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31 mars 2016

BNP Paribas Real Estate présente son étude sur les marchés européens

Les indicateurs européens du climat des affaires se maintiennent

En ce début d’année 2016, l’économie européenne résiste plutôt bien face au ralentissement observé sur les marchés émergents. Elle est soutenue par le faible coût de l’argent, du crédit et du prix du pétrole, les flux commerciaux et de capitaux évoluant, quant à eux, dans un sens favorable au marché unique. Suite aux efforts entrpris pour améliorer leur situation budgétaire et leur position commerciale, les pays d’Europe du Sud continuent à regagner du terrain.

En 2015, le volume d’investissement total s’est monté à 259 milliards d’euros en Europe, en hausse de 17 % par rapport à 2014. Passant de 46 % à 44 %, la part des bureaux dans le volume global a légèrement diminué, progressant toutefois de 17 % en volume par rapport à 2014. Ces bonnes performances s’expliquent surtout par le poids significatif des très grosses opérations, qui ont représenté 48 % des transactions à la fin de l’année 2015, contre 45 % en 2014.

En 2015, la part des investissements étrangers a atteint 52 %. Les Américains ont continué à cibler le marché de l’immobilier d’entreprise européen et contribué à hauteur de 32,8 % au volume des investissements étrangers. 61 % de leurs investissements se sont dirigés vers le Royaume-Uni et l’Allemagne, 10 % vers la France et 10 % vers l’Europe du Sud.

Les investisseurs étrangers restent actifs. Ils ont représenté 51 % du volume d’investissement total au Royaume-Uni, 50 % en Allemagne et 39 % en France.

« L’Europe attire le plus de capitaux étrangers à travers le monde et l’investissement n’a jamais été aussi élevé » explique Céline Cotasson-Fauvet, Head of European Analysis chez BNP Paribas Real Estate. Les Américains restent les principaux propriétaires étrangers et les investisseurs les plus actifs en Europe. Ils suivent généralement une stratégie plus opportuniste que les autres investisseurs internationaux et cela devrait perdurer. »

UN MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT DYNAMIQUE : LE ROYAUME-UNI, L’ALLEMAGNE ET LA FRANCE REPRÉSENTENT DEUX TIERS DES VOLUMES INVESTIS EN EUROPE

Le marché de l’investissement en Allemagne s’est montré fort dynamique, progressant de 40 % par rapport à 2014 et enregistrant son deuxième meilleur résultat depuis le record de 2007. La hausse est plus modérée en France et au Royaume-Uni (+4 % et +5 % par comparaison avec 2014). En 2015, le Royaume-Uni a, pour la deuxième fois, fait mieux qu’en 2007 (+18 %).

« Conformément aux attentes, en volume, le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France dominent toujours le marché européen de l’investissement en immobilier d’entreprise. Ces trois pays ont représenté 66 % des transactions de l’année, l’Allemagne enregistrant la hausse la plus marquée en glissement annuel », indique Aymeric Le Roux, Executive Director International Advisory & Alliances de BNP Paribas Real Estate. Ce sont toutefois les marchés moins importants, tels que la Belgique, l’Espagne ou encore les Pays-Bas qui affichent les plus fortes augmentations en pourcentage – entre +20 % et +50 % – le Portugal connaissant même une hausse à 3 chiffres. ».

Avec un volume d’investissement de 8,3 milliards d’euros en 2015, du jamais vu depuis 8 ans, les Pays-Bas signent un nouveau record. Les investisseurs étrangers, majoritairement américains (32 %) et britanniques (31 %) ont généré 64 % du volume d’investissement. Les investisseurs de la zone euro (27 %) sont principalement allemands. Les transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros ont représenté 41 % du volume d’investissement, plusieurs portefeuilles ayant changé de mains.

En Belgique, le volume d’investissement a atteint 3,9 milliards d’euros en 2015, en hausse de 26 % par rapport à 2014. En Irlande, l’investissement s’est monté à 3,6 milliards d’euros, en recul de 21 % par rapport à une année 2014 exceptionnelle. Le Luxembourg a, pour sa part, enregistré son meilleur volume d’investissement annuel depuis 2008 (+8 % par rapport à 2014).

Avec plus de 8 milliards d’euros investis en 2015, soit un bond de 57 % par rapport à 2014, l’Italie signe un nouveau record. Les investisseurs étrangers ont représenté 71 % du volume d’investissement. Au cours des 9 premiers mois de 2015, le volume d’investissement a atteint le chiffre record de 10,5 milliards d’euros en Espagne (+51 % par rapport à 2014). En Pologne, 4 milliards d’euros ont été investis en 2015, ce qui représente une hausse de 33 % par comparaison avec 2014.

La baisse du rendement prime des bureaux s’est poursuivie en 2015. Parmi les marchés dont les performances se distinguent, Central London domine avec Paris, suivis par les villes allemandes stratégiques que sont Munich et Berlin. Sur tous ces segments, le rendement a atteint un plancher. Même s’il faudra un peu plus de temps aux autres marchés européens pour atteindre leur point haut, l’évolution observée jusqu’ici est considérable. Au cours des 18 derniers mois, le rendement a ainsi enregistré une baisse comprise entre 150 pb et 200 pb à Madrid, Dublin et Lisbonne.

« L’immobilier apparaît comme un investissement possédant un excellent rapport risque/rendement par rapport aux marchés de capitaux actuellement très volatils et aux marchés obligataires atones. De nombreux investisseurs, y compris de très grands fonds souverains, consacrent davantage de ressources aux investissements alternatifs et, en particulier, à l’immobilier », explique Étienne Prongué, Directeur International Investment Group de BNP Paribas Real Estate.

LE MARCHÉ DES BUREAUX S’EST APPUYÉ SUR DE SOLIDES FONDAMENTAUX TOUT AU LONG DE L’ANNÉE 2015

Malgré un léger repli par rapport aux excellentes performances de 2014, le marché locatif est resté dynamique à Central London en 2015. À Paris, l’activité très porteuse au 4e trimestre 2015 a contribué au maintien des transactions à leurs niveaux standards. Dans les 4 plus grandes villes allemandes, la bonne santé du marché du travail a soutenu la hausse de la demande des utilisateurs, portée par les petites et moyennes opérations.

À Bruxelles, les transactions de bureaux ont nettement ralenti en 2015, les grandes transactions réalisées par le secteur public n’ayant représenté que 20 % des volumes, contre 54 % en 2014.

La situation macroéconomique favorable en Espagne et en Pologne a déjà eu des répercussions positives sur les transactions de bureaux qui progressent à Madrid, Barcelone et Varsovie. En Italie, bien que le marché du travail reste atone, le marché locatif se développe grâce à de très grosses opérations enregistrées à Milan au 4e trimestre 2015.

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