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04 septembre 2014

BNP Paribas Real Estate : les marchés « Tier 2 » gagnent du terrain en 2014.

Le volume des investissements dans ces marchés a augmenté de 76 % sur un an au premier semestre 2014 et s’élève à 12,8 milliards €.

- Le volume des investissements a augmenté de 76 % sur un an

au premier semestre 2014 et s’élève à 12,8 milliards € -

- Dans les pays « Tier 2 », le volume réalisé par les investisseurs étrangers a quasiment doublé par rapport au premier semestre 2013 et atteint un record historique -

 

Dans leur nouvelle étude axée sur les marchés européens secondaires, les équipes Research de BNP Paribas Real Estate présentent une analyse détaillée du marché de l’investissement au premier semestre 2014 dans 8 pays (Belgique, Italie, Irlande, Luxembourg, Pologne, Roumanie, Espagne et Pays-Bas) et 10 villes (Amsterdam, Barcelone, Bruxelles, Bucarest, Dublin, Luxembourg, Madrid, Milan, Rome et Varsovie). 

 

En 2014, la croissance du PIB sera positive dans l’ensemble des pays européens « Tier 2 », même si le rythme de la reprise économique diffère selon les pays. Le marché du travail reprend également des couleurs : pour la première fois depuis 2008, des emplois sont créés en Espagne. Sur le segment des bureaux, le volume de transactions s’est stabilisé et devrait profiter de ces évolutions en 2015.

 

« Avec un volume d’investissement de 12,8 milliards €, les pays « Tier 2 » que nous avons analysés ont atteint  en un semestre la performance des neuf premiers mois de l’année 2013. Ils enregistrent donc une forte croissance : +76 % entre le premier semestre 2013 et le premier semestre 2014 », souligne Céline Cotasson-Fauvet, Head of European Analysis du département International Research de BNP Paribas Real Estate. « Parallèlement, le volume des investissements en immobilier d’entreprise dans les pays « Tier 1 » s’établit à 54 milliards € au premier semestre 2014, soit une hausse de 22 % sur un an. »

 

Les pays « Tier 2 » sélectionnés par BNP Paribas Real Estate gagnent du terrain en 2014

« La forte compétition autour des actifs ’’prime’’ incite les investisseurs à étudier d’autres marchés que les ’’Tier 1’’. Ils ont augmenté leur seuil de risque et cherchent désormais des opportunités parmi les actifs sécurisés sur les marchés ’’Tier 2’’ », déclare Guillaume Delattre, Executive Regional Head International Advisory de BNP Paribas Real Estate. « La part des pays « Tier 2 » étudiés sur le total des investissements en Europe a augmenté. Ils représentent désormais 16 %, contre 11 % à la même période en 2013. La part de la France, de l’Allemagne et du Royaume-Uni (des pays « Tier 1 ») est restée stable à 69 %. »

 

De manière générale, le volume des investissements en immobilier d’entreprise en Europe reste solide. Il atteint 79 milliards € depuis le début de l’année, soit une hausse de 21 % par rapport au premier semestre 2013, alors que 2013 avait déjà été un excellent cru.


Le volume d’investissement en commerces bondit de 244 %

Les bureaux et les commerces restent la cible privilégiée des investisseurs. Cependant, les marchés « Tier 2 » se démarquent, avec une croissance de 244 % du volume d’investissement en commerces, dont la part a doublé entre le premier semestre 2013 et le premier semestre 2014, dépassant même celui des bureaux au deuxième trimestre 2014 en glissement annuel.

 

Le volume des ’’mega deals’’ a doublé entre le premier semestre 2013 et le premier semestre 2014

La forte croissance du volume des investissements en immobilier d’entreprise dans les pays « Tier 2 » a été portée par une nette augmentation des très grandes transactions (plus de 100 millions €), dont le volume a doublé entre le premier semestre 2013 et le premier semestre 2014. Elles représentent désormais 47 % du volume total, contre 41 % un an plus tôt, un chiffre comparable à celui des marchés « Tier 1 » (49 %). Parmi ces grandes transactions figure North Galaxy, un immeuble de bureaux à Bruxelles, vendu pour 475 millions € à un fonds de pension danois, ATP, en JV avec une société d’assurance. Le volume des transactions entre 40 millions et 100 millions € a également été multiplié par deux.

