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Communiqués de presse

 

 

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14 octobre 2014

Analyse du marché locatif des bureaux franciliens et perspectives 2014-2015

A l’occasion des premières Rencontres thématiques consacrées au marché locatif des bureaux en Ile-de-France, Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France et les équipes Transaction analysent le marché locatif des bureaux franciliens et délivrent les perspectives 2014-2015.

-     Hausse de la demande placée de 13% par rapport à la même période de l’année précédente -

- Volume des transactions de bureaux proche de 2,2 millions de m² pour 2015 -

A l’occasion des premières Rencontres thématiques BNP Paribas Real Estate, consacrées au marché locatif des bureaux en Ile-de-France, Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France et les équipes Transaction analysent le marché locatif des bureaux franciliens, secteur par secteur, et délivrent les perspectives 2014-2015.

La demande placée de bureaux en Ile-de-France atteint 1 530 000 m² au 1er octobre 2014, en hausse de 13 % sur un an, malgré un net ralentissement au 3ème trimestre avec seulement 369 000 m² placés. De bons volumes de transactions sont attendus d’ici la fin d’année et la demande placée est attendue autour de 2,1 millions de m² sur l’ensemble de l’année 2014.

« Nous recensons actuellement 116 grandes recherches de bureaux de plus de 5 000 m² en Ile-de-France, pour un volume global de plus de 2 millions de m². Près de la moitié des recherches recensées s’orientent sur le Croissant Ouest et La Défense (1 million de m²), vient ensuite Paris intramuros qui représente le quart de la demande (480 000 m²). La lente amélioration de la conjoncture, la solidité de la demande et la compétitivité économique de l’offre disponible nous permettent d’anticiper des volumes de transactions de bureaux en Ile-de-France proches de 2,2 millions de m² pour 2015. Compte tenu du niveau particulièrement faible des opérations lancées en blanc, l’offre à un an pourrait poursuivre sa décrue sous les 4,8 millions de m² », précise Laurent Boucher.

Paris QCA[i] affiche un bilan globalement positif en termes de demande placée (+ 13 % sur 9 mois), même si 2014 est avant tout une année de rattrapage par rapport à 2013. De manière générale, Paris retourne vers son point d’équilibre grâce à une offre restructurée de qualité et à des loyers assouplis. Un atterrissage supérieur à la moyenne décennale est prévu pour 2014 (485 000 m² placés). Le créneau des grandes surfaces a été très dynamique en enregistrant son 2ème record depuis 10 ans. Le taux de vacance dans le QCA devrait passer sous la barre des 6 % en 2015, avec deux situations contrastées : d’un côté, le quartier Étoile en cours d’ajustement mais encore en situation de sur-offre (7,4 %) et, de l’autre côté, le quartier Opéra sous tension (4,7 %).

Le marché de La Défense affiche une belle dynamique en transactions sur les 9 premiers mois de l’année 2014 (+ 41 %) après cinq années difficiles. Avec près de 70 % du volume placé, le retour des grandes opérations se confirme. Pour l’ensemble de l’année, un volume de plus de 200 000 m² devrait être atteint, dont 40 % dans le neuf/restructuré. Plus de 2 milliards d’euros ont récemment été investis pour rajeunir le parc de La Défense et surtout repenser les immeubles de vieille génération. Dans ce contexte, les utilisateurs marquent un fort intérêt pour La Défense. Ainsi  BNP Paribas Real Estate enregistre un niveau record de projets potentiels sur La Défense avec un volume de 340 000 m².

Très diversifié et à plusieurs vitesses, le secteur de Péri-Défense s’étend sur les cinq communes[ii] autour de La Défense. Les grandes transactions ont bénéficié d’un très fort rebond (+ 218 %) tandis que les petites et moyennes surfaces font face à des difficultés (- 17 %), les utilisateurs étant principalement issus du secteur industriel. Côté offre, certains immeubles labélisés sont pré-commercialisés lorsque d’autres sont vides depuis plus de 5 ans. La vacance structurelle s’intensifie pour les immeubles éloignés des transports en commun, obsolètes et peu adaptés aux attentes des utilisateurs.

Sur la Boucle Sud[iii], les volumes de transactions devraient être en baisse cette année (- 11 % sur 9 mois) après un très bon cru 2013. Néanmoins ce marché reste dynamique avec des volumes proches de la moyenne décennale. À près de 10 %, le taux de vacance reste élevé : l’offre de seconde main peine à s’écouler et l’offre neuve continue d’augmenter pour représenter 36% du stock global. Pour rester compétitif, la plupart des immeubles de seconde main devront faire l’objet de lourdes rénovations, mettre en place des services et positionner leur valeur en adéquation avec le marché.

Sur la 1ère Couronne Nord[iv], les volumes de transactions rebondiront nettement en 2014 (+ 92 % sur 9 mois). Les opérations neuves enregistrent de forts succès. De la porte de Saint-Ouen à la porte de Vincennes, tous les sujets livrés ou en cours de livraison ont trouvé preneur. Le développement des transports en commun est l’un des principaux moteurs de cette bonne dynamique. Sur la période 2013-2017, cinq stations de métro ou de RER seront ouvertes. Grâce à son excellent rapport qualité / prix / desserte, la périphérie Nord tend à devenir un secteur de premier choix.

Concernant les transactions de plus de 5 000 m², 600 000 m² ont été placés au 1er octobre 2014 (+ 24 % sur un an). Il s’agit surtout d’un rebond technique puisque 2014 marque en réalité un retour à la moyenne décennale (930 000 m²). Les grands utilisateurs ont été motivés par des logiques d’opportunité, avec la présence de nombreuses offres de qualité dans des quartiers d’affaires traditionnels, le tout à des loyers négociés relativement bas. Ils ont ainsi pu concrétiser leurs projets immobiliers, après les avoir souvent et trop longtemps différés. Classiquement, 53 % des déménagements répondent à une logique de regroupement et de rationalisation, 18 % affichent une volonté de croissance et d’extension tandis que, fait nouveau, 29 % sont motivés par l’obsolescence de leurs locaux. La période 2014/2015 reste une période opportune pour les utilisateurs puisque les mesures d’accompagnement s’élèvent en moyenne à 19 % depuis début 2014. Un point d'inflexion est toutefois à souligner sur certains secteurs.

La croissance économique en France est attendue à 0,7 % pour 2015, après 0,3 % en 2014. Malgré cela, l’emploi francilien est en croissance depuis 2010. « Près de 10 000 postes seront créés en Ile-de-France en 2014, et un peu plus encore l’an prochain. L’absorption nette aura fortement progressé en 2014 pour approcher les 500 000 m² placés sur l’ensemble de l’Île-de-France, contre seulement 140 000 m² en 2013 », conclut Laurent Boucher.



[i] Paris Quartier Central des Affaires englobe dans cette analyse l’ensemble des 1er, 2ème, 8ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris.

[ii] Nanterre, Puteaux, Courbevoie, Suresnes, Rueil-Malmaison.

[iii] La Boucle Sud regroupe les communes de Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Meudon, Sèvres, Saint-Cloud.

[iv] La 1ère Couronne Nord regroupe les communes de Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers, Bobigny, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas.

 

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