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16 février 2018

BNP Paribas Real Estate analyse les marchés de la logistique

Un volume placé de 7 millions de m² en logistique et locaux d’activité en 2017 Les marchés de la logistique et des locaux d’activité ont été très dynamiques en Europe sur l’ensemble de l’année 2017.

Un volume placé de 7 millions de m² en logistique et locaux d’activité en 2017.

Les marchés de la logistique et des locaux d’activité ont été très dynamiques en Europe sur l’ensemble de l’année 2017. La demande placée est soutenue dans la plupart des pays européens après une année record en 2016. La France ne déroge pas à la règle. Le volume global recensé en logistique et en locaux d’activité atteint 7 millions de m² dans les grandes métropoles françaises. La croissance économique, la diversification des besoins des utilisateurs, les nouveaux challenges imposés par le e-commerce, ainsi que la rationalisation des chaines d’approvisionnement dans la grande distribution ont poussé un certain nombre d’utilisateurs à se positionner sur de nouvelles plateformes.

Le marché des entrepôts en France affiche un niveau historique avec 4,1 millions de m² placés.

Les opérations en clés en mains locatifs et en comptes propres représentent à elles seules 2 millions de m², soit 50 % du volume global  commercialisé. Géographiquement, la région Île-deFrance conserve sa première place avec plus de 1,9 million de m² placés sur l’ensemble de l’année 2017 contre 860 000 m² placés en moyenne sur les dix dernières années. Ce résultat historique est porté par le segment des transactions XXL. Ainsi, les cinq plus grandes transactions en Île-deFrance représentent près de 30% du volume global placé.

De son côté, l’offre disponible à un an diminue au cours des 12 derniers mois de l’année 2017 (-3% sur un an). Elle s’établie à 3,1 millions de m² disponibles au 1er janvier 2018. Relativement stable d’une année à l’autre, les entrepôts de classe A (1,5 million de m²) restent bien en deçà de leur moyenne de long terme (1,9 million de m²). Si les loyers faciaux moyens de classe A restent stables sur un an, l’amplitude des valeurs locatives « prime » demeure très importante : Paris affiche un loyer « prime » à 56 €/m²/an quand les grandes métropoles régionales se situent globalement entre 42 €/m²/an et 48 €/m²/an. Les loyers « prime » à Lyon et Marseille ont progressé de +4% et +5% pour atteindre respectivement 47 €/m²/an à 46 €/m²/an en fin d’année 2017. Cette progression résulte notamment de la faiblesse de l’offre de classe A disponible.

Le marché des locaux d’activité en Île-de-France reste très résiliant

Il repose avant tout sur un fort vivier des PME/PMI implantées sur le territoire francilien. En 2017, près de 870 000 m² de transactions ont été recensées pour un total de 786 transactions. Les PME/PMI restent très tournées à l'acquisition avec plus de 40% des superficies commercialisées. La démarche patrimoniale des chefs d’entreprises demeure très présente. L’offre disponible à un an sur la 1ère couronne, et plus particulièrement sur les communes bordant le périphérique, se raréfie sous l’impulsion de la logistique urbaine, du Grand Paris et des projets de réaménagement qui tertiarisent le territoire. Sur les autres territoires de la 2ème couronne, si l’offre existante a tendance à se stabiliser, la qualité de cette offre se détériore : obsolescence, manque de fonctionnalité etc. Elle répond moins aux spécificités demandées. De ce fait, les utilisateurs s’orientent vers des opérations neuves, à travers le développement en blanc de parcs d’activité ou des opérations en clé en main. Les valeurs locatives progressent globalement en 1ère couronne. Les loyers avoisinent 140 €/m²/an sur des parcs d’activité récents et à proximité immédiate de Paris. La seconde couronne connaît une augmentation moins importante avec des valeurs à partir de 60 €/m²/an pour des bâtiments standards mais pouvant aller jusqu’à 100 €/m²/an, pour les parcs d’activité neufs.

Investissement : la logistique représente plus de 7% des investissements globaux

En termes d’investissement, le marché de la logistique affiche un certain dynamisme. En effet, les volumes progressent encore, et représentent ainsi près de +7 % des investissements totaux, ce qui est supérieur à la moyenne des dernières années. Une nouvelle répartition géographique du volume d’investissement se dessine. Conséquence des nombreux clefs en mains qui ont pu se placer en régions, le poids de l’IDF est passé de 57 % à seulement 36 % des investissements en France. Le secteur de Lyon, en situation de sous-offre locative, a fortement attiré les investisseurs, que ce soit pour des actifs existants, ou pour des opérations en blanc. Les marchés qui ont su bénéficier au mieux de ce rééquilibrage géographique sont la région PACA, mais également l’Arc Atlantique. Les investisseurs prennent désormais en considération les hubs de Toulouse et de Bordeaux. L’année 2017 est également marquée par les opérations en blanc avec environ 220 000 m² lancés sur sept immeubles, sachant que 90 % de ces surfaces ont été louées avant livraison. Le taux « prime » en logistique, qui a connu d’importantes compressions depuis 2014, s’affiche dorénavant à 4,90 % quand le taux de rendement moyen s’établit à 7,90% fin 2017.

Sur le segment des locaux d’activité, l’année 2017 se situe dans la moyenne des années précédentes avec près de 500 millions investis. Malgré le fort appétit des investisseurs, le marché n’a pas connu le même dynamisme en raison du manque crucial d’opportunités de taille importante sur le marché. Contrairement à l’année 2016, les portefeuilles ont fait défaut cette année et n’ont représenté que 20% des volumes placés. Géographiquement, les investissements mettent en avant les secteurs qui connaissent le plus fort développement économique à savoir l’Arc Atlantique, Lyon et la Région Parisienne, qui, à elle seule représente toujours plus de la moitié des volumes investis.

Perspectives

Au total, pour 2018, « nos perspectives pour le marché de logistique sont encore positives. Le ecommerce et la grande distribution associés à une croissance plus robuste seront encore les moteurs de ce marché. Ainsi, nous anticipons un volume de transaction en France de l’ordre de 3,5 et 3,6 millions de m² mais qui n’égalera certainement pas le chiffre record de 2017. Concernant le volume de transaction en locaux d’activité, très dépendant de la croissance économique, il devrait progresser légèrement, dépassant 3 millions de m² sur l’ensemble des grandes métropoles » conclut René Jeannenot, Directeur du Pôle Activité-Logistique, location et investissement, BNP Paribas Real Estate Transaction France.

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