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09 février 2018

BNP Paribas Real Estate analyse le marché de l'investissement

Dynamisme du marché européen, contraction du marché français avec 26 Mds€ investis en 2017 Un volume quasi stable, autour de 25 Mds€, attendu en France pour 2018.

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe a été très dynamique en 2017, atteignant 259 Mds€ contre 240 Mds€ en 2016, soit une hausse de 9 %. La bonne nouvelle vient du Royaume-Uni qui reprend la couronne européenne à plus de 70 Mds€. Les investisseurs étrangers profitent d’un taux de change favorable et de la remontée des taux immobiliers pour saisir des opportunités. Ils sont aussi rassurés par la résistance de l’économie britannique. Avec 58 Mds€, l'Allemagne retrouve sa place de deuxième marché européen avec un niveau qui frôle le record de 2007, portée par ses puissants fondamentaux économiques et une très forte demande du côté des marchés utilisateurs. Malgré la très bonne dynamique politique et économique, le marché français de l’investissement s’est contracté de 17 % à seulement 26 Mds€.

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Les investissements en bureaux franciliens enregistrent un niveau stable à plus de 16 Mds€ en 2017.
Les transactions de plus de 100 M€ ont encore progressé pour atteindre un niveau record avec plus de 70 % du volume investi, totalisant plus de 50 ventes. Les bonnes perspectives économiques, les excellents fondamentaux locatifs, des conditions d’endettement favorables et la baisse des rendements sur le « core », motivent les investisseurs à prendre plus de risque et augmenter leurs allocations sur ces profils. Les investisseurs français dominent encore largement le marché en 2017, entraîné par les sociétés de placement, en particulier les SCPI et OPCI. Les investisseurs internationaux sont toujours présents mais en léger retrait cette année (25 %), puisque la compétition sur les actifs « core » a clairement été remportée par les investisseurs domestiques. Tous les secteurs ont été en hausse en 2017, hormis Paris QCA (2,1 Mds€) qui comptabilise néanmoins déjà plus d’1 Md€ sous protocole. Paris hors QCA (3,3 Mds€) bénéficie d’un report des investisseurs tandis que le Croissant ouest (4,5 Mds€) reste la localisation privilégiée. La Défense (3,3 Mds€), depuis plusieurs années, continue sa progression pour enregistrer une année 2017 historique.

Les bureaux en régions : année record avec 2,4 Mds€.
Près de 2,4 Mds€ ont été investis dans les bureaux en régions, soit +25 % de plus que 2016, ce qui permet de frôler le record toujours inégalé de 2007 avec 2,5Mds €. La qualité du marché locatif et des volumes transactés attestent d’une réelle profondeur de marché dans les principales métropoles. Aussi, la prudence des valeurs locatives, même dans le « prime », et ce dans toutes les villes de région, permettant à certains investisseurs de jouer sur cette progression potentielle des loyers. Lyon reste le premier marché en régions et continue de progresser, tandis que Lille conforte sa seconde place, avec douze transactions réalisées de plus de 10 M€. À Lyon, des taux « prime » record ont été atteints, sous les 4 %. Le manque d’immeubles à vendre et à louer dans la Part-Dieu incite les investisseurs à regarder avec plus d’assiduité les autres secteurs, entraînant une réduction des écarts de taux entre ces derniers.

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L’investissement en commerce souffre d’un manque de produits mis sur le marché.
Avec 4 Mds€ investis, le marché des commerces en France est toujours le 3ème marché derrière le Royaume-Uni et l’Allemagne. Plusieurs explications peuvent être formulées. D’une part, la France compte peu de vendeurs car les spécialistes du secteur conservent leurs trophy assets. Par ailleurs, les spécificités françaises des baux et de la propriété commerciale restent des obstacles pour certains investisseurs étrangers peu habitués à ces pratiques dans leur marché domestique. Le pied d’immeuble reste sur la première marche du podium avec 46 % des volumes investis tant à Paris qu’en Régions, les adresses prestigieuses étant toujours attractives. La périphérie a définitivement gagné ses lettres de noblesse auprès des investisseurs : un rendement plus élevé, une gestion simple et une lecture aisée des valeurs locatives. En termes de taux de rendement, le point bas semble atteint mais sur les meilleurs immeubles, des taux plus agressifs pourront encore être constatés en 2018.

La logistique représente 2 Mds€, soit 7% des investissements.
En termes de dynamique, l’investissement en logistique fait figure d’exception. En effet, les volumes progressent encore, et représentent ainsi près de 7 % des investissements totaux, ce qui est supérieur à la moyenne des dernières années. Une nouvelle répartition géographique du volume d’investissement se dessine. Conséquence des nombreux clés en mains qui ont pu se placer en régions, le poids de l’IDF est passé de 57 % à seulement 36 % des investissements en France. Le secteur de Lyon, en situation de sous-offre locative, a fortement attiré les investisseurs, que ce soit pour des actifs existants, ou pour des opérations en blanc. Les marchés qui ont su bénéficier au mieux de ce rééquilibrage géographique sont la région PACA, mais également l’Arc Atlantique. Les investisseurs prennent désormais en considération les hubs de Toulouse et de Bordeaux. L’année 2017 est également marquée par les opérations en blanc avec environ 220 000 m² lancés sur 7 immeubles, sachant que 90 % de ces surfaces ont été louées avant livraison.

L’hôtellerie est en net recul avec près de 800 millions d’euros investis.
Concernant le marché de l’hôtellerie, la France a retrouvé des couleurs après avoir souffert en 2015 et 2016. Les hôtels du territoire national affichaient à fin décembre un Revenu par Chambre disponible en nette reprise, toutefois soutenu uniquement par la demande, les prix moyens étant toujours à la traîne avec une légère baisse (- 0,5 %) par rapport à 2016. Dans le classement européen de l’investissement hôtelier, le Royaume-Uni retrouve la première place, avec près de 5 milliards d’euros investis, suivi de près par l’Allemagne. La troisième marche du podium est occupée par l’Espagne, qui franchit pour la première fois le seuil des 3 milliards d’euros investis. La France n’arrive qu’en sixième position du classement, après les Pays-Bas et l’Italie, affichant une nette contreperformance avec 790 millions d’euros investis. Ce recul s’explique par l’absence de transactions portant sur des actifs parisiens emblématiques ou des portefeuilles pan-européens majeurs, ainsi que par l’absence de rachat de groupes hôteliers. Toutefois, l’année 2018 devrait voir la concrétisation de plusieurs opérations déjà amorcées. Davantage d’actifs à la vente sont également attendus, qui devraient trouver du répondant auprès de nombreux investisseurs en attente d’opportunités.

Prospective
Au total, pour 2018, l’investissement en immobilier d’entreprise en France devrait connaître un volume quasi stable, autour de 25 Mds€. « L’immobilier français conservera toute son attractivité, avec des gains en capital encore à prévoir, grâce à la bonne orientation du sous-jacent locatif, et toujours de très bonnes conditions de financement », conclut Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

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