Communiqués de presse

 

 

Facebook Twitter Réseaux

 

31 mars 2015

BNPPRE analyse le marché des entrepôts en Europe en 2014

BNP Paribas Real Estate analyse le marché des entrepôts en Europe en 2014

- L’amélioration de la situation économique commence à produire ses effets sur les marchés européens de la logistique avec près de 15 millions de m² placés -

 

-Le montant de l’investissement en locaux d’activité et entrepôts s’élève à près de 29 milliards d’euros-

 

Selon BNP Paribas Real Estate, la confiance renaît progressivement et la demande se redresse dans les pays à l’économie solide. Ainsi, le volume des transactions pour les entrepôts de plus de 5 000 m² a atteint des niveaux inattendus en Allemagne et au Royaume-Uni, enregistrant une croissance à deux chiffres en 2014. Sortie de récession en 2014, l’Espagne a vu la demande d’entrepôts s’envoler au cours de l’année. A contrario, en France, le marché de la logistique a été impacté par un contexte économique incertain.

 

Points à retenir :

 

L’offre d’entrepôts de classe A reste insuffisante dans les secteurs « prime »

ü  Le recours aux clés en main s’est avéré nécessaire pour répondre à la demande des utilisateurs à travers l’Europe.

ü  Les programmes en blanc progressent sur les marchés les plus actifs, parmi lesquels on peut citer le Royaume-Uni, l’Allemagne et la Pologne.

ü  Le commerce en ligne reste l’un des principaux moteurs du marché.

ü  Les loyers ont augmenté sur les marchés les plus solides.

 

Investissement en locaux d’activité et entrepôts : l’Allemagne et le Royaume-Uni caracolent en tête

ü  L’investissement en locaux d’activité et entrepôts a augmenté de 52 % en Europe au cours des 12 derniers mois.

ü  En Allemagne et au Royaume-Uni, l’investissement en locaux industriels a dépassé le niveau de 2007.

ü  Tombés en dessous de 5 % au Royaume-Uni, les taux de rendement ‘prime’ se sont échelonnés entre 6,20 % et 6,40 % en Allemagne, et ont atteint 6,85 % en France.

 

Essor progressif de la demande des utilisateurs

Près de 15 millions de m² ont été commercialisés en Europe au cours de l’année 2014. Cela constitue une progression globale de 6% par rapport à 2013. Après un début d’année difficile, le volume des transactions pour les entrepôts de plus de 5 000 m² a augmenté dans la plupart des pays par rapport à 2013 : +13 % en Allemagne, +12 % au Royaume-Uni et +30 % en Espagne. Dans d’autres pays comme la France et les Pays-Bas, l’activité a été freinée par une conjoncture économique moins favorable, mais l’amélioration du climat des affaires au fil de l’année s’est traduite par un net redressement de certains marchés tels qu’Amsterdam et la région parisienne.

Représentant plus de 40 % des surfaces totales commercialisées en 2014, les distributeurs restent les acteurs dominants sur le marché des entrepôts de plus de 5 000 m², en particulier en France (56 %), au Royaume-Uni (47 %) et aux Pays-Bas (41 %). En Allemagne, la demande est répartie de manière plus homogène entre le secteur manufacturier, les prestataires logistiques et les distributeurs.

En 2014, les entrepôts livrés clés en main ont représenté plus de 40 % du volume des transactions en France, près d’un tiers au Royaume-Uni et une part importante en Pologne. La pénurie d’offre « prime » qui persiste à travers l’Europe a donné un coup d’accélérateur à des solutions alternatives telles que les clés en main. L’obsolescence rapide des entrepôts dope la demande de projets clés en main, en particulier dans le secteur du e-commerce, pour lequel l’automatisation est cruciale. Au cours des derniers mois, des programmes en blanc ont fait leur apparition dans des pays aux perspectives économiques plus prometteuses, tels que le Royaume-Uni, la Pologne et l’Espagne.

 

 

Du fait de la rareté des produits « prime », une certaine pression à la hausse s’est exercée sur les loyers. Cette tendance est devenue plus manifeste au cours des derniers mois au Royaume-Uni avec l’essor de la demande, ainsi que sur des marchés qui se redressent, tels que Madrid et Barcelone, où les loyers augmentent progressivement. En Allemagne, les loyers « prime » ont également légèrement progressé dans la plupart des secteurs.

 

Au vu des incertitudes économiques qui ont prévalu tout au long de l’année, le marché a fait mieux que prévu en Allemagne. Le volume des transactions pour les entrepôts de plus de 5 000 m² a atteint 4,44 millions de m², enregistrant une hausse non négligeable par rapport à 2013 (+13 %). La demande est restée axée sur les grandes surfaces neuves, les entrepôts de plus de 20 000 m² représentant une large part des transactions. La pénurie de grands locaux disponibles a également continué à stimuler les projets en compte propre.

