l’IRL (Indice de Référence des Loyers) reflète l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac hors loyer. Compte tenu de la faible dynamique de consommation et du chômage encore élevé, l’inflation est attendue relativement faible, pour 2015 (+ 0,6 %) comme en 2014 (+ 0,6 %). Ensuite, l’IPC devrait progresser davantage. C’est pourquoi l’IRL est attendu en hausse moyenne annuelle de 1,3 % d’ici à cinq ans.

En ce qui concerne l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), sa croissance reste logiquement très liée à l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC), composante qui entre à 50 % dans son calcul (avec l’ICC et le PIB en valeur pour 25 % respectivement).

L’inflation modérée limitera la hausse de l’ILAT, attendu avec une faible croissance en moyenne annuelle pour 2015 (+ 0,4 %), de manière assez similaire à 2014 (+ 0,3 %). Ensuite, à partir de 2016, avec l’accélération de l’inflation mais aussi des meilleures croissances attendues de l’ICC et du PIB, l’ILAT pourrait retrouver des niveaux de croissance en moyenne annuelle compris entre 1,5 % et 2 %.

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Le taux de vacance

L’absorption nette des bureaux en Île-de-France aura nettement progressé au cours de l’année 2014 (550 000 m²), après un faible niveau en 2013 (140 000 m²). La bonne résistance du marché de l’emploi francilien explique en partie cette tendance, avec 12 000 postes créés en 2014.

Cela aura permis une relative stabilisation de l’offre de bureaux dans la globalité des secteurs. Les taux de vacance restent particulièrement élevés dans le Croissant Ouest (13 %) et à La Défense (11 %), tandis qu’ils sont plus proches de leur seuil d’équilibre à Paris (5 %) et en Première Couronne (9 %).

Sur l’ensemble de l’année 2015, l’offre pourrait connaître un biais légèrement haussier puisque les livraisons sont encore attendues nombreuses pour une conjoncture fébrile. Ensuite, grâce à l’amélioration attendue sur le front de l’emploi, et étant donné la modération des mises en chantier, le taux de vacance devrait progressivement diminuer et passer sous les 7 % d’ici à 5 ans.

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Le loyer

Dans l’ensemble, les loyers faciaux auront été relativement stables pendant l’année 2014 (+ 1 %).

La seule hausse notable s’observe sur les valeurs faciales des bureaux neufs à La Défense (+ 6 %). Toutefois, les mesures d’accompagnement se sont renforcées au cours de l’année 2014 (20 %), en forte augmentation depuis trois ans (15 % en 2011). Très soutenues notamment à La Défense (26 %) et Péri-Défense (23 %), elles sont nettement plus modérées dans Paris intra-muros (16 %), en phase avec les niveaux d’offre.

Le loyer de marché des bureaux franciliens est attendu en hausse graduelle, de l’ordre de 2 % en moyenne, de 2015 à 2017. Si une bonne tenue des valeurs locatives est attendue à Paris en 2015, les loyers de l’ouest parisien devraient débuter un cycle significativement haussier à partir de 2016 / 2017. Ce sont effectivement les secteurs du Croissant Ouest et de La Défense qui disposent du plus large potentiel de hausse à moyen terme.

 

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Le taux de rendement

Le rendement de l’OAT devrait rester à des niveaux extrêmes faibles, au cours des prochains trimestres. Dans un contexte économique européen toujours fragile, la France reste en effet appréciée des investisseurs. Ainsi, le taux de l’OAT à 10 ans devrait se stabiliser autour de 0,6 / 0,7 % tout au long de l’année 2015. En effet, les opérateurs de marché resteront durablement en quête de confiance, de croissance et d’inflation. C’est pourquoi les taux longs pourraient certes se redresser au regard de l’amélioration graduelle de la conjoncture économique, tout en restant à des niveaux relativement bas à moyen terme.

Les pressions à la baisse persistent sur les taux « prime ». L’intérêt pour les actifs moins « sécurisés » se renforce de surcroît puisque les taux de rendement moyens ont enregistré dans l’ensemble un recul significatif en 2014.

C’est pourquoi, après une stabilité en 2013, le taux de rendement initial moyen des bureaux en Île-de-France aura enregistré une diminution en 2014. Entraînés par le recul continu des taux financiers courts et longs, les taux de rendement immobilier enregistreront probablement de nouvelles baisses en 2015, tant sur les actifs « prime » que sur les autres marchés.

 

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