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05 novembre 2015

BNPPRE analyse les marchés de bureaux et de l’investissement depuis janvier 2015

BNP Paribas Real Estate analyse les principaux marchés de bureaux et de l’investissement en Europe de l’Ouest au cours des 9 premiers mois de 2015

Les surfaces placées atteignent près de 5 million m² (+3 %)

63,2 Mds d’euros investis depuis janvier 2015 (+22 %)

 

Depuis début 2015, l’activité économique dans la zone Euro s’est redressée, soutenue par la baisse des prix de l’énergie et par la baisse de l’euro. Pourtant la reprise reste fragile : les pays européens doivent composer avec le ralentissement de la croissance mondiale, accru par l’affaiblissement des économies émergentes. Au vu de l’essoufflement des échanges avec ces derniers, les économistes de BNP Paribas révisent en baisse leurs prévisions d’activité pour l’ensemble des pays développés, en 2015 comme en 2016. Les économies de la zone euro cesseraient globalement d’accélérer pour une croissance qui resterait autour de 1,5 % en 2015 et 2016.

 

Le marché du travail redémarre progressivement et la croissance de l’emploi devrait lentement progresser en 2015 (+0,8%) dans la zone Euro. La création d’emplois en Allemagne, en Espagne et au Royaume-Uni se renforcera en 2015-2016. Malgré un rythme plus faible, le marché du travail en Italie et en France devrait garder une tendance positive sur cette période.

 

Nette amélioration des marchés de bureaux en Europe

 

Les volumes de transactions de bureaux sur nos 14 marchés européens* ont progressé de +3 % au cours des 9 premiers mois de l’année par rapport à 2014 à la même période. Les volumes traités ont atteint près de 5 millions de m², soit le meilleur résultat sur 9 mois depuis 2008. Au 3ème trimestre 2015, le marché locatif s’est fortement redressé, à Paris, à Madrid et en Allemagne. A l’inverse, Londres, Bruxelles et Milan ont ralenti depuis 3ème trimestre 2014. Les transactions pour les petites et moyennes surfaces ont été la principale source du dynamisme de l’activité locative : la part des opérations inférieures à 5 000 m² est passée en 9 mois de 69% à 75% du total de la demande placée.

La diminution du taux de vacance moyen s’est accélérée au cours des 12 derniers mois, fléchissant de 60 points de base ; néanmoins toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. A
« Central London », Berlin et Munich, le taux de vacance poursuit son retrait et atteint des niveaux historiquement bas. Dublin a connu la plus forte contraction du taux de vacance, celui-ci a quasiment été divisé par deux en 24 mois. A Milan et Madrid, la baisse de l’offre reste faible et garde des niveaux élevés. Globalement, le total des livraisons de bureaux à venir ne devrait pas inverser la tendance baissière de la vacance.

 

La consolidation de la demande des utilisateurs dans les quartiers d’affaires centraux, combinée avec la rareté de produits de qualité disponibles, favorisent davantage la croissance des loyers. A Dublin, Londres et Madrid, cette compétition accrue dans les QCA continue d’alimenter une croissance des loyers « prime » à deux chiffres. Les villes allemandes connaissent une progression plus modeste de leurs valeurs locatives, tandis qu’elles restent stables dans les autres villes.

 

L’investissement en route pour des niveaux record

 

Soutenu par l’amélioration des fondamentaux sur les marchés utilisateurs, l’investissement en immobilier d’entreprise dans les 14 principaux marchés d’Europe de l’Ouest s’est montré très dynamique ces 9 derniers mois, enregistrant une hausse de 22 % par rapport à la même période en 2014. Le volume d’investissement a atteint 63,2 milliards d’euros, le meilleur résultat sur 9 mois depuis 2008. Berlin, Madrid et Milan ont même dépassé leur niveau d’avant-crise et affichent des croissances de 75 %, 140 % et 251 % respectivement par rapport aux 9 premiers mois de 2014.

La dynamique des marchés de l’investissement en Europe de l’Ouest est soutenue par les investisseurs étrangers qui représentent 59 % des volumes investis. Parmi ces investisseurs internationaux, les Européens ont été les plus actifs (39 %) depuis le début de l’année remplaçant les Américains à la première place. En effet, ces derniers qui représentaient 37 % de l’investissement étranger il y a un an, ont vu leur part tomber à 25 % ciblant d’autres marchés que les principaux marchés d’Europe de l’Ouest.

 

La baisse des taux de rendement « prime » des bureaux a continué au cours du 3ème trimestre 2015; ils retombent en deçà du niveau plancher enregistré au 2ème trimestre 2007. Ils diminuent de 50 p.b par rapport à l’année dernière et de 15 p.b. par rapport au trimestre dernier. La baisse des taux de rendement devrait se poursuivre, cependant l’écart avec les taux de rendement obligataires reste très attractif.

 

 

 

* Lisbonne, Dublin, Berlin, Luxembourg, Munich, Amsterdam, Francfort, Madrid, "Central London", "Central Paris", Hambourg, Vienne, Milan, Bruxelles

 


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