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04 septembre 2018

Marché de la logistique en Europe au 1er semestre 2018

Le marché de la logistique demeure solide, mais s’est ajusté à la baisse suite aux volumes exceptionnels atteints en 2017

  • Le volume de transactions pour les entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 % au S1 2018 par rapport au S1 2017

Il n’est pas surprenant d’observer un recul du volume de transactions par rapport au volume historique atteint en 2017. Cependant le marché utilisateurs demeure robuste et reste au-dessus de sa moyenne à cinq ans. Certains pays comme l’Espagne, l’Allemagne et les Pays-Bas sont même parvenus à conserver leurs volumes historiques de transactions.

 

  • Investissements en locaux d’activité et logistiques : 14 milliards d’euros, soit -21 % au S1 2018 par rapport au S1 2017

Le marché de l’investissement s’est ajusté à la baisse à la suite des volumes exceptionnels atteints l’année dernière. Pourtant, l’intérêt des investisseurs ne faiblit pas : le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son 2ème volume d’investissement le plus élevé sur six mois.

 

Transactions : une bonne dynamique de nouveau enregistrée au cours du premier semestre 2018

 

Après les volumes de transactions record atteints en Europe au cours des trois dernières années, il n’est pas surprenant d’observer un ralentissement du marché. Dans les 20 villes régulièrement suivies par BNP Paribas Real Estate, le volume de transactions a baissé de 14 % au S1 2018 ; pourtant, le marché continue d’enregistrer un niveau d’activité élevé.

 

Le principal facteur contribuant à cette dynamique de marché positive est la croissance du PIB dans la zone euro (+2,2 %cette année et+1,7 % en 2019 d’après les prévisions de BNP Paribas), soutenue par la demande intérieure, la production manufacturière et le commerce international. Le E-commerce a également stimulé la croissance du marché sur les principaux hubs logistiques européens. Ce secteur a en effet enregistré une augmentation de 14 % en Europe en 2017 et devrait continuer à bénéficier d’une croissance à deux chiffres en 2018.

Transactions

L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant 3 ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au S1 2018.

 

Dans ce contexte favorable, la confiance des investisseurs et des promoteurs immobiliers a stimulé les nouvelles constructions et le lancement d’opérations en blanc. Pourtant, l’offre peine toujours à suivre la demande, notamment en ce qui concerne les entrepôts XXL, les taux de vacance étant inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République tchèque.

 

Compte tenu de l’insuffisance chronique de l’offre, les effets sur les loyers ont été plutôt modestes, ceux-ci ayant augmenté de seulement 8 % au cours des cinq dernières années. Au cours des 6 premiers mois de 2018, les loyers ont augmenté de 2 % sur les principaux marchés européens, et tout particulièrement à Milan, à Berlin et dans les villes régionales britanniques.

 

L’investissement en locaux d’activité et logistiques en Europe se maintient au S1 2018

 

Investissement

Les activités d’investissement dans des locaux d’activité et des entrepôts en Europe se sont ajustées d’elles-mêmes à la baisse à la suite des volumes exceptionnels atteints en 2017, grâce à la cession de grands portefeuilles associée à des corporate deals, tels que Logicor. Cet ajustement à la baisse a eu un impact sur la plupart des pays européens, bien qu’il n’ait pas empêché la forte activité enregistrée au cours du S1 2018. En effet, le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018.

 

Anita Simaza, Directrice de l’Investissement Logistique en Europe, commente : « La liquidité demeure abondante et, en plus des « pure players », le marché logistique attire plus que jamais des investisseurs internationaux qui considèrent les actifs logistiques comme un moyen d’élargir leur portefeuille. Les taux de rendement « prime » logistiques ont atteint leur niveau le plus bas dans la plupart des pays, mais sont toujours largement supérieurs à ceux des obligations d’État à 10 ans, qui ont chuté à des niveaux historiques en 2016. Les taux de rendement « prime » logistiques demeurent donc attractifs par rapport à d’autres actifs. »

Rendement

L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du S1 2018, et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %.

 

En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au S1 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint.

 

Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du S1 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au S1 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018.

 

Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours du premier semestre de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros soit une baisse de 33 % par rapport au S1 2017. En Pologne, l’investissement a quant à lui augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

 

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