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21 juillet 2016

Analyse du marché locatif des bureaux en Ile-de-France

BNP Paribas Real Estate analyse le marché locatif des bureaux en Ile-de-France

-       Recentrage sur les quartiers d’affaires traditionnels de Paris intra-muros et de l’Ouest parisien -

-       Rebond des grandes recherches et solidité du marché des petites et moyennes surfaces -

 

À l’occasion des Rencontres thématiques BNP Paribas Real Estate Advisory France, Laurent Boucher, Président, et Guillaume Delattre, Vice-Président, analysent le marché des bureaux de la Région parisienne, secteur par secteur, et en délivrent leurs perspectives.

 

Dans la continuité d’une deuxième partie d’année 2015 particulièrement dynamique, le 1er semestre 2016 a enregistré une nouvelle hausse de 20% de la demande placée pour l’ensemble des bureaux en Île-de-France. Toutefois, cette hausse est à relativiser : elle s’appuie sur des résultats au 1er semestre 2015 particulièrement décevants, et le volume des transactions ne fait que revenir tout juste au-dessus de la moyenne décennale. « Le marché enregistre une progression pour toutes les tranches de surfaces, qu’il s’agisse des grandes opérations de plus de 5 000 m² (+43%) ou des transactions inférieures à 5 000 m² (+12%). Au niveau géographique, on assiste à un recentrage des utilisateurs sur les quartiers d’affaires traditionnels de Paris intra-muros et de l’Ouest parisien, puisque ces secteurs ont capté 83% de la demande placée au 1er semestre », souligne Laurent Boucher.

 

Les mesures d’accompagnement restent élevées début juillet 2016 (21 %). Toujours très soutenues à La Défense (28 %), les franchises sont plus mesurées dans Paris (17 %). De même, ces mesures sont plus élevées pour les grandes opérations de plus de 5 000 m² (24 %), tandis qu’elles sont plus modérées pour les moyennes surfaces entre 1 000 et 5 000 m² (18 %) comme en petites surfaces inférieures à 1 000 m² (13 %).

 

Paris Quartier Central des Affaires[i] affiche sa bonne santé au 1er semestre 2016, avec des volumes placés s’élevant à 234 500 m², à un niveau bien supérieur à la moyenne décennale du 1er semestre (191 000 m²). « Ce dynamisme s’exprime notamment sur le créneau des petites et moyennes surfaces. Le déplacement progressif du marché QCA de l’ouest vers le centre et l’est de Paris constitue désormais une véritable tendance de fond, notamment sous l’impulsion des sociétés de la net économie et du secteur du co-working, qui ont fait de l’Opéra leur quartier de prédilection », explique Guillaume Delattre. Alors que le parc de bureaux du secteur de l’Étoile est deux fois supérieur à celui du quartier de l’Opéra, les volumes traités dans chacun des deux quartiers tendent à se rapprocher.

 

Paris Centre Est[ii] connaît également un début d’année en forte progression par rapport au 1er semestre 2015, avec un volume de transactions de 122 500 m² (+84%). Tous les secteurs du nord et de l’est parisien se portent bien, qu’il s’agisse des  3ème, 4ème, 10ème et 11ème arrondissements (+39%), du 12ème arrondissement (+89%), ou des 18ème, 19ème et 20ème arrondissements (+166%), et ce en dépit d’un manque important d’offre neuve disponible. L’accessibilité en transports en commun ainsi que le dynamisme de ces quartiers semblent aujourd’hui séduire des utilisateurs en quête de quartiers vivants et tendance pour recruter et fidéliser leurs jeunes collaborateurs.

 

Avec 127 000 m² placés, Paris Rive Gauche[iii] enregistre des volumes comparables à ceux de l’an dernier. Pourtant, le maintien des volumes placés est avant tout permis par les grandes opérations de plus de 5 000 m² (+18%), tandis que les petites et moyennes surfaces sont en recul (-19%), pénalisées par une sous-offre qui limite les possibilités offertes aux utilisateurs. Les grands utilisateurs continuent de plébisciter la Rive Gauche, notamment dans le 15ème arrondissement avec l’installation d’Altice Media dans Qu4drans (25 800 m²) ou dans les opérations de la SEMAPA dans le 13ème arrondissement avec Le Monde (18 600 m²), Natixis (14 800 m²) et BPCE (14 800 m²).

 

Après une année 2015 record, la Boucle Sud est en retrait sur les six premiers mois de l’année (-35%), du fait de l’absence de transaction de grandes surfaces même si les transactions inférieures à 5 000 m² sont en progression (+26%). La Boucle Sud devrait cependant être en mesure de retrouver des niveaux plus élevés d’ici la fin de l’année, grâce à plusieurs grandes transactions attendues sur des immeubles neufs de grande qualité.

 

Alors que La Défense avait affiché un fort recul en 2015, le début d’année 2016 a vu s’opérer un retournement complet du marché. En 6 mois, les volumes traités sont déjà équivalents à la totalité de l’année 2015. Avec 175 000 m² placés, les volumes ont plus que triplé, notamment grâce aux 8 transactions de grandes surfaces déjà signées, dont 2 transactions de plus de 20 000 m² : Saint Gobain dans M2 (49 000 m²) et Deloitte dans Majunga (30 500 m²). Le marché de La Défense semble bénéficier des efforts engagés pour améliorer le cadre de vie des utilisateurs du quartier, que ce soit en termes de déplacement ou de vie après le bureau. 

 

Pour le segment des grandes surfaces, l’année 2016 présente un très bon démarrage avec une augmentation de 43% par rapport au 1er semestre 2015 - 379 000 m² placés dans des surfaces supérieures à 5 000 m², représentant 31 transactions. Les utilisateurs privilégient les immeubles livrés ou en cours de livraison, puisque nous ne dénombrons que deux opérations signées avant le démarrage des travaux (Le Monde et Saint Gobain).  

 

« Après avoir diminué depuis 2014, l’offre à un an pourrait se stabiliser autour de 4,6 millions de m² d’ici la fin d’année 2016. Le bon niveau de transactions de l’ensemble des créneaux de demandes nous permet de tabler sur une demande placée de bureaux en Île-de-France proche de 2,4 millions de m² pour l’ensemble de l’année 2016 », anticipe Laurent Boucher.

 



[i] Paris Quartier Central des Affaires englobe, dans cette analyse, l’ensemble des 1er, 2ème, 8ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris. Le secteur Étoile englobe les 8ème, 16ème et 17ème arrondissements. Le secteur Opéra recense les 1er, 2ème et 9ème arrondissements.

[ii] Paris Centre Est regroupe les 3ème, 4ème, 10ème, 11ème, 12ème, 18ème, 19ème et 20ème arrondissements de Paris.

[iii] Paris Rive Gauche regroupe les 5ème, 6ème, 7ème, 13ème, 14ème et 15ème arrondissements de Paris.

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