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19 mars 2014

BNP Paribas Real Estate analyse le marché des bureaux à Nancy en 2013

« Le marché de bureaux à Nancy, avec 30 000 m² placés en 2013, affiche une progression de 20% par rapport à l’année précédente, soutenu par les grandes transactions supérieures à 1 000 m². Les perspectives 2014 s’annoncent très positives en raison de la mise sur le marché d’immeubles en l’état futur d’achèvement sur les quartiers de Nancy Grand Cœur et des Rives de Meurthe», précise Nancy Spann, Directeur de BNP Paribas Real Estate Transaction à Nancy.

L’offre disponible à un an

Le volume de l’offre à un an progresse pour la 3ème année consécutive et atteint 66 000 m², en progression de 3% par rapport à 2012. Ce volume est réparti entre une offre neuve disponible à un an, en fort recul (-37%), et une offre de seconde main abondante, en progression de 20%.

Le retrait de l’offre neuve s’explique par le fort ralentissement des mises en chantier conjugué à la forte consommation de surfaces neuves. Ainsi, la part des immeubles neufs (locaux livrés depuis moins de 5 ans) ne représente que 18% de l’offre disponible à un an contre 30% en 2012. Cette tendance devait s’inverser en 2014 en raison de la mise sur le marché d’immeubles en l’état futur d’achèvement : Le Skyline et Nancy Grand Cœur.

La progression de l’offre de seconde main est essentiellement due à la libération de surfaces par les sociétés s’implantant dans des locaux neufs répondant aux nouvelles normes et dans lesquels les charges sont plus économiques. A titre d’exemple, l’immeuble Pertuy à Maxéville (3 600 m²), les locaux situés rue Poirel, et les locaux situés rue de la Foucotte, libérés par Juxta et Cap Gemini.

L’offre neuve et future

En 2013, le marché a connu une rareté d’offre neuve immédiatement disponible. Seul le secteur de la périphérie nord propose une offre immédiatement disponible avec le solde de la première tranche du programme Ecoparc ou encore les programmes du plateau de Haye.

En 2014, très peu de livraisons viendront alimenter le stock d’offre neuve (Océanis B3 - 2 800 m² environ et le solde de l’Ile-de-Corse 700 m²). Des programmes significatifs seront livrés à partir de 2015. A titre d’exemple, sur les Rives de Meurthe, le Skyline développé par ADIM (8 600 m²), l’immeuble à construire sur le terrain Nancy Baches (5 400 m²). Le nouveau Quartier de Nancy Grand Cœur verra les premières constructions avec  le démarrage des travaux des premiers ilots Foncière des Régions (6 600 m²) et Frank Immobilier pour 3 000 m².

La demande

La demande exprimée par les utilisateurs de bureaux auprès de BNP Paribas Real Estate représente plus de 34 000 m² en 2013 pour 116 recherches exprimées.

L’année 2013 affiche une progression de 36% des volumes recherchés et de 61% en nombres de recherches. Le centre-ville reste le secteur le plus recherché.

Le marché des petites et moyennes surfaces (0 à 500 m²) porte cette dynamique avec une progression de 31% des demandes exprimées sur un an. La part de ces demandes représente 84%, ce qui fait de Nancy un marché de petites surfaces avec une demande moyenne de 290 m². Cette tendance laisse présager une année 2014 dynamique, car le délai de transformation de ces demandes oscille entre 3 à 6 mois, et aura un impact direct sur la demande placée en 2014. 6 demandes supérieures à 1 000 m² ont été recensées pour un volume de 11 400 m², soit légèrement supérieur à 2012 (7 pour 11 150 m² en 2012).

La logique de recherche d’économie (regroupement + rationalisation) reste le principal moteur du mouvement des entreprises.

Transactions

Avec 30 000 m² placés pour 66 opérations, le marché nancéien affiche une hausse de 20% comparativement à 2012. Elle est dans la tendance de sa moyenne décennale. Cette hausse touche le segment des surfaces supérieures à 500 m² avec une hausse de 100% du nombre des implantations représentant 71% du volume total des transactions.

Les opérations des transactions de bureaux neufs représentent 39 % du marché, traduisant ainsi le souhait des utilisateurs de privilégier les immeubles fonctionnels répondant aux nouvelles normes, et dans lesquelles les charges sont plus économiques. Le marché des bureaux de seconde main progresse de 9%. Cette hausse profite essentiellement au secteur Nancy Centre avec une progression de 68%.

Le secteur Nancy Centre - Autres Quartiers représente 38% du volume des transactions, en progression de 160%. En effet, les utilisateurs sont demandeurs de services liés à leur cadre de travail (restauration, transports en commun...) et reviennent ainsi vers le centre-ville où les transactions les plus importantes ont été réalisées : KPMG et Cofely Gdf Suez dans le programme Ile-de-Corse (respectivement 1 000 et 1 200 m² environ) et OPH rue Emile Bertin (3 800 m² environ), ainsi que EDF dans l’Immeuble République 1200 m².

Le Technopôle de Brabois représente 21% des implantations. Le secteur de Maxéville (Saint Jacques 2 et Plateau de Haye) représente 40% du volume neuf traité grâce notamment à la transaction avec EDF sur un immeuble à construire de 3 000 m² environ.

Loyers

Il n’existe pas de baisse des loyers moyens sur le marché nancéen, les valeurs locatives affichent une stabilité pour les bureaux neufs en périphérie. En centre-ville, avec la livraison d’un immeuble neuf (Ile-de-Corse), les valeurs des bureaux neufs progressent pour atteindre un niveau moyen de 168 € HT/HC/m²/an avec une valeur « prime » à 180 € HT/HC/m²/an. Les valeurs de bureaux de seconde main en centre-ville progressent et atteignent 134 € HT/HC/m²/an.

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