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07 janvier 2014

BNP Paribas Real Estate : dix marchés « Tier 2 » européens sous les projecteurs

- En 2013, le volume des investissements a augmenté de 73 % par rapport à 2012 et devrait atteindre 10,4 Mds* €. - Plus de 2/3 du volume des investissements a été généré par des investisseurs étrangers, contre 46 % en 2009

Si le Royaume-Uni, l'Allemagne et la France représentent encore 80 % du marché européen de l'immobilier, les investisseurs s’intéressent de plus en plus aux marchés « Tier 2 » : Varsovie, Dublin, Amsterdam, Milan, Barcelone, Rome Madrid, Bruxelles, Luxembourg et Bucarest.

« L’année dernière, un nombre croissant d’investisseurs à la recherche d’un meilleur potentiel de valorisation se sont tournés vers les marchés « Tier 2 ». En 2013, le volume des investissements en immobilier d’entreprise a augmenté de 73 % par rapport à 2012 et devrait atteindre 10,4 milliards d’euros », déclare Guillaume Delattre, Executive Regional Head International Advisory de BNP Paribas Real Estate. « L'ambition de BNP Paribas Real Estate est de continuer à développer ses activités sur ce périmètre tout en consolidant son leadership sur les principaux marchés. »

A quelques exceptions près comme la Pologne ou la Roumanie, les marchés « Tier 2 » européens ont souffert d’une croissance économique négative ou faible en 2013. Pour cette année, les prévisions sont encourageantes, avec des taux de croissance positifs dans l’ensemble des marchés étudiés.

Les loyers se situent dans leur majorité à des niveaux historiquement bas. Dans le même temps, les taux de vacance ont probablement atteint un point haut, en raison du faible volume des mises en chantier.

L'écart entre les rendements « prime » des bureaux sur les marchés « core » (Paris, Londres et les quatre grandes villes allemandes) et « Tier 2 » n'a jamais été aussi élevé, offrant à présent une réelle prime de risque pour des marchés réputés moins liquides. En moyenne, il atteint un record historique de 160 pb à la fin de l'année 2013, après avoir touché son point bas de 45 pb en 2007.

« Un signe de ce cycle favorable est l’appétit croissant manifesté par les investisseurs étrangers pour les marchés « Tier 2 ». En 2013, ils ont représenté 70 % du volume des investissements contre 46 % en 2009. La plupart d’entre eux provient de la zone euro et d'Amérique du Nord », précise Céline Cotasson - Fauvet, Analyste Sénior du département International Research de BNP Paribas Real Estate.

*toutes les données de ce communiqué sont une estimation au décembre 2013

 Marché de l'investissement : un record depuis 2009

En 2013, le volume des investissements en immobilier d’entreprise devrait afficher une hausse de 73 % et atteindre 10,4 milliards €. Avec 51% du volume total investi, les bureaux continuent de dominer le marché et enregistrent une progression de 45% par rapport à 2012, un nouveau record depuis 2009. Les commerces ne sont pas en reste avec une fin d’année exceptionnelle et un volume réalisé en progression de 41 % par rapport à 2012.

Marché utilisateurs : la baisse se poursuit mais à un rythme plus modéré

Les dix marchés « Tier 2 » devraient totaliser 2,3 millions de m² en 2013, soit une baisse de 3 % par rapport à 2012. Le marché de bureaux souffre d’une conjoncture économique défavorable. Le faible niveau d’absorption nette ne permet pas d'enrayer la hausse du taux de vacance malgré le nombre historiquement bas des mises en chantier. Les valeurs locatives « prime » continuent par conséquent de baisser sur les marchés où les taux de vacance ont le plus augmenté.

     Focus 

 

 Varsovie

En 2013, le volume des investissements devrait atteindre 1,2 Mds €, dont 63 % d’investissement en bureaux. Malgré une baisse de 14 % par rapport à 2012, Varsovie reste un marché plutôt résistant. Une des transactions marquante de l’année aura été la cession pour 120 M€ de l’immeuble Senator développant 24 600 m². Le volume de transactions sur le marché utilisateurs augmente légèrement. Le taux de vacance devrait continuer sa progression en raison du nombre très élevé de projets lancés.

 Dublin

Le marché de Dublin retrouve une dynamique positive. Avec 1,5 Md €, le volume total des investissements devrait tripler en 2013 par rapport à 2012. La compétition pour les immeubles « prime » à Dublin impacte les taux de rendement. En 2013, les fonds nord-américains ont fait un retour remarqué sur ce marché. Ils ont réalisé deux acquisitions de taille à Dublin : le Bishop Square (14 300 m² de bureaux)  pour un montant de 65 M € et le portefeuille Ulysses, constitué de 25 immeubles d'une valeur de 155 M €.

Tous les indicateurs du marché utilisateurs sont au vert. En effet, le volume de transactions ne cesse d'augmenter, les loyers « prime » ont progressé de 16 % et le taux de vacance est passé de 18 % en 2012 à moins de 14 % en 2013.

