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10 juin 2016

BNP Paribas Real Estate analyse le marché de l'immboilier commercial

-Des valeurs locatives qui continuent de progresser sur les emplacements N°1 -Les montants investis en commerce s’élèvent à 1,4 Md € au cours des cinq premiers mois de l’année

Reprise économique confirmée dans la Zone euro et perspectives de croissance en France

L’activité économique dans la Zone euro a de nouveau progressé en ce début d’année, malgré le ralentissement des économies émergentes et le renforcement des incertitudes. Si l’Allemagne confirme la solidité de son activité, les économies du Sud poursuivent leur redressement après des années difficiles. En France, la situation s’améliore progressivement.

En 2016, la croissance de la Zone euro devrait bénéficier des effets conjoints de la baisse des prix du pétrole et de l’action de la BCE. Néanmoins, la crise grecque et le ralentissement en Chine constituent des facteurs de risque. En ce début d’année, la croissance a été supérieure aux prévisions, assurant probablement ainsi à l’économie française une hausse de son PIB supérieure à celle de l’an passé. Le principal ressort de cette hausse aura été porté par la consommation des ménages. De son côté, le taux de chômage s’est stabilisé sous la barre des 10%. Cette tendance devrait se confirmer dans les prochains mois avant d’entamer une diminution en 2017.

Progression du chiffre d’affaires prévue d’ici la fin de l’année

En 2016, le chiffre d’affaires* du commerce de détail est orienté à la hausse. La France se situe toujours dans le trio de tête des pays européens (+2,2% croissance 2015/2016, soit 463 Mds € de chiffre d’affaires en commerce de détail prévu en 2016), avec l’Allemagne (508 Mds € prévus en 2016) et le Royaume-Uni (442 Mds €).

 « Il convient toutefois de rester prudents sur les prévisions à fin 2016 en France et de tenir compte de l’effet des attentats, notamment sur le secteur du luxe parisien, d’un hiver très doux qui a impacté la consommation dans le domaine de l’équipement de la personne, et d’un printemps marqué par une météo maussade et des mouvements sociaux. Aujourd’hui, certaines enseignes voient leur chiffre d’affaires baisser sur certains emplacements et négocient des aménagements de loyers pour faire face à un contexte conjoncturel difficile » souligne Thierry Bonniol, Directeur France du Département Commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction.

L’écart se creuse entre les emplacements n°1 et les emplacements secondaires

Les valeurs locatives des emplacements n°1 à Paris ou en régions progressent en raison de la demande croissante des enseignes nationales et internationales afin d’assurer la visibilité de leurs marques et de la rareté des emplacements recherchés.

« La création des Zones Touristiques Internationales a ouvert l’appétit des enseignes et devrait entraîner dans son sillage un phénomène de pression à la hausse des loyers dans les villes concernées » souligne Thierry Bonniol.

A l’inverse, sur les emplacements secondaires les loyers ont tendance à stagner, voire à baisser, en raison des mouvements de rationalisation au profit des magasins les mieux situés. Clairement, l’immobilier commercial de centre-ville est un marché à deux vitesses avec une forte concentration de la demande sur les meilleurs emplacements, qu’il s’agisse de Paris ou des grandes métropoles régionales.

2016 : de l’innovation et de l’émotion

Après plusieurs années de forte croissance du e-commerce face au commerce physique, celui-ci doit se réinventer. La réponse des enseignes semble passer par l’innovation et l’émotion.

Le leader français de la parfumerie sélective l’a bien compris en ouvrant récemment son premier magasin 3.0, baptisé Sephora Flash, rue de Rivoli à Paris. Après Seattle, Amazon, qui réfléchit à l’ouverture de magasins, apporte la preuve de la nécessité des espaces physiques pour offrir une expérience client homogène. Certains e-shops de la mode et de la beauté en ligne ont ouvert des boutiques de quartier pour plus de complémentarité. C’est le cas de Oh My Cream à Aix-en-Provence ou Smallable dans le quartier Saint-Germain-des-Prés à Paris. « La réalité économique d’Internet conduit donc les marques à développer une stratégie digitale globale, associant réseaux sociaux, points de ventes physiques et points de ventes online », constate Thierry Bonniol.

Par ailleurs, les enseignes alimentaires poursuivent le développement de leur format de centre-ville où la concurrence est très forte. Le secteur de la restauration mono-produit, notamment autour de la pâtisserie haut-de-gamme et du burger continue de se développer avec des concepts très qualitatifs, très prisés par les consommateurs qui recherchent de plus en plus les achats plaisir.

Enfin, BNP Paribas Real Estate constate également que les grandes chaînes internationales, notamment en prêt-à-porter souhaitent de plus en plus pouvoir proposer leurs collections dans des espaces plus grands et plus confortables. Elles prêtent une attention particulière à la qualité architecturale des immeubles de centre-ville pour exprimer au mieux leur concept.

Investissement en commerce : liquidité et résilience avec 1,4Md€ investis en cinq mois

Les montants investis en commerce s’élèvent à 1,43 Md € au cours des 5 premiers mois de l’année, soit 20% du volume global, en progression de +26% par rapport à la même période en 2015. Les centres commerciaux et les pieds d’immeuble représentent respectivement 23% et 38% de ce montant. De même, les commerces de périphérie restent attractifs avec 39% du montant investi confirmant ainsi l’appétence des investisseurs pour cette typologie d’actifs.

« L’attrait pour le commerce ne se dément pas, en raison des stratégies de diversification des investisseurs à la recherche de produits disponibles. 2016 s’oriente vers une nouvelle excellente performance », souligne Bruno Ancelin, Directeur du Département  Investissement Commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

En raison de l’afflux massif de liquidités et d’un coût du crédit toujours bas, les taux de rendement en commerce sont sous pression. En pieds d’immeuble, les taux devraient passer sous la barre des 3% d’ici la fin de l’année à Paris et des 4% dans les grandes métropoles régionales. « La demande est forte pour les emplacements n°1, dynamisés par le secteur du luxe. On observe la même tendance à la baisse en retail park, tandis que les taux restent stables en centres commerciaux dans l’attente d’une baisse certaine au vu des produits disponibles sur le marché actuellement», explique Bruno Ancelin.

 

*Source : prévisions BNP Paribas

Les équipes de BNP Paribas Real Estate sont à votre disposition les 15 et 16 juin 2016,

Paris Expo Porte de Versailles - Pavillon 4, C8-D7

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