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18 juin 2014

BNP Paribas Real Estate analyse l’évolution de l’immobilier commercial

- Nouveaux concepts et ouvertures se poursuivent et dynamisent le marché au premier trimestre 2014 - - La scission entre les marchés « prime » et secondaires est plus que jamais d’actualité - - 52 transactions, totalisant 3,1 milliards d’euros investis au premier trimestre confirment l’intérêt des investisseurs -

Selon BNP Paribas Real Estate, l’année 2014 s’annonce positive avec une progression de 1,3% du chiffre d’affaires du commerce de détail en volume au dernier trimestre, malgré la stagnation en valeur. La stabilité de la consommation des ménages et du climat des affaires laissent présager d’une courbe ascendante pour le reste de l’année.

Les résultats par secteurs restent toutefois très panachés. Toujours en tête, la croissance du chiffre d’affaires des équipements de l’information baisse légèrement mais reste positive avec 9,3% en volume. L’équipement de la personne poursuit sa croissance (+1,2%) grâce au redressement des ventes de l’habillement. Pour la première fois depuis 2012, l’aménagement de l’habitat et l’équipement du foyer affichent une croissance positive (+0,4%), grâce à la progression des ventes en électroménager (+5,6%) et des magasins de bricolage de plus de 400 m² (+1,9%). Cependant, l’ameublement (-3,6%) demeure fragile. Le secteur de la beauté-santé se maintient notamment grâce aux produits pharmaceutiques (+4.5%). L’optique en baisse continue depuis 2012 retrouve une croissance positive (+0.3%). Enfin, les secteurs de la restauration et des services à la personne (coiffure, soins de beauté, etc.) continuent de subir les arbitrages des consommateurs.

Nouveaux concepts et ouvertures se poursuivent au premier trimestre 2014, tout au moins dans les meilleures localisations. Les marques mass-market se déclinent par la création d’enseignes plus ciblées à l’image de H&M avec Cheap Monday (jeans) et C&A avec Clockhouse (14-24 ans). Cette spécialisation s’étend au secteur de l’alimentaire (yaourt glacés, meringues, etc..) ainsi qu’à la restauration.

Spok, concept de restauration haut de gamme implanté à Paris et Marseille, ouvrira à Toulon en juin prochain et cherche des emplacements à Lyon.

Black Spoon, le food truck parisien de cuisine africaine réfléchi à un deuxième camion ou à une installation en pieds d’immeuble.

Balgelstein, de son côté, continue son développement avec une ouverture prochaine à Neuilly-sur-Seine.

Les marques, distribuées par d’autres ou uniquement présents sur internet, créent leur propre point de vente : Nat & Nin, Boulevard Beaumarchais, Nike sur 1 500 m² au Quatre Temps. Les marques étrangères s’intéressent toujours autant au marché français ; Primark ouvrira son troisième point de vente en Ile-de-France (Créteil Soleil), Hema s’est installé en avril Boulevard Beaumarchais à Paris. 

Les Champs Elysées franchissent un nouveau record

La scission entre les marchés « prime » et secondaires est plus que jamais d’actualité. La demande est toujours forte pour les meilleures localisations et les disponibilités faibles, entraînant une progression des valeurs locatives des emplacements n°1. A ce titre, les Champs Elysées ont franchi un nouveau record (20 000 €/m²/an HT.HC., cession de droit au bail incluse). En revanche, dans les emplacements 1bis et 2, en particulier dans les villes moyennes de régions, la vacance progresse et les loyers ont tendance à stagner. A l’instar des commerces de pied d’immeuble, l’écart se creuse entre les zones commerciales ; grands centres régionaux et centres de proximité tirent leur épingle du jeu au contraire des centres vieillissants peu accessibles.

La hausse modérée du chômage, qui devrait atteindre 10% fin 2014, puis baisser progressivement en 2015, conjuguée au faible niveau d’inflation (+0,9%) laisse entrevoir une embellie pour l’activité commerciale. La consommation des ménages, positive en 2013 (+0,4%) devrait baisser légèrement en 2014 (+0,2%) mais croître en 2015 (+1,1%). Cette situation économique incite à l’innovation et à des implantations plus ciblées, par exemple dans les gares. Les consommateurs fréquentent de plus en plus leurs boutiques et services pour leurs achats du quotidien. Les attentes concernent principalement l’alimentaire de base (boulangerie, supérette) et les services tels que les cordonneries, blanchisserie, bureaux de poste, crèches, etc …[1] Le commerce a fait l’actualité juridique avec l’adoption de deux textes de loi. La loi ALUR (26 mars 2014, décrets d’applications en cours de rédaction) soumet les drives à autorisation d’exploitation, oblige la remise en état des sites non-exploités depuis 3 ans et réduit l’emprise au sol des parkings. La loi Pinel (5 juin 2014) de son côté, fait de l’ILC et de l’ILAT les indices de références pour le calcul de l’évolution des loyers ; la hausse de ces derniers étant désormais limitée à 10% par an en cas de déplafonnement. Enfin, état des lieux à l’entrée dans le local et inventaire des charges locatives deviennent obligatoires.

