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31 mars 2014

Analyse comparative des marchés de bureaux à Nantes et Rennes

Nantes et Rennes sont-elles concurrentes ? « Nantes et Rennes sont similaires tant par leur taille que par leur proximité géographique, leur part de l’emploi tertiaire, la présence de grandes écoles et de pôles de compétitivité et de recherches. Ce sont ainsi deux agglomérations concurrentes.

Pourtant, l’avenir devra s’écrire à deux et non l’une contre l’autre, car nous devons faire face à une concurrence nationale et européenne et non pas à l’échelle de nos deux métropoles, d’où l’importance de la création du pôle ‘Grand Ouest’ , introduit Christine Serra, Directeur Régional Centre-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Nantes métropole, classée régulièrement dans les villes où il fait bon vivre, est également reconnue pour son dynamisme économique. Un bassin d’emploi de 914 000 résidents, 222 sièges sociaux de plus de 100 salariés et 5 pôles de compétitivités contribuent notamment à classer Nantes dans les 5 premières villes dynamiques pour l’emploi.

7 personnes sur 10 exercent un emploi dans le secteur tertiaire. Cette tendance est également constatée sur l’agglomération rennaise qui compte, quant à elle, 690 000 résidents dans son bassin d’emploi et 178 sièges sociaux de plus de 100 salariés. Le secteur de la recherche est historiquement une activité développée sur Rennes, comme en témoignent la quinzaine de grandes écoles, les 4 000 chercheurs et 59 000 étudiants présents.

L’activité économique de ces deux agglomérations est organisée autour d’éléments structurants : un périphérique qui ceinture les deux villes, des lignes de tramway et de busway en site propre à Nantes, une ligne de métro à Rennes et des modes de déplacement doux. Des améliorations sont attendues entre 2018 et 2019 à Rennes en termes d’accessibilité : nouvelle ligne de métro et LGV, qui placera cette ville à 1h30 de Paris.

Une contraction des m² placés en bureaux en 2013 tant à Nantes qu’à Rennes

D’après BNP Paribas Real Estate, Nantes et Rennes ont connu un repli des m² placés en 2013 (hors comptes propres) : respectivement - 8% (79 000 m² placés) et - 27% (62 600 m²) par rapport à 2012. Ces deux marchés se positionnent au 5ème rang, pour Nantes, et 7ème rang, pour Rennes, dans le classement des marchés en région.

A Rennes, le retrait s’explique principalement par le recul des transactions supérieures à 1 000 m² (- 44% en volume par rapport à 2012). A contrario, Nantes a connu une croissance de 20% des m² placés sur ce segment de surfaces mais un repli de 10% des volumes placés sur les transactions inférieures à 500 m². La répartition des transactions neuf/seconde main entre les deux marchés est identique : 40% dans le neuf et 60% dans le seconde main.

Des marchés principalement de périphérie

Ces deux marchés sont orientés principalement sur la périphérie : 60% des transactions à Nantes et 82% des transactions à Rennes. Rennes se caractérise ainsi par l’absence d’un marché de centre-ville.

BNP Paribas Real Estate observe, pour ces deux agglomérations, deux grands secteurs dynamiques. Pour Nantes, il s’agit du Centre-ville et de l’Ouest : respectivement 40% et 31% des m² placés en 2013. A Rennes, le Nord et l’Est de l’agglomération ont totalisé plus de 50% des volumes transactés sur le marché. L’Ouest Rennais a ainsi souffert d’un manque de belles demandes en 2013, contrairement aux trois dernières années dynamisées par le développement de La Courrouze. Le centre-ville de Rennes connaîtra un réel dynamisme à compter de 2015-2017 (premières livraisons sur le quartier d’affaires de la Gare, Eurorennes).

Des loyers moyens de centre-ville inférieurs à 200 €/m² dans le neuf

Les loyers moyens (€ HT/HC/m²/an) constatés sur ces deux marchés sont proches. Pour Rennes, seules les valeurs neuves en périphérie continuent de progresser, en l’absence d’offres neuves en centre-ville ne permettant pas de différencier ces deux secteurs. Une attention toute particulière devra être apportée au positionnement des futurs  loyers d’Eurorennes qui ne devraient pas dépasser 200 €, valeur constatée sur le 1er marché des régions : Lyon 224 € en moyenne.

