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25 février 2016

BNP Paribas Real Estate analyse le marché des entrepôts en Europe

• L’Allemagne demeure le premier marché en Europe avec un volume total des transactions de 5,2 millions de m² pour 2015 • Le Royaume-Uni représente à lui seul près de 36 % de l’investissement en Europe

Le marché européen de la logistique est monté en puissance en 2015, un certain nombre de marchés enregistrant des volumes de transactions proches de leurs niveaux record. L’investissement a également été porté par la faiblesse des taux d’intérêt et par des conditions de financement favorables. La hausse de la demande (locations et ventes) et la rareté des produits prime disponibles se sont traduites par une nette diminution du taux de rendement prime.

Un redressement du marché utilisateurs dans le secteur de la logistique

Malgré une progression du volume de transactions de 28 % en Europe (dans les 22 villes étudiées), le marché continue à souffrir de la pénurie d’offre prime.

 En termes de volume de transactions, l’Allemagne demeure le marché utilisateurs numéro un en Europe. Le volume des transactions a atteint à 5,2 millions de m² en 2015, établissant un nouveau record. Les transactions ont été stimulées par une forte demande du secteur manufacturier, l’industrie automobile en particulier.

En seconde place, la France totalise un volume de transactions de  3,1 millions de m², dont plus de la moitié portent sur le commerce et la distribution, répondant à la reprise de la consommation.

La France est suivie de près par le Royaume-Uni (3 millions de m²) où les opérations clé en mains ont représenté 61 % des transactions, encouragées par une pénurie d’offre neuve.

A l’échelle des villes, la région parisienne confirme son statut de leader des marchés utilisateurs européens, juste devant Birmingham au Royaume-Uni.

L’e-commerce reste l’un des principaux moteurs du marché et continue à se développer en Europe : +15 % par an depuis 2010. Les activités auparavant réalisées dans des magasins s’effectuent désormais dans des entrepôts logistiques. Les acteurs du e-commerce ont par conséquent besoin de davantage d’espace que les distributeurs traditionnels.

Dans le même temps, même si certains programmes en blanc ont été lancés dans des pays tels que le Royaume-Uni, la Pologne, les Pays-Bas ou encore l’Espagne, la demande d’entrepôts neufs de grande qualité reste supérieure à l’offre sur la plupart des marchés. En conséquence, les opérations clé en mains constituent toujours une alternative de poids, en particulier pour les grandes surfaces.

Les loyers prime n’ont que peu évolué sur les principaux marchés européens en dépit de la pénurie chronique d’entrepôts prime neufs.

Une forte demande des investisseurs et une baisse du taux de rendement

Le marché de l’investissement en entrepôts et locaux d’activité a représenté 26,7 milliards d’euros en 2015.

"La croissance du marché européen de la logistique va se poursuivre, soutenue par une forte demande des investisseurs et un marché utilisateurs dynamique", déclare Logan Smith, Head of pan-European Logistics, BNP Paribas Real Estate.

Avec 9,7 milliards d’euros recensés en 2015, le Royaume-Uni représente, à lui seul, près de 36 % de l’investissement en locaux d’activité et entrepôts en Europe. Malgré le net recul observé par rapport à 2014, ce chiffre représente le deuxième meilleur volume jamais enregistré. La forte concurrence à laquelle se livrent les investisseurs et la rareté des produits prime ont entraîné une diminution du taux de rendement prime.

Avec une hausse de 10 % en 2015, l’Allemagne signe une nouvelle année record (4,65 milliards d’euros). Dans les sept villes allemandes étudiées, le taux de rendement a chuté, en moyenne, de 100 pb par rapport à la fin de l’année 2014. Munich reste la ville la plus chère avec un taux de rendement prime net de 5,20 %.

L’Espagne (466 millions d’euros) et les Pays-Bas (1,5 milliard d’euros)  rattrapent leur retard grâce à un fort redressement économique, attisant ainsi l’intérêt des investisseurs.

Exception faite du Portugal et de l’Espagne, le taux de rendement prime approche de nouveaux planchers dans la plupart des pays européens, enregistrant une baisse comprise entre 50 et 100 pb depuis 2014.

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