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27 janvier 2016

2015 : le marché de l’Investissement par classe d’actifs en Europe et en France

Un volume global d’investissement en Europe en hausse de 16% avec 257 Mds€

Le marché français de l’investissement en progression de 4% avec 29 Mds investis dont 16,2 Mds en bureaux.

Le marché européen de l’investissement en immobilier d’entreprise a été très dynamique en 2015. En effet, après avoir connu une augmentation des volumes de 28 % en 2014, la hausse a été de 16 % en 2015 pour s’établir à 257 Mds €, soit un nouveau record dépassant celui de 2007. Ce marché bénéficie de la reprise de la croissance européenne et de taux d’intérêt très bas. La situation est très différente de celle de 2007 pour trois raisons : davantage de fonds propres, beaucoup moins de développement spéculatif et surtout une prime de risque immobilière toujours très conséquente malgré des taux de rendement historiquement bas. Grâce à sa forte croissance économique, le Royaume-Uni (86 Mds €) a déjà dépassé depuis 2 ans le record de 2006. L’Allemagne (56 Mds €) récolte les fruits de sa politique économique et tangente son record de 2007. Les investisseurs étrangers ont joué le bas de cycle en Espagne, en Italie et au Portugal qui enregistrent un bond de 61 % (21 Mds €). De même, le Benelux enregistre une hausse de 21 % en 2015 (13 Mds €). En France, le marché de l’investissement atteint 29 Mds €, en progression de 4 % comparativement à 2014. Alors qu’en début d’année la tendance était plutôt baissière, le deuxième semestre s’est révélé particulièrement dynamique, se terminant par un quatrième trimestre record (11 Mds € engagés). « Pour 2016, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France devraient avoisiner 30 Mds €, voire dépasser le record de 2007 si la croissance se confirme », précise Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

Avec 16,2 Mds € investis au cours de l’année 2015, les bureaux de la Région Parisienne sont en forte augmentation de près de 11 %, largement au-dessus de la moyenne. Les investisseurs ont encore privilégié les secteurs tertiaires matures, et Paris demeure bien positionnée en englobant 42 % des placements. Les opérations supérieures à 100 millions d’euros représentent plus des deux tiers des transactions. En raison des taux financiers toujours bas et d’un afflux de liquidités toujours important, les taux « prime » sont tous orientés à la baisse. Dans plusieurs secteurs, les taux « prime » sont désormais plus bas que ceux enregistrés en 2007, notamment dans Paris QCA (3,25 %), dans Paris hors QCA (3,75 %), le Croissant Ouest (3,90 %) et la 1ère Couronne (4,50 %). En revanche, il reste du potentiel de compression pour les secteurs de La Défense, avec 4,90 % et la 2ème Couronne (5,90 %). Ces taux devraient continuer à se réduire dans certains segments « prime », avec une contraction de l’ordre de 25 points de base attendus dans le Croissant Ouest, Paris hors QCA et en Première Couronne, ainsi que près de 50 points pour la Seconde Couronne.

Le marché des bureaux franciliens de moins de 25 millions d’euros a représenté un volume de plus d’1,3 Md € pour plus d’une centaine de transactions. Ce marché, moins sensible à l’environnement économique international, reste peu cyclique, toujours très actif et rassurant pour les investisseurs patrimoniaux. Les transactions se font surtout sur des secteurs établis en privilégiant Paris et la Première Couronne Ouest. Néanmoins, certains investisseurs étudient des actifs dans les communes moins « core », offrant un rendement élevé immédiat, bénéficiant d’une profondeur de marché suffisante et des opportunités de valorisation. Certaines transactions affichent des taux de rendement bien inférieurs à 4 %, en remplissant trois critères : un actif détenu en pleine propriété, une adresse parisienne, des immeubles lourdement rénovés ou mixtes en pierre de taille.

En Régions, le marché des bureaux a enregistré un volume de 1,6 Md €. Malgré la forte collecte et les facilités de financement, la baisse est de 6% par rapport à 2014, en raison de la faiblesse de l’offre, notamment sur les produits « prime ». Le fait majeur de 2015 a été l’importance des VEFA en blanc qui se sont développées à la fois pour satisfaire les besoins des utilisateurs et pour rechercher un rendement supérieur dans des marchés locatifs pérennes. On retrouve ce type d’opération principalement à Lyon, avec le Grand Hôtel Dieu et le Sky 56 en tête, mais également dans d’autres métropoles comme Lille et Rennes. En 2015, les taux « prime » historiques ont été atteints dans la quasi-totalité des villes de Régions, et la barre des 5 % a même été franchie à Lyon. Si Aix-Marseille n’a pas atteint avec son minima, cela est dû à l’absence d’offre prime.

