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07 octobre 2013

Analyse et perspectives Bureaux IDF et Investissement France

Commentaire Immostat : sur les neuf premiers mois de l’année 2013, le marché de l’immobilier d’entreprise en France affiche 12,9 milliards d’euros investis, en hausse de 27 % sur un an, soit un niveau supérieur à la moyenne décennale qui s’établit à 12 milliards d’euros.

Les bureaux restent les acquisitions privilégiées (64 %), les investissements en entrepôts et en locaux d’activité représentent une faible proportion des volumes (6 %), tandis que les services enregistrent une part prépondérante des acquisitions (19 %). Sur l’ensemble de l’année 2013, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France devraient franchir les 17 milliards d’euros, non loin des 17,6 milliards d’euros en 2012.

 

Compte tenu de la forte compétition sur les actifs dits les plus « core », les taux de rendement « prime » affichent toujours un biais baissier. Pour les actifs les moins « sécurisés », des tensions sur les taux se confirment, impactant à la baisse les valorisations. Les fondamentaux des marchés utilisateurs expliquent bien entendu cette tendance, compte tenu de leur orientation peu favorable. De plus, malgré des taux courts extrêmement bas, les taux longs se tendent. Après un point bas à 1,8 % au printemps 2013, le taux de l’OAT à 10 ans se situe à 2,4 % début octobre. Il devrait progresser courant 2014, sur fond de modération des risques souverains et bancaires.

 

Avec 1 302 000 m² commercialisés au cours des neuf premiers mois de l’année 2013, le marché des bureaux franciliens affiche un recul de 29 % comparativement à la même période de 2012. « C’est essentiellement le segment des transactions de plus de 5 000 m² qui est en difficulté, en chute de 51 % sur un an, après une année 2012 caractérisée par de très grandes opérations. En revanche, le créneau des surfaces inférieures à 5 000 m² montre de bons signes de résistance avec une baisse de seulement 7 % » souligne Richard Malle, Directeur Research France, BNP Paribas Real Estate.

L’absorption nette des bureaux en Île-de-France diminue pour atteindre 170 000 m² depuis début 2013, à comparer à 260 000 m² sur la même période en 2012. C’est pourquoi le taux de vacance des bureaux franciliens poursuit sa lente progression et atteint 7,2 % au 1er octobre 2013, contre 6,8 % un an auparavant. Même si l’offre sera toujours orientée à la hausse au cours des prochains trimestres, celle-ci s’effectuera à un rythme extrêmement modéré. Les disparités sectorielles restent néanmoins prépondérantes. D’une part, les taux de vacance apparaissent relativement élevés dans le Croissant Ouest (14,1 %) et à La Défense (9,3 %), d’autre part, ils sont proches de leur seuil d’équilibre en Première Couronne (9 %) et dans Paris (4,5 %).

Le climat économique affiche des signes d’amélioration, comme en témoignent les enquêtes de conjoncture dans les secteurs des services et de l’industrie qui se redressent depuis juin dernier. Au final, la croissance économique en France est anticipée à 0,1 % pour l’année 2013, puis elle devrait progresser en 2014 pour avoisiner 0,8 %. « En conséquence, après une baisse en 2013 (- 15 000 postes attendus), l’emploi salarié en Île-de-France devrait se stabiliser l’an prochain. Dans ce contexte, la demande placée de bureaux en Île-de-France devrait atteindre un point bas de 1,8 million de m² en 2013, contre près de 2,5 millions de m² en 2012. Une progression des volumes commercialisés est attendue en 2014 » conclut Richard Malle, Directeur Research France, BNP Paribas Real Estate.

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