 

Au Royaume-Uni, le volume des transactions s’est établi à 2,85 millions de m², en hausse de 12 % par rapport à 2013. Dynamisé par une conjoncture économique favorable, le marché a connu une activité soutenue et supérieure aux attentes étant donné l’insuffisance chronique d’offre. Cette situation a, de fait, conduit les utilisateurs à envisager des solutions clés en main ou à se tourner vers la location de locaux de seconde main. Les distributeurs ont représenté près de 45 % du volume total des transactions et ont pris part aux plus grandes surfaces traitées en 2014, pour l’essentiel des clés en main de plus de 90 000 m².

 

En France, le climat économique morose a pesé sur le marché des entrepôts. Les transactions ont diminué de 7 %, s’établissant à 2,46 millions de m² en 2014. Dans un contexte marqué par l’incertitude, les utilisateurs se sont surtout orientés vers des biens de grande qualité situés sur l’axe nord-sud. Alors que les marchés régionaux ont vu leur activité s’effondrer, la région parisienne a retrouvé un grand dynamisme, le volume des transactions ayant atteint 851 000 m² en 2014, en hausse de 47 % par rapport à 2013. Les loyers « prime » sont restés stables dans la plupart des marchés, s’échelonnant entre 42 € et 46 € en régions, et atteignant 55 €/m²/an en région parisienne.

 

En Espagne, après une période de récession, le marché de la logistique a été dynamisé par le redressement progressif de l’économie en 2014. Sur l’année, plus de 770 000 m² d’entrepôts de plus de 5 000 m² ont été commercialisés. Madrid et Barcelone ont profité de ce contexte positif, enregistrant une croissance significative par rapport aux faibles chiffres de 2013. Le volume des transactions a atteint, respectivement, 291 000 m² et 321 000 m² dans ces deux villes en 2014.

 

L’investissement en locaux industriels a doublé en deux ans

L’investissement en locaux d’activité et entrepôts a plus que doublé entre 2012 et 2014, atteignant près de 29 milliards d’euros. En Allemagne et au Royaume-Uni, les volumes ont dépassé leur niveau record de 2007.

En 2014, le marché des locaux d’activité et logistiques au Royaume-Uni a établi un nouveau record avec 12,8 milliards d’euros investis, soit près de la moitié du total européen en 2014. Les investisseurs spécialisés et les institutions britanniques ont été à l’origine de près des deux tiers de l’investissement en locaux d’activité.

 

En Allemagne, l’investissement en locaux d’activité et entrepôts n’a cessé de progresser au cours des cinq dernières années. Il s’établit désormais au niveau record de 4,2 milliards d’euros, soit près de deux fois le volume moyen relevé en 2007. Les investisseurs institutionnels considèrent de plus en plus les entrepôts logistiques comme une catégorie d’actifs indépendante et pas uniquement comme des produits à haut taux de rendement venant compléter un portefeuille standard.

La tendance a été moins favorable en France, avec une baisse de 5 % de l’investissement en locaux d’activité et entrepôts, qui reflète la pénurie de produits « prime ». L’investissement a toutefois atteint 1,7 milliard d’euros en 2014, bien au-delà de la moyenne enregistrée au cours des cinq dernières années. Les investisseurs ont manifesté une préférence pour les actifs situés dans des secteurs « core » sur la dorsale nord-sud.

 

Dans les pays nordiques, l’investissement en locaux industriels a plus que doublé en 2014, frôlant les 5,5 milliards d’euros. Les marchés nordiques ont tiré avantage d’une conjoncture économique favorable, couplée à de bonnes conditions de marché, à une demande soutenue et à de faibles taux de vacance. La Suède arrive en tête avec près de 2 milliards d’euros investis en 2014, suivie par la Norvège et la Finlande.

 

Dans les pays d’Europe Centrale et de l’Est, le volume de l’investissement en locaux industriels a progressé de 44 % pour s’établir à 1,6 milliard d’euros en 2014. En Pologne, le dynamisme du marché locatif et la baisse du taux de vacance à 5,7 % ont renforcé la confiance sur le marché. De même, la République Tchèque a bénéficié d’une situation favorable sur le marché utilisateurs et du redressement de son économie.

 

En Espagne (576 millions d’euros) et aux Pays-Bas (804 millions d’euros), la reprise économique a fortement contribué au redémarrage de l’investissement en locaux d’activité et entrepôts après plusieurs années de marasme.

 

Les taux de rendement « prime » ont diminué sur l’ensemble des grands marchés européens, témoignant de l’essor de la demande sur les marchés locatifs et de la rareté des produits « prime ». Les taux de rendement « prime » ont chuté en dessous des 5 % au Royaume-Uni. Ils se sont échelonnés entre 6,40 % et 6,20 % dans les grandes villes allemandes, en Norvège et en Suède et se sont établis à 6,85 % en France (Paris, Lyon).

 

 

Cliquer ici pour consulter l’étude complète « Les Entrepôts en Europe »

Téléchargez le PDF

Une présence internationale
BNP Paribas Real EstateCarte des implantations
et ses filiales offrent un service immobilier complet et unique
pour vous accompagner à la réussite de vos projets immobiliers
localement et internationalement
 
Recherche
X