L’année 2015 est à nouveau une très bonne année pour le marché du commerce en France, dépassant nettement la moyenne décennale (3,3 Mds €), avec 5 Mds € investis. Le commerce de centre-ville enregistre sa meilleure année depuis 2012 avec 2,1 Mds € investis. Ce marché a offert des opportunités correspondant aux attentes des investisseurs à la fois sur les axes « prime » à Paris et en régions. Des taux record ont été atteints : ils s’établissent à 3 % à Paris et 4 % en régions sur les produits « core », et descendent même à 2,5 % à Paris sur les actifs « prime » avec un potentiel de réversion. La périphérie, quant à elle, atteint le milliard d’€, meilleur montant depuis 2007. Le regain d’intérêt des investisseurs en commerce peut s’expliquer par les bons fondamentaux de ce marché et par la rareté de l’offre en centres commerciaux et les taux faibles en centre-ville. Les enseignes cherchent toujours à s’installer sur les emplacements n°1, tant à Paris que dans les métropoles régionales. À Paris, les valeurs locatives s’échelonnent entre 10 000 et 13 000 €/m² en zone A sur les axes dédiés au luxe, de 3 300 à     7 500 €/m² sur des rues mass-market comme le Marais, Rivoli ou Haussmann, tandis que sur les Champs-Elysées les valeurs atteignent des records avec 20 000 €/m². Dans les métropoles régionales, les loyers « prime » sont stables, ils se situent entre 2 000 et 3 000 €/m². À Bordeaux, avec la livraison de la Promenade Sainte Catherine, la tendance est à la hausse. On peut également mettre en lumière la Croisette, le pôle luxe du Sud de la France où la valeur en zone A atteint 6 000 €/m².

Avec un volume de 27 milliards d’euros en Europe, la logistique représente 11 % de l'investissement total en immobilier d’entreprise en 2015. Depuis 2009, l’intérêt des investisseurs est indéniablement croissant pour la logistique. Sur les 2,2 milliards investis en logistique en France en 2015, 75% des volumes ont été réalisés dans le cadre de portefeuilles. L’appétit des investisseurs est le reflet de sous-jacents très solides sur le marché de la logistique, avec un marché utilisateurs en croissance (plus de 3 millions de m² de transactions) et des loyers stables (55 € pour les loyers « prime » et 48 € pour les valeurs moyennes). Les nouveaux modes de consommation entraînent un besoin important en entrepôts logistiques, devenant aujourd’hui un instrument stratégique. Le taux pour un actif « prime » est passé sous la barre symbolique des 6 %. Néanmoins, la majorité des opérations a été réalisée entre 7 % et 8 % pour des actifs « Core + » ou « Value Added ». Conséquence d’un réel manque de produits sur le marché, d’autres opérations devraient se réaliser en 2016 sur un taux « prime » sous la barre symbolique de 6 %.

L’année 2015 aura marqué le retour des grandes manœuvres dans les reprises de groupes hôteliers. Tout d‘abord, il y a la confirmation du rachat du groupe français Louvre Hotels par le chinois Jin Jiang. Ensuite, la vente prochaine de B&B Hotels a été annoncée, qui changera de main pour la 3ème fois en dix ans. Mais le vrai choc des titans s’est joué au mois de novembre, avec le groupe américain Marriott qui s’est emparé d’un de ses principaux concurrents Starwood. L’Europe a enregistré un niveau record depuis 2008 dépassant 20 Mds € sur la classe d’actif hôtelière, dont 3,6 milliards pour la France. Les bonnes perspectives de progression du tourisme sur les décennies à venir sont aussi une forte incitation à investir le secteur. La conversion d’immeubles de bureaux en hôtels offre aujourd’hui une alternative particulièrement intéressante. On peut citer la transformation de La Poste du Louvre ou encore la conversion de la Tour Gamma D à la Gare de Lyon. Les groupes hôteliers ont pris conscience de la nécessité de renouveler leur offre. L’enjeu est de répondre aux changements de comportement et d’attentes des voyageurs d’aujourd’hui. Les nouveaux concepts se multiplient, innovant à la fois l’utilisation de l’espace et l’interprétation de l’expérience client.

« Nous sommes confiants pour 2016. Le début de l’année est très actif. Les taux restent bas et la prime de risque immobilière n’a jamais été aussi élevée. Le marché français des bureaux continue d’attirer les investisseurs qui anticipent un cycle locatif plus favorable avec dans un premier temps une baisse des mesures d’accompagnement et des valeurs locatives qui devraient remonter lentement », conclut Laurent Boucher.

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