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10 mars 2015

BNPPRE : le marché des bureaux de moins de 5 000 m² rebondit de 8% en IDF

BNP Paribas Real Estate : le marché des bureaux de moins de 5 000 m² rebondit de 8% en Ile-de-France avec 1,3 million de m² placés.

- Ce secteur représente 60% du volume global commercialisé en Ile-de-France* -


« Le créneau des petites et moyennes surfaces, soit les transactions dont la surface est inférieure à 5 000 m², représente en moyenne décennale 60% du volume global commercialisé en Ile-de- France, avec près de 3 000 transactions signées chaque année », analyse Guillaume Delattre, Vice-Président de BNP Paribas Real Estate France Advisory.

Près de 1,3 million de m² ont été commercialisés sur ce créneau en 2014, soit une hausse de 8% par rapport à 2013. Ce résultat reste toutefois sous la moyenne décennale, qui s’établit à 1,4 million de m².

607 000 m² ont été commercialisés en moyennes surfaces (1 000 - 5 000 m²), un résultat stable par rapport à 2013. En revanche, avec 685 000 m² transactés, le marché des petites surfaces (< 1 000 m²) a bondi de 14%, ce qui constitue un bon indicateur de reprise du marché.

La taille moyenne des transactions de petites et moyennes surfaces se situe à 450 m² en 2014, contre 475 m² en moyenne décennale. Paris intramuros est plutôt un marché de petites surfaces avec 370 m² en moyenne. En revanche, la taille moyenne des transactions dépasse les 700 m² dans la Boucle Nord et la 1ère Couronne Nord, et atteint 1 240 m² à La Défense.

Le marché des bureaux de moins de 5 000 m2 dispose d’une répartition particulièrement bien équilibrée et diversifiée en termes de secteur d’activité. Le Conseil - Services juridiques, les TIC et l’industrie sont les plus représentés.

Les secteurs d’affaires traditionnels ont tiré leur épingle du jeu en 2014. En effet, plus d’une transaction sur deux s’est traitée dans Paris intramuros en petites et moyennes surfaces. Ainsi, « les transactions de moins de 5 000 m² dans Paris QCA et Centre Ouest ont été particulièrement dynamiques en 2014 avec une progression de 10% », commente Loïc Cuvelier, directeur Bureaux Paris QCA.

 « La Défense séduit de plus en plus d'utilisateurs extérieurs. En 2014, un tiers des transactions ‘moyennes surfaces’ ont été réalisées avec des sociétés implantées auparavant à Paris, à l'exemple de la société  d'assurance australienne QBE, venant d'Etoile Saint Honoré dans le 8ème  que nous avons installée dans Cœur Défense sur 1 700 m² », explique Guillaume Noulin, directeur Bureaux Ouest Ile-de-France. Le marché des transactions de moins de 5 000 m² y a progressé de 22% en 2014. Les secteurs de la Péri Défense et de la Boucle Nord ont connu des difficultés sur le front des transactions, alors que Neuilly/Levallois a connu une très bonne année.

 

En 2014, dans la Boucle Sud, le marché s’affiche en retrait en raison du faible nombre de transactions de moyenne surface. Concernant la Première Couronne Sud « si celle-ci  peine à attirer les grands utilisateurs ces dernières années, les transactions de moins de 5 000 m² ont bondi de 32% en 2014. Nous avons ainsi participé à 6 transactions de plus de 1 000 m² en 2014 », affirme Olivier Taupin, directeur Paris Rive Gauche Sud-Ouest Ile-de-France.

Du côté des premières couronnes Nord et Est d’Ile-de-France, la situation est contrastée : « On observe une bonne vigueur du marché des surfaces inférieures à 5 000 m² en première couronne Est avec +80% de commercialisations en 2014. En revanche, la première Couronne Nord est restée cette année encore sous sa moyenne décennale », explique Frédéric Dos Santos, directeur Bureaux Nord et Est Ile-de-France.

L’offre à un an s’élève à 4,96 millions de m² en Ile-de-France au 1er janvier 2015, un niveau particulièrement stable par rapport au 1er janvier 2014 (-1%). L’offre de grandes surfaces concerne majoritairement des immeubles neufs, restructurés ou lourdement rénovés. A l’inverse, parmi les offres inférieures à 5 000 m², on ne compte que 9% d’offre neuve et restructurée, 16 % d’offre rénovée et le reste est en état d’usage. Ainsi, on comprend que des utilisateurs de moyennes surfaces, recherchant des locaux de qualité, se tournent vers des immeubles de grandes surfaces mais divisibles.

Les loyers moyens des transactions dont la surface est inférieure à 5 000 m² sont restés stables en 2014 pour les bureaux de seconde main (autour de 350 €/m²/an en moyenne en Ile-de-France), alors que les loyers des bureaux neufs sont affichés en légère baisse (365 €/m²/an). En revanche, les mesures d’accompagnement sont passées de 15% en 2013 à 18% en 2014 sur les transactions de petites et moyennes surfaces.

« Les premières tendances observées en 2015 nous permettent d’afficher un certain optimisme avec déjà  14 transactions signées depuis le début de l’année dans Paris QCA entre 1 000 et 5 000 m². Neuf transactions ont été réalisées par nos équipes, dont celle avec Calypso Technology sur   1 380 m² dans le Centorial, rue du Quatre Septembre. La Boucle Sud, avec une présence d’offre de qualité à des loyers attractifs devrait attirer, de nouveau, les utilisateurs souhaitant être proches de Paris sur des communes dynamiques et bien desservies. Le secteur de La Défense confirme la tendance de 2014 où les deux principaux mouvements constatés en ce début d’année concernent les sociétés exogènes venant de Paris (Citelum) et de Neuilly (L’Ubaf) », conclut Guillaume Delattre.

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