 Amsterdam

L'économie néerlandaise devrait sortir de récession en 2014. Le volume d'investissement est en progression constante depuis 2009 avec une part croissante d’investisseurs étrangers, principalement de la zone euro. A Amsterdam, le secteur de l’hôtellerie a enregistré quelques opérations majeures telles que l’hôtel Krasnapolsky (468 chambres) cédé pour 157 M €.

Le volume de transactions de bureaux a légèrement baissé en 2013 par rapport à 2012. Le taux de vacance a diminué de 2 %, mais reste structurellement élevé à 17,7 % alors que les loyers « prime » sont stables pour le sixième trimestre consécutif.

 Milan et Rome

Les volumes d’investissement constatés en immobilier d’entreprise à Milan et Rome ont fortement progressé en 2013 avec respectivement 1,2 M€ et 1,1 Md €. Ils retrouvent ainsi leur niveau moyen des 5 dernières années. Le marché italien est traditionnellement dominé par des acteurs locaux, même s’il attire de plus en plus d’étrangers. A Milan par exemple, une importante acquisition a été réalisée par un fonds souverain qatari dans le cadre du projet d'aménagement de Porta Nuova-Varesine. Il s’agit d’une opération mixte développant 35 000 m² de résidentiel, 69 000 m² de bureaux et 9 000 m² de commerces pour un montant de 400 M €.

L’absence de croissance en Italie pénalise le marché de la location. Les taux de vacance continuent à augmenter tandis que les loyers « prime » baissent légèrement. A Rome, le volume de transactions progresse par rapport à 2012 principalement grâce à l’opération BNL de 42 000 m² à proximité de la gare Tiburtina. En revanche, à Milan, le volume des transactions reste inférieur de 31 % par rapport à son niveau de 2012.

 Madrid et Barcelone

 

La situation actuelle en Espagne est jugée favorable par un grand nombre d’investisseurs qui ont déjà commencé à prendre des positions en immobilier d’entreprise, mais aussi en résidentiel. La perspective d'une reprise en 2014 les incite à mettre en œuvre des stratégies « core + » et  « value-added ». Avec 2,2 Mds €, le volume des investissements a augmenté de 74 % à Madrid et a presque triplé à Barcelone. Le secteur des commerces s’est montré le plus dynamique avec plusieurs opérations emblématiques comme la vente du grand magasin El Corte Inglés à Barcelone pour un montant de 96 M €. Les investisseurs américains ont été les plus actifs.

Ils étaient partie prenante dans cinq des six plus importantes transactions résidentielles représentant un total de 610 M€.

 Bruxelles

En 2013, le volume total des investissements s’élève à 1 Md €, une hausse de 64 % par rapport à 2012. Ce bon résultat est la conséquence d'un deuxième trimestre exceptionnel au cours duquel plusieurs transactions d’envergure ont été conclues. En 2013, la cession du Belair (64 300 m²) à un consortium chinois et allemand pour un montant de 300 M € est la transaction la plus significative.

L'activité locative en bureaux a diminué de 26 % par rapport à 2012 et reste à un niveau largement inférieur à sa moyenne sur 5 ans. Les loyers « prime » sont stables en raison d'une relative rareté de l’offre de bureaux de qualité.

 Luxembourg

Bien qu’on parte de niveau relativement faible, le volume d’investissement à Luxembourg a enregistré une hausse de 62%. Cette reprise est entretenue par quelques transactions marquantes, parmi lesquelles la cession du Knauf Pommerloch, centre commercial de 26 000 m² pour un montant de 96,5 M€. L’activité sur le marché de l’investissement est également entretenue par un marché utilisateurs relativement solide. En effet, malgré un contexte économique plutôt morose, on enregistre une baisse de seulement 3% de la demande placée entre 2012 et 2013, qui demeure au niveau de la moyenne des cinq dernières années. De plus, on observe des loyers « prime » constants ces deux dernières années, grâce à la stabilité de l’offre à des niveaux bas.

 Bucarest

En 2013, le marché de l'investissement à Bucarest amorce son redressement et offre aux investisseurs des perspectives positives à moyen-terme. La progression de 170% enregistrée entre 2012 et 2013 est à relativiser, les niveaux d’investissement restant faibles. D’ailleurs les investisseurs sont attirés par un marché utilisateurs de bureaux assez solide et des taux de rendement avantageux comparés à d'autres marchés immobiliers d’Europe de l’Est. Cependant, les conditions de crédit restent très strictes et sont un obstacle aux investisseurs roumains. Ainsi l’activité est principalement maintenue par des fonds opportunistes étrangers. La transaction la plus significative de l'année a été réalisée par le fonds NEPI, côtés aux bourses de Bucarest, Johannesburg et Londres, qui a acquis l'immeuble The Lakeview Office pour 61.7 M€.

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