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16 octobre 2013

BNP Paribas Real Estate analyse les marchés des bureaux de Metz et Nancy

Metz et Nancy, deux villes qui misent sur le développement de leurs gares TGV

METZ

L’offre à un an se stabilise, mais suit deux mouvements opposés

BNP Paribas Real Estate observe que l'offre de seconde main a entamé une progression constante depuis 2007, de + 4% en moyenne depuis cinq ans. Par ailleurs, l'offre neuve poursuit sa résorption   (- 24% en six mois) pour ne représenter plus que 26% du stock global disponible à un an.

« Cette tendance s'explique par la forte consommation de surfaces neuves en centre-ville (-54%), en particulier sur la ZAC de l'Amphithéâtre avec la commercialisation du Forum qui est maintenant achevée et du Divo, rempli à plus de 80%. Le centre commercial « Les Muses » du quartier de l’Amphithéâtre viendra poursuivre le développement de ce secteur d’avenir dans lequel est implanté le Centre Pompidou Metz », souligne Nancy Spann, Directeur Associé, BNP Paribas Real Estate Transaction.

La répartition géographique du stock disponible à un an évolue peu. Le Centre représente 37 % du volume de surfaces vacantes, le Technopôle 23% et le reste de la périphérie 40%. Actuellement, seulement 1 800 m² de bureaux neufs sont disponibles dans le nouveau quartier de la gare (Amphithéâtre), répartis sur le Divo et l'îlot B2. Les prochaines livraisons sur ce secteur n'interviendront pas avant 2016.

Sur le Technopôle, le First Plaza, livré en 2012, constitue le seul immeuble neuf du secteur disposant de surfaces neuves disponibles (7 000 m²), soit près de la moitié de l'offre neuve immédiate de l'agglomération messine.  En périphérie, 4 200 m² de bureaux neufs disponibles à un an sont répartis notamment sur la ZAC de Mercy et la ZA de Saint-Jean. Ces deux pôles accueilleront par ailleurs des opérations tertiaires d'envergure à l'échelle de l'agglomération qui devraient voir le jour à horizon 2014-2015.

Les transactions sont en léger repli avec un rebond des moyennes surfaces

Au premier semestre 2013, la demande placée est en léger repli par rapport à 2012 à la même période, de l'ordre de - 7% en volume et -6% en nombre. Les grandes transactions (> 2 000 m²) n'ont pas autant porté le marché qu'en 2012, en retrait de - 50%. En revanche, le segment des moyennes surfaces (500 - 2 000 m²) admet un fort rebond en ayant plus que doublé sur les six premiers mois  de l‘année.

Le centre-ville est le secteur qui a connu le repli le plus sensible (-18%), même s'il demeure le plus prisé, représentant 57% du marché. Avec près de 9 000 m² traités, il garde un rythme soutenu après des premiers semestres très dynamiques depuis 2010. Il s'y est réalisé quatre transactions supérieures à 1 000 m², dont la SNCF et  Pôle Emploi sur la ZAC de l'Amphithéâtre.

Le Technopôle et la périphérie restent assez stables, mais l'absence de grandes transactions n'a pas permis de contrebalancer le ralentissement au centre-ville.

Les loyers se maintiennent en centre-ville

Concernant les bureaux neufs, selon BNP Paribas Real Estate, les valeurs locatives se maintiennent en centre-ville. Ces valeurs sont tirées vers le haut grâce aux produits "prime" du quartier de la gare, dont les loyers s'élèvent jusqu'à 185 €/m²/an. Le constat est similaire en périphérie, où le loyer moyen dépasse la barre des 145 €/m²/an avec un loyer « prime » constaté à 170 €.

Pour les bureaux de seconde main, une tendance haussière se dessine en centre-ville et en périphérie, sous l'effet des transactions réalisées sur les immeubles de meilleure qualité, à l'image du Busipolis, récemment livré.

NANCY

L’offre atteint des niveaux élevés

L’analyse de BNP Paribas Real Estate montre que l'offre à un an atteint des niveaux élevés, notamment dans le seconde main qui maintient un volume supérieur à 50 000 m² disponibles. Elle est répartie essentiellement au Centre (42%), au Parc de Brabois (21%) et au Nord de l'agglomération (23%).

L'offre neuve existante reste stable, en revanche, les livraisons d'immeubles prévues au cours des douze prochains mois provoquent un bond du stock de bureaux neufs disponibles à un an.

Par ailleurs, l'offre de seconde main s'est développée sur l'ensemble de la métropole, à la fois en raison de libérations de baux, ou de la présence sur le marché d'immeubles obsolètes, notamment dans les parcs tertiaires périphériques.

L'offre neuve immédiatement disponible est composée à 75% d'un  immeuble Place de la République dans le quartier de la gare, et d'un programme sur le Plateau de la Haye. Celui-ci sera complété dès 2014 par la livraison d'une deuxième tranche, actuellement en chantier. Deux nouveaux immeubles sont également en cours de construction, le premier avec l'opération Ecoparc à Maxéville, et le second, l'Ile de Corse, localisé sur les Rives de Meurthe et en partie pré-commercialisé.

« A horizon 2015, les futurs projets s'orienteront vers le Nord à travers la poursuite du développement d'Ecoparc, ainsi que sur les Rives de Meurthe avec deux programmes, un de 5 800 m² et l'autre de    8 600 m², Skyline, réalisé par ADIM. Alors que les travaux du Centre des Congrès, sur la place de la gare, s’achèvent, le futur quartier de Nancy Grand Cœur représente l'opération phare de l'agglomération nancéenne, comprenant deux projets de 6 600 m² et 3 000 m²,  dont les permis de construire ont d’ores et déjà été déposés », souligne Nancy Spann, Directeur Associé, BNP Paribas Real Estate Transaction.

Les transactions baissent de -50% en volume

BNP Paribas Real Estate observe que le volume de transactions a diminué de moitié entre le premier semestre 2012 et le premier semestre 2013. Il s'agit du résultat le plus bas constaté depuis 2005 au cours des six premiers mois de l'année, sous l'effet d'un net ralentissement de la demande placée sur les bureaux de seconde main.

Le centre-ville demeure le secteur le plus attractif, concentrant 70% des volumes traités, où les transactions les plus significatives (entre 1 000 et 1 200 m²) se sont réalisées.  En revanche, aucune transaction de plus de 1 500 m² n'a été recensée sur l'ensemble du premier semestre.

Les loyers des programmes neufs de centre-ville sont élevés

Les derniers programmes neufs en centre-ville permettent aux valeurs locatives d'être tirées vers le haut, jusqu'à 180 €/m²/an, loyer  « prime » du marché. Généralement en centre-ville, dans le quartier de la gare, les loyers de bureaux neufs se situent entre 150 et 160 €/m²/an.

Concernant les bureaux de seconde main, le maintien des loyers faciaux est en partie compensé par de mesures d'accompagnement et la recherche de locaux de qualité. « Au regard du taux de vacance en progression, ces valeurs ne devraient pas évoluer davantage au cours des prochains mois » conclut Nancy Spann.

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