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18 janvier 2016

Analyse du marche allemand des bureaux et de l’investissement en 2015

Le deuxième meilleur résultat de la demande placée de ces 10 dernières années

Sur les huit principaux marchés de bureaux allemands – Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Leipzig et Munich – la demande de bureaux placée a totalisé environ 3,5 millions de m² en 2015, en hausse de plus de 20 % par rapport aux chiffres de l’année précédente. Ces données sont issues d’une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate.

« Ce très bon résultat tient pour beaucoup au très grand nombre de transactions – 1,1 million de m² – enregistrées au dernier trimestre, qui n’a été surpassé que sur la période allant d’octobre à décembre 2006. Nettement sous-représentés en 2014, les transactions concernant des surfaces supérieures à 5 000 m² ont retrouvé un niveau proche de leur moyenne à long terme, représentant un peu plus de 29 % du volume total. Cette évolution a également joué un rôle dans l’essor notable de la demande placée. Il convient de noter que la part des grandes transactions est sensiblement équivalente dans les localités clés, une tendance qui semble indiquer un regain d’activité des grandes entreprises sur les marchés de bureaux », souligne Marcus Zorn, CEO adjoint de BNP Paribas Real Estate Allemagne.

L’essor appréciable de la demande placée n’est pas la conséquence de facteurs propres à certaines localités, mais un phénomène commun à l’ensemble des villes étudiées, bien que d’ampleur variable. Berlin arrive en tête avec 814 000 m², suivie par Munich, avec 741 000 m² (+24 %). Par rapport aux deux villes précédentes, Hambourg, qui se classe troisième, affiche une hausse des transactions relativement modeste (+3 %, 529 000 m²). C’est à Düsseldorf que la progression a été la plus forte (plus de 39 %), la demande placée y atteignant 453 000 m². Francfort arrive juste derrière avec 438 000 m², ce qui représente une hausse de près de 7 %.

Poursuite de la baisse du taux de vacance

Les surfaces vacantes ont diminué de plus de 10 % pour s’établir à 6,2 millions de m². L’un des moteurs de cette baisse est la location ou l’achat, par les municipalités, de bureaux parfois difficiles à commercialiser par le passé, en vue d’y loger des réfugiés. C’est à Munich (-27 %) et à Essen (-15 %) que le taux de vacance a le plus diminué, tout comme l’offre globale de locaux vacants.

Hausse des loyers prime dans certaines villes

En moyenne, dans l’ensemble des villes étudiées, les loyers prime ont augmenté d’un peu plus de 2 % en 2015. Ils sont restés stables dans certaines localités, aucune baisse n’étant enregistrée nulle part. L’évolution dynamique du marché berlinois s’est traduite par une hausse de près de 9 % du loyer prime, qui s’établit désormais à 25 €/m²/mois, et par une augmentation appréciable des loyers moyens. Les loyers prime ont également progressé à Leipzig (+4 %, 13 €/m²), Munich (+3 %, 35,50 €/m²) et Hambourg (+2 %, 25,50 €/m²). Dans les autres villes, le niveau des loyers est resté inchangé : Düsseldorf 26 €/m², Cologne 21 €/m² et Essen 14 €/m². La situation est identique à Francfort, qui caracole toujours en tête à l’échelle nationale, avec un loyer prime qui se monte à 38 €/m².

Perspectives 2016 pour les marchés de bureaux : entre stabilité et évolution légèrement positive

« Dans l’ensemble, les perspectives sont plutôt favorables pour les marchés de bureaux allemands. Les prévisions de croissance du PIB (+2 % environ) et la hausse du niveau d’emploi sont de bon augure pour la demande », résume Marcus Zorn. Dans ce contexte, les prévisions sont les suivantes :

  • Au vu des perspectives économiques susmentionnées, tous les signes donnent à penser que les marchés de bureaux devraient rester stables en 2016, voire se développer un peu plus qu’en 2015.
  • En dépit de l’essor de la construction neuve, l’ampleur de la demande devrait entraîner un nouveau léger fléchissement du taux de vacance.
  • Dans plusieurs localités, la conjonction d’une demande soutenue et d’une offre neuve relativement limitée devrait entraîner une hausse des loyers prime et moyens.