 

L’investissement étranger à son plus haut niveau

Au premier semestre 2014, le volume des investissements étrangers dans les pays « Tier 2 » a quasiment doublé par rapport au premier semestre 2013 et atteint son record historique (69 % du volume total des investissements sur les six premiers mois de l’année contre 60 % un an plus tôt). De plus, il faut souligner que certains investisseurs étrangers mènent des transactions par le biais de véhicules domestiques. BNP Paribas Real Estate a par exemple conseillé Hispania Real Socimi, une SIIC espagnole au capital de laquelle figurent deux fonds opportunistes américains, pour l’acquisition de l’ensemble Diagonal Mar à Barcelone pour un montant de 64 millions €.

 

Les acheteurs asiatiques arrivent sur les marchés « Tier 2 », avec 9 % des volumes investis par les étrangers

Les investisseurs asiatiques, autrefois concentrés sur de grandes villes telles que Londres ou Paris, cherchent désormais à se diversifier sur les marchés « Tier 2 », comme en témoigne l’acquisition de l’Edificio de España à Madrid, 67 400 m² vendu pour 265 millions €. À fin juin 2014, ils représentaient 9 % du volume des investissements étrangers, compensant l’absence remarquée des investisseurs du Moyen-Orient.

 

Un écart de taux de rendement attractif entre marchés « Tier 1 » et « Tier 2 »

L’écart entre les taux de rendements « prime » des bureaux des marchés « Tier 1 » (Paris, Londres et les quatre grandes villes allemandes) et « Tier 2 » reste très élevé, offrant une réelle prime de risque pour des marchés moins liquides. Cet écart s’établissait à 151 pb au deuxième trimestre, en baisse comparé au record historique de 165 pb fin 2013 mais loin du niveau plancher de 45pb en 2007).

 

 

Focus par ville 

Zone euro

 Madrid et Barcelone

De nombreux investisseurs estiment que la situation économique actuelle est propice aux investissements en immobilier résidentiel et d’entreprise. Les prévisions de reprise pour 2014 se confirment et stimulent les stratégies « core + » et « added value ». Avec un volume total de plus de 1,2 Md €, soit une hausse de 244 % entre le premier semestre 2013 et le premier semestre 2014, les investissements ont bondi à Madrid, aussi bien dans les bureaux et les commerces que dans les hôtels. À Barcelone, le volume des investissements n’a pas faibli : 451 M € sur les six premiers mois de 2014. Dans les deux villes, les taux de vacance pour les biens de seconde main atteignaient des niveaux élevés, notamment en périphérie, tandis que les loyers « prime » s’inscrivaient en légère hausse.

 

 Bruxelles

Au premier semestre 2014, le volume des investissements totalisait 876 M €, soit une progression de 25 % par rapport à la même période en 2013. Cette performance est la conséquence d’une transaction de grande ampleur, à savoir la vente de l’immeuble de bureaux North Galaxy pour 475 millions €). L’activité locative en bureaux a rebondi sur la période grâce à un deuxième trimestre très dynamique, qui a profité de transactions importantes, notamment de la part de la Communauté flamande (bâtiment d’une surface de 50 000 m²). Les loyers « prime » sont restés stables, car les biens de qualité restent rares.

 

 Milan et Rome

Le volume des investissements en immobilier d’entreprise à Milan et à Rome a reculé au premier semestre 2014 par rapport à la même période en 2013, à respectivement 425 M € et 39 M €. Bien que le marché italien soit traditionnellement dominé par des acteurs locaux, il attire de plus en plus d’étrangers. Pour la seule ville de Milan, plusieurs grandes opérations (plus de 30 M €) ont été réalisées, notamment l’immeuble de bureaux Milano Fiori Nord (22 000 m²), pour 69 M €, conseillé par BNP Paribas Real Estate. Les volumes d’investissement devraient rebondir dans les deux villes au second semestre. Les fondamentaux du marché utilisateurs de bureaux restent fragiles en raison du contexte économique actuel. Les taux de vacance et les loyers « prime » se sont stabilisés. Le volume de transactions a progressé à Milan mais reculé à Rome.

