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11 juin 2013

Commerce en Europe de l’Ouest : le segment « prime » reste très recherché

La dernière étude de BNP Paribas Real Estate sur l’évolution de l’immobilier commercial en Europe de l’Ouest montre notamment que la récession en zone-euro et les effets néfastes des mesures d’austérité budgétaires ont eu un impact important sur les marchés des commerces en Europe de l’Ouest.

L'étude explique la bonne tenue du segment « prime » qui reste en sous-offre face à une demande dynamique. D'ailleurs, la hausse des loyers dans les localisations les plus recherchées où les enseignes internationales se livrent à une concurrence acharnée. En revanche, les volumes d'investissement ont été globalement moins dynamiques notamment à cause de la rareté de l'offre d'actifs « prime ».

France : activité importante des enseignes à Paris et en régions

Malgré un ralentissement, les ventes de détails en France se portent relativement bien par rapport aux autres pays européens. La France continue d'être un marché cible pour les enseignes internationales en pleine expansion de leurs activités. En 2012, ce sont surtout les enseignes de beauté et de bien-être qui ont dynamisé l'activité sur le marché. Les loyers « prime » se maintiennent à des niveaux record à Paris et restent orientés à la hausse dans les principales villes régionales. En France, la construction de centres commerciaux reste particulièrement dynamique; en 2013-2014, de grands projets seront livrés notamment en région parisienne (Aéroville à Roissy, Beaugrenelle à Paris15ème, Villeneuve-la-Garenne).

L'investissement en commerce a été plutôt dynamique au 1er trimestre 2013 en glissement annuel, grâce notamment à quelques larges transactions sur le segment des pieds d'immeubles parisiens. Néanmoins, le niveau de l'investissement reste restreint par l'offre limitée d'actifs « prime ».

Royaume-Uni: le loyer à Londres atteint un nouveau record

Les perspectives sur les marchés utilisateurs se sont améliorées notamment depuis le 2nd semestre 2012, la hausse des ventes de détails (+0,4%) au 1er trimestre 2013 confirmant cette tendance. Les enseignes locales et internationales restent très actives à Londres, en ouvrant de nouveaux magasins ou des « flagships ». Le loyer « prime » début 2013 s'est ainsi stabilisé à un niveau record (10 244 €/m²). Sur les marchés régionaux, les loyers tardent à retrouver leur niveau d'avant crise. Au niveau des centres commerciaux, on peut mentionner l'ouverture du plus grand centre en Europe de l'Ouest attendue cette année, le « Trinity Leeds » avec ses 93 000 m² GLA.

Avec un volume de 8,5 milliards €, l'investissement en commerces s'est particulièrement bien comporté devançant même l'Allemagne sur l'ensemble des 4 derniers trimestres. L'activité a été tirée vers le haut par les régions, notamment lors du dernier trimestre 2012 et au 1er trimestre 2013.

 Allemagne: le commerce bénéficie de solides fondamentaux

Malgré le ralentissement économique en 2012, les ventes de détails en Allemagne ont été parmi les plus résistantes en Europe occidentale. La compétition des enseignes pour les emplacements « prime » a soutenu la hausse des loyers qui a atteint 5% en moyenne en 2012 et cette tendance se poursuivait même au 1er trimestre 2013 à Cologne. La construction de centres commerciaux est à la hausse également depuis 2011, favorisée par la conjoncture économique favorable et les bonnes performances du marché utilisateurs. Ainsi en 2013, plusieurs projets importants devraient être livrés tels que « Leipziger Platz 12 » (Berlin) et « Skyline Plaza » (Francfort).

Le volume d'investissement en commerces en Allemagne a légèrement ralenti en 2012 (-12%), pénalisé par une plus faible activité sur le segment des centres commerciaux « prime ». Par ailleurs, la baisse enregistrée dans les 6 villes principales  a été de 40% au 1er trimestre 2013 en glissement annuel.

 

Espagne et Italie: deux marchés particulièrement impactés par les mesures d'austérité

La conjoncture économique s'est très fortement dégradée en 2012 en Italie et en Espagne, où les mesures d'austérité ont fortement affecté la consommation des ménages. Les ventes de détails sont actuellement en fort recul sur un an. Sur les marchés utilisateurs, on peut noter une baisse des loyers « prime » notamment à Madrid qui atteignent leur plus bas niveau depuis 2008. Les problèmes de financement continuent de peser sur les constructions de centres commerciaux ; peu de projets de grande envergure arrivent sur le marché et les  livraisons prennent beaucoup de retard.

Le marché de l'investissement souffre également. Les mesures d'austérité et l'instabilité politique ont fortement impacté le volume d'investissement en Italie (-70% en glissement au 1er trimestre 2013), tandis qu'en Espagne le volume reste très faible par rapport à la moyenne de long terme. Le niveau de risque plus élevé a contribué à maintenir les taux demandés à des niveaux très élevés.

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