 

Loyers moyens € HT/HC/m²/an

Nantes

Centre-ville > Neuf : 170 € - Seconde main : 143 €

Périphérie > Neuf : 138 € - Seconde main : 113 €

 

Rennes

Centre-ville > Neuf : NC - Seconde main : 130 €

Périphérie > Neuf : 150 € - Seconde main : 120 €

Un stock d’offres qui présente des similitudes malgré une progression en volume différente

Le stock d’offres disponibles à un an connaît une évolution différente entre les deux marchés : +19% en volume à Nantes, entre 2012 et 2013, contre une stabilité sur le marché rennais. L’offre disponible à 1 an à Nantes au 31 décembre 2013 est donc de 182 500 m² contre 140 500 m² à Rennes.

La constitution de ces stocks présente des similitudes :

- une répartition identique entre le neuf et le seconde main (40%/60%), en corrélation avec le niveau des transactions,

- une offre neuve en croissance sur les 2 villes. L’augmentation du stock d’offres neuves s’explique par le décalage de livraisons tant à Nantes qu’à Rennes.

Le niveau du stock d’offres de seconde main reste préoccupant sur les deux villes : il se développe sous l’effet de la libération des utilisateurs privilégiant le neuf. L’ensemble des nouvelles normes accélère le vieillissement du stock et durcit le socle de locaux obsolètes. Néanmoins les surfaces rénovées, bénéficiant d’un bon emplacement (dessertes et services) avec un loyer attractif,  résistent  et continuent de se commercialiser.

Des secteurs géographiques en situation de sur-offre avec plus de deux années de transactions en stock

A Nantes, les agglomérations Sud et Est présentent une situation de sur-offre. En effet, ces deux secteurs cumulent respectivement 2,2 et 3 années de transactions en stock.

Cette tendance s’explique, principalement à l’Est, par une offre de seconde main très importante et une faiblesse des transactions. En corrélation avec la répartition géographique des transactions, l’Ouest et le Centre sont à l’équilibre.

A Rennes, les agglomérations Nord et Est, secteurs dynamiques ces dernières années, confirment leur équilibre. L’Ouest souffre d’une situation de sur-offre, pénalisé par son stock de seconde main. Cette situation est similaire sur Rennes Sud.

Quel est le profil des investisseurs sur ces deux marchés ?

L’investissement en région a été dynamique en 2013 : +19% par rapport à 2012 avec près de 5 milliards d’euros investis.

Les montants investis sur le marché des bureaux à Nantes sur les 4 dernières années positionnent cette agglomération au 5ème rang des villes de régions avec 68 millions d’euros placés en 2013.

Nantes confirme que la profondeur de son marché de bureaux, en terme de m² placés, a un impact direct sur l’intérêt que lui porte les investisseurs et notamment les SCPI.

A l’inverse, à Rennes, 45 millions d’euros ont été investis en 2013. Ces volumes placés ne reflètent pas la taille de son marché tertiaire. Cette tendance s’explique par la typologie des acquéreurs. En effet, les promoteurs et les acteurs privés animent le marché rennais alors que les investisseurs institutionnels ne sont que faiblement représentés.

Ces deux marchés d’investissement sont complémentaires, car ils bénéficient d’une taille de marché similaire, d’une situation géographique proche au sein d’une région française dynamique économiquement et démographiquement. La principale différence n’est pas liée à l’attractivité de ces deux marchés mais plutôt à la typologie de leurs acteurs sur le marché de l’immobilier d’entreprise.

Perspectives

L’attractivité du territoire est la clé du développement des deux agglomérations. Au-delà de la ligne de LGV, Nantes et Rennes devront poursuivre le développement de leur offre tertiaire pour qu’elle soit adaptée au marché (en termes de prix et de typologie d’immeubles), développer une offre résidentielle avec un bon rapport qualité/prix, capitaliser sur la présence de nombreuses écoles et grandes écoles, étendre les services et les transports pour améliorer la qualité de vie des habitants et s’assurer un bassin d’emploi suffisant et des compétences spécifiques pour répondre aux attentes des entreprises.

« Le développement conjoint de nos deux agglomérations devra être porté par une vraie impulsion politique et la réalisation de grands projets communs  tels qu’une liaison rapide en transport en commun entre Nantes et Rennes, un aéroport qui renforcerait son rôle structurant à l’échelle interrégionale et européenne et des synergies entre les pôles de compétitivité », conclut Christine Serra.

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