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18 juillet 2016

Analyse du marché des entrepôts en France au 1er semestre 2016

BNP Paribas Real Estate analyse le marché des entrepôts en France au 1er semestre 2016 - Ralentissement du marché utilisateurs avec 1,5 million de m² placés et bonne performance pour l’investissement avec 560 M€ investis -

« Après huit derniers trimestres particulièrement robustes où la demande placée s’était nettement positionnée au-dessus de 600 000 m², le marché de la logistique français a marqué le pas au cours du 2ème trimestre 2016 avec un peu plus de 540 000 m² placés, soit une baisse de 34% en un an. 1,5 million de m² d’entrepôts supérieurs à 5 000 m² (86 transactions) ont été commercialisés lors du 1er semestre 2016 contre 1,6 million de m² un an plus tôt (88 transactions) », analyse René Jeannenot Directeur Logistique France.

Concernant la taille moyenne des entrepôts commercialisés - environ  17 400 m² fin juin 2016 contre 16 000 m² fin décembre 2015 - l’adage « toujours plus grand » se vérifie à nouveau.

Les transactions portant sur les entrepôts compris entre 20 000 et 40 000 m² et celles concernant les surfaces supérieures à 40 000 m² ont enregistré des niveaux de commercialisation en repli. Ces opérations ont représenté plus de 800 000 m², soit plus de la moitié du volume total enregistré au cours du 1er semestre 2016. Par rapport à 2015, elles se sont réduites respectivement de 22% et 15% en volume.

Les opérations de classe B ont, quant à elles, augmenté de manière significative, concentrant 14% du marché au cours de la période étudiée contre 6% un an plus tôt. « La logistique urbaine est plus que jamais au cœur des nouveaux modes de consommation des utilisateurs avec plus de 68 000 m² transactés ce semestre », commente René Jeannenot Directeur Logistique France.

Avec 3,3 millions de m² d’entrepôts vacants au 1er juillet 2016, dont 1,5 million de classe A, les disponibilités à un an ont très peu évolué depuis la fin 2015 (+3%). La Région Parisienne représente, à elle seule, près de la moitié de ce stock. Plus de 130 000 m² sont actuellement en chantier à Lyon, Toulouse et en Région Parisienne et vont venir alimenter le marché au cours des prochains mois.

La Région Parisienne, premier marché logistique français, aura suivi la tendance générale, voyant son activité se réduire de 34% en un an, malgré la concrétisation de trois transactions supérieures à 25 000 m² totalisant 87 000 m². Un peu plus de 400 000 m² y ont été commercialisés depuis le début de l’année.

Les régions, concentrant trois quarts du marché, se sont montrées particulièrement actives suite au dynamisme de certains marchés secondaires comme Strasbourg et Rennes. Ce résultat est toutefois plus contrasté sur la dorsale : l’activité lilloise s’est appréciée de 10%, quand celles de Lyon et Marseille se sont réduites de 34% et 71% au cours du 1er semestre 2016.

« Les transactions réalisées en compte propre et en clé en main ont été beaucoup plus nombreuses en régions, où plus de 650 000 m² ont été commercialisés depuis le début de l’année (60% du marché local) contre 77 000 m² en Ile-de France (19% du marché) », analyse René Jeannenot Directeur Logistique France.

 Très peu de changements ont été relevés sur les loyers moyens faciaux de classe A. Les valeurs « prime » en régions continuent de s’échelonner entre 42 et 48€/m², et se maintiennent entre 53 et 55€/m² en Île-de-France.

*Entrepôts A ; B et C, messagerie et entrepôts frigorifiques > 5 000 m²

Avec 565 millions d’euros investis au cours du 1er semestre 2016, le marché de l’investissement logistique (hors locaux d’activité) connaît une hausse de 17% par rapport au 1er semestre 2015. Contrairement à l’année 2015, on recense peu de portefeuilles paneuropéens. « Néanmoins, le semestre a été dynamisé par plusieurs portefeuilles de taille moyenne achetés par des fonds anglo-saxons, comme Diane pour 105 millions d’euros acquis par Rockspring ou bien Wolf pour près de 100 millions d’euros acheté par Stam Europe pour un fond américain. À noter, le retour et l’accélération des ventes en blanc de plateformes logistiques que l’on retrouve à la fois dans les zones sécurisées de la dorsale mais également dans d’autres hubs logistiques comme Toulouse et Le Havre», analyse Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France. En raison de l’afflux massif de liquidités et de taux financiers ayant atteint de nouveaux records, le taux de rendement « prime » s’établit à 5,70% en Île-de-France. « En logistique urbaine, on anticipe même une contraction des taux compris entre 5 - 5,50 % », conclut Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France.

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