 

Amsterdam

Les Pays-Bas sortent progressivement de la récession et les perspectives sont positives. Le marché de l’investissement s’inscrit en hausse ininterrompue depuis 2009, une tendance qui s’est accentuée au premier semestre 2014 (+67 % sur un an). L’intérêt des investisseurs étrangers, originaires de la zone euro en majorité, ne se dément pas. Les deux plus grandes acquisitions, des immeubles de bureaux ITO&SOM (52 000 m²) et Edge (40 000 m²), ont ainsi été réalisées par des investisseurs allemands pour plus de 200 millions € chacune. Le taux de vacance a baissé de 3 % grâce à la transformation de bureaux obsolètes en cours, mais reste élevé (17,2 %) malgré. Les loyers « prime » sont restés stables pour le sixième trimestre consécutif, à 350 €/m²/an.

 

Dublin

La reprise se confirme à Dublin : totalisant 1,6 Md €, les investissements du premier semestre 2014 dépassent ceux de l’année 2013 dans son ensemble. La course aux biens « prime » fait baisser les rendements du marché dublinois. Les investisseurs nord-américains soutiennent l’immobilier d’entreprise en Irlande depuis 2012, avec plusieurs grandes transactions dans la capitale. Citons par exemple l’acquisition du centre commercial Liffey Valley par HSBC et Hines pour 253 M €. Les fondamentaux du marché utilisateurs sont au vert : le volume de transactions ne cesse d’augmenter, les loyers « prime » ont progressé de 28 % ces six derniers mois et le taux de vacance est passé de 18 % au premier semestre 2013 à 16 % à fin juin 2014.

 

Luxembourg

Bien que démarrant à un niveau relativement faible, le volume des investissements au Luxembourg a affiché une solide croissance de 66 % entre le premier semestre 2013 et le premier semestre 2014, soutenue par quelques grandes transactions. La plus importante d’entre elles est l’immeuble de bureaux K2 Ellipse & Forte, cédé pour 119 M € à Union Investment. L’activité de l’investissement est également portée par de meilleures perspectives sur le marché utilisateurs : les transactions ont augmenté de 8 % sur un an au premier semestre et restent dans la moyenne de ces 5 dernières années. Par ailleurs, la rareté de l’offre se traduit par une bonne résistance des loyers « prime », qui sont restés inchangés ces trois dernières années.

 

Reste de l’europe

Varsovie

Au premier semestre 2014, le volume des investissements a atteint environ 630 M €, soit une hausse de 35 % par rapport au premier semestre 2013. Les bureaux dominent largement le marché avec 93 % des volumes investis. En 2014, le marché a été marqué par la cession de l’immeuble de bureaux Rondo 1 (66 000 m²) par BlackRock pour 295 M €. Sur le marché utilisateurs, le volume de transactions a ralenti sur la première moitié de l’année, passant sous la barre des 200 000 m². Le taux de vacance devrait poursuivre sa progression en raison du grand nombre de projets en développement, ce qui devrait peser sur les loyers « prime ». Varsovie est désormais la 9e ville d’Europe sur le marché des bureaux.

 

Bucarest

Le volume des investissements avait déjà bondi de 170 % en 2013, comparée à une année 2012 marquée par des investissements très faibles. Au premier semestre 2014, le rebond s’est confirmé et le volume des investissements a progressé de 48 % sur un an. Les investisseurs sont encouragés par un contexte macro-économique porteur, un marché utilisateurs solide et des rendements intéressants sur le segment « prime » par rapport aux autres pays d’Europe centrale et orientale. Cependant, l’accessibilité restreinte à la dette sénior et le manque de liquidité du marché continuent de freiner largement l’investissement. La demande est donc surtout portée par des fonds d’investissements étrangers à la recherche d’opportunités. La dernière transaction de plus de 30 M € a été conclue en 2013. Il s’agit de l’acquisition de l’immeuble de bureaux The Lakeview par NEPI pour 61,4 M €.

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