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08 octobre 2013

BNPPRE: le marché européen de la logistique au cours du 1er semestre 2013

Le marché de la logistique en Europe de l’Ouest, concernant les entrepôts de plus de 5 000 m², a retrouvé un certain dynamisme au 1er semestre 2013, malgré une conjoncture économique difficile. Cette reprise demeure néanmoins fragile et disparate selon les pays.

Le marché locatif reste pénalisé par la rareté de l’offre « prime ».

Toujours faible dans l’Europe des quinze, le PIB devrait enregistrer un recul limité de 0,3 % en 2013. Le climat des affaires s’améliore toutefois et la plupart des indicateurs se redressent. En 2014, le PIB devrait augmenter de 1 %.

Le marché allemand a affiché de bonnes performances partout et pour toutes les tranches de surfaces. Les transactions ont progressé de 17 % entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013 pour atteindre 2,24 millions de m², soit le deuxième plus haut volume depuis les résultats record de l’année 2011. Porté par l’optimisme des consommateurs et les excellents chiffres des exportations, le regain de confiance dans l’économie allemande contribuera à dynamiser le marché au 2nd semestre.

Au Royaume-Uni, les transactions ont augmenté de 12 % entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013, atteignant 1,59 million de m². Le marché a été dopé par des clés-en-main importants à l’instar d’opérations menées notamment pour Marks & Spencer (84 000 m²) à Londres et Travis Perkins (65 000 m²) à Warrington. Un certain nombre de petits programmes en blanc sont en cours, mais ils restent insuffisants pour entraîner une véritable hausse de l’offre.

À l’opposé de ce que l’on observe en Allemagne et au Royaume-Uni, la tendance sur le marché français reflète le manque de confiance qui règne dans la plupart des secteurs de l’économie. Sur le segment des entrepôts de plus de 5 000 m², les transactions ont reculé de 18 % au 1er semestre, s’établissant à 675 000 m². Le marché a été particulièrement atone dans la région parisienne qui a enregistré son plus faible volume de transactions depuis 10 ans. Les prémices d’un redressement économique devraient aider le marché à renouer avec la croissance en 2014 après une période d’attentisme chez les acteurs du secteur de la logistique.

Aux Pays-Bas, le volume des transactions s’est établi à 695 000 m² au 1er semestre 2013, en hausse de 40 %. Le marché a été particulièrement actif dans les provinces du Brabant du Nord et du Limbourg, dynamisé par de nouveaux programmes et par des valeurs concurrentielles par rapport à Amsterdam et Rotterdam.

La pénurie de produits « prime » constatée à travers l’Europe continue à freiner la majorité des marchés, favorisant ainsi le développement de clés-en-main et de « comptes propre ».

En Pologne, la plus grande transaction a concerné un centre de distribution de 50 000 m² spécialement construit clé-en-main pour permettre à Castorama d’approvisionner tous ses magasins de bricolage polonais.

Dans l’ensemble, les loyers se sont stabilisés, mais la réduction déjà observée au niveau des franchises pourrait être annonciatrice de hausses de loyer dans les secteurs « prime » au cours des trimestres à venir.

Les investisseurs continuent à privilégier les marchés principaux

La part relative des investissements en locaux d’activité et logistiques s’est maintenue, représentant quelque 9 % du volume d’investissement total en immobilier d’entreprise en Europe de l’Ouest. Ce segment semble de plus en plus attractif en France, en Allemagne et aux Pays-Bas, où les volumes ont retrouvé leurs niveaux d’avant la crise. Au Royaume-Uni, l’investissement en locaux d’activité demeure une composante stable du volume d’investissement global. La rareté des programmes en blanc et la pénurie de surfaces ont fait des entrepôts de distribution un investissement attractif au cours des deux trimestres écoulés. Si les volumes ne devraient pas fléchir, ils ne devraient pas non plus augmenter fortement.

En Espagne, en Italie et au Portugal, l’investissement en locaux d’activité a été particulièrement faible au cours des 18 derniers mois, ne représentant qu’une part marginale de l’investissement total.

L’aversion au risque prévaut. Il n’en reste pas moins que certains investisseurs commencent à adopter des stratégies opportunistes et à s’intéresser à d’autres segments que celui des bureaux. A l’heure actuelle, la rareté de l’offre d’actifs « prime » (bâtiments de grande qualité très bien situés et loués au travers de baux de longue durée) reste le principal obstacle à l’investissement.

Les taux de rendement « prime » se sont stabilisés dans la plupart des pays. Ils s’échelonnent entre 6,5 % et 6,85 % dans les grandes villes allemandes et entre 7 % et 7,25 % dans les métropoles régionales britanniques, aux Pays-Bas, en Belgique et en France.

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