L’investissement dépasse 56 milliards d’euros, le deuxième meilleur résultat jamais enregistré

En 2015, l’investissement en immobilier d’entreprise a totalisé plus de 56 milliards d’euros en Allemagne, en hausse d’environ 40 % par rapport au très bon chiffre de l’année passée. Telles sont les données qui ressortent du rapport Investment Market 2016 que BNP Paribas Real Estate publiera mi-février. Les résultats clés en bref :

  • Supérieur à 56 milliards d’euros, le volume d’investissement enregistre sa deuxième meilleure performance de tous les temps, la part des fonds propres n’ayant par ailleurs jamais été aussi élevée.
  • Près de 1 800 transactions ont été recensées.
  • Les transactions d’investissement unitaires totalisent 36,2 milliards d’euros, un chiffre record.
  • Les bureaux restent en tête, mais toutes les catégories d’actifs progressent.
  • Les six plus grandes villes représentent plus de la moitié de l’investissement.
  • La part des investisseurs étrangers s’est montée à 50 %, les acteurs d’Asie et du Moyen-Orient ayant renforcé leurs investissements.
  • La compression des rendements se poursuit.

« Ce résultat exceptionnel s’explique surtout par le volume des transactions unitaires, qui a atteint un nouveau record, dépassant le total de l’année passée de 30 %. Les ventes de portefeuilles ont également fortement progressé, affichant une hausse d’environ 63 % en glissement annuel. Toutes les catégories d’actifs ont attiré nettement plus d’investissements qu’en 2014. Ces chiffres illustrent parfaitement le grand intérêt des investisseurs pour l’Allemagne en tant que place d’affaires », a indiqué Piotr Bienkowski, CEO de BNP Paribas Real Estate Allemagne.

Conformément aux attentes, les ventes de portefeuilles gagnent à nouveau en importance. Elles sont en hausse de 63 % par rapport à l’année précédente, s’établissant à 20,05 milliards d’euros. Sur ce segment de marché comme ailleurs, toutes les catégories d’actifs ont connu une évolution positive. Les transactions hôtelières ont notamment enregistré une nette augmentation.

Globalement inchangée par rapport à 2014, la part des investisseurs étrangers s’est montée à 50 %. Fait notable, l’activité des investisseurs asiatiques et moyen-orientaux se renforce perceptiblement, ces acteurs étant, ensemble, à l’origine de près de 5 milliards d’euros de transactions.

Représentant 42 % (23,6 milliards d’euros) du total, les bureaux ont attiré la plus large part de l’investissement. Les commerces se classent deuxièmes avec 18,5 milliards d’euros, soit près d’un tiers de l’investissement total. Les complexes logistiques représentent la troisième catégorie d’actifs. Ils ont contribué à hauteur de plus de 8 % (4,6 milliards d’euros) à l’investissement, signant un nouveau record. Les transactions hôtelières ont connu une évolution similaire, leur part représentant un peu moins de 8 % du total (4,4 milliards d’euros).

« Plus de la moitié de l’investissement – 53 % – s’est dirigée vers les grandes villes allemandes, à savoir Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich qui, avec un volume de transactions totalisant 29,6 milliards d’euros, affichent un résultat en hausse d’un tiers par rapport à leur excellent chiffre de 2014. L’investissement a été élevé dans toutes ces localités. Berlin reste le leader incontesté. La capitale a attiré 8,3 milliards d’euros d’investissement (+94 %) – un record historique pour les villes allemandes », souligne Sven Stricker, Responsable Investissement chez BNP Paribas Real Estate Allemagne.

« Dans le contexte actuel, rien ne suggère un scénario conduisant à un renversement de situation radical sur les marchés de l’investissement en 2016. Niveau historiquement bas des taux d’intérêt, conditions de financement avantageuses, absence d’investissements alternatifs et marchés utilisateurs orientés à la hausse, tout indique que la demande devrait à tout le moins se maintenir à son niveau actuel, voire augmenter quelque peu grâce aux investisseurs étrangers », explique Piotr Bienkowski, résumant les perspectives actuelles.

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