Investissement : une hausse de 200% sur les cinq premier mois

Au cours des cinq premiers mois 2014, le marché de l’investissement en commerce a été animé par la signature d’environ 52 transactions, totalisant 3,1 milliards d’euros, répartis de manière à peu près égale entre Paris et les Régions. Les investisseurs portent un intérêt particulier pour cette typologie d’actifs, le montant global investi en commerce pour les cinq premiers mois 2014 enregistre d’ailleurs une hausse de près de 200% par rapport à la même période en 2013. Il convient néanmoins de nuancer cette évolution par le caractère exceptionnel de la vente du portefeuille Carrefour par Klépierre pour 1,7 milliard d’euros. L’essentiel du marché reste toutefois le fait des engagements inférieurs à 5 millions d’euros.

L’investissement portant sur des commerces de pieds d’immeuble a été relativement dynamique. Totalisant  50% du nombre de transactions, il représente seulement 6% du volume des engagements (194 millions d’euros). L’achat d’un portefeuille de huit actifs, dont cinq actifs commerciaux, par Sofidy pour 29 millions d’euros constitue une des transactions les plus importantes des cinq premiers mois 2014. Les investisseurs continuent de porter un intérêt particulier pour le commerce de pieds d’immeuble, spécialement pour les actifs « prime ».

L’investissement en centres commerciaux représente 15% du nombre de transaction, et 86% du volume des engagements (2,7 milliards d’euros). Plusieurs transactions d’envergures ont été signées : le centre Saint Sébastien à Nancy a été acquis par Hammerson pour un montant de 132 millions d’euros.

Gecina a finalisé la vente du centre commercial Beaugrenelle en avril (700 millions d’euros). Les ouvertures de centres commerciaux ont fait l’actualité en 2013 : Beaugrenelle (Paris 15ème), Aéoroville (Unibail-Rodamco), One Nation Paris (Catinvest), extension de La Toison d’Or à Dijon (Unibail-Rodamco).

L’année 2014 poursuit sur cette lancée avec l’inauguration des Terrasses du Port (Hammerson), et les réouvertures après extension de Mérignac Soleil (Bordeaux) et Grand Cap (Le Havre). Prochainement, les centres Vill’Up (Apsys) à la Villette, et les Voûtes de la Major (Caisse d’Epargne) à Marseille, ouvriront leurs portes. En complément de ces créations, les foncières mènent une politique d’arbitrage de leurs actifs accompagnée de reconversions.

Les actifs de périphérie ne représentent que 7% (229 millions d’euros) du volume total investi en immobilier de commerce et 35% du nombre de transactions. A noter : plusieurs transactions significatives dont l’acquisition par Frey d’un portefeuille de commerces en régions pour 28 millions d’euros. A l’image du marché des entrepôts, on peut penser que certains investisseurs pourraient s’intéresser à des actifs en difficulté pour mener des opérations de rénovation ou de reconversion.

Les rendements « prime »  des centres commerciaux et des parcs d’activités commerciales sont en légère baisse par rapport aux trimestres précédents : ils s’établissent respectivement à 4,8% et 5,3% au T1 2014. L’offre restreinte d’actifs mis en vente entraîne la compression du taux de rendement « prime » des centres commerciaux. Les parcs d’activités commerciales restent plus attractifs que les autres catégories d’actifs commerciaux. Pour sa part, le taux « prime » des pieds d’immeuble, plus faible, se stabilise autour de 4%. Au cours des prochains trimestres, plusieurs transactions significatives devraient dynamiser le marché de l’investissement de commerce.


Les équipes du département commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction sont à votre disposition du 18 au 19 juin, au CNIT- Paris La Défense - stand B3.


[1] Sondage CSA pour Gares & Connexions

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