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12 octobre 2012

Conseil en immobilier d'entreprise - BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas Real Estate, leader du Conseil en Immobilier d’Entreprise en France, présente les résultats de l’enquête User Insight, réalisée par Ipsos, qui dresse un état précis de la situation immobilière actuelle des grandes entreprises et permet d’avoir une vision prospective quant à leur stratégie, leurs attentes et leurs projets.

« Les résultats de la 4ème édition de cette enquête confirment le besoin de rationnaliser, de maîtriser les coûts d’exploitation et montrent le comportement de plus en plus responsable des entreprises en matière de développement durable. Nous avons constaté également qu’une grande majorité des utilisateurs estime que la conjoncture actuelle ne ralentit pas leurs projets immobiliers », souligne Thierry Laroue-Pont, Président de BNP Paribas Real Estate Transaction, Conseil et Expertise en France.

Objectifs des utilisateurs : rationaliser et augmenter la flexibilité et l’efficacité

Interrogés sur leur situation immobilière actuelle, les utilisateurs montrent une satisfaction apparente, avec des réserves pour les grandes entreprises. 84 % déclarent en effet être plutôt satisfaits ou très satisfaits à l’égard de la situation immobilière de leur entreprise.

Un tiers des non satisfaits, qui représentent 12%, considère que leur loyer est supérieur au marché. Vient en seconde place l’aménagement des locaux jugé peu adapté pour 29 %, suivi d’un manque de place pour 25%. Ainsi, les critères de coûts, de flexibilité et d’efficacité restent les motifs principaux d’insatisfaction.

Les résultats confirment par ailleurs que 60% des personnes interrogées connaissent le ratio en m² par poste de travail, ce qui démontre une meilleure connaissance des utilisateurs de ce critère, véritable reflet de leur souci de rationalisation.

Concernant la vague de renégociation des loyers, soutenue depuis 3 ans, l’étude montre que 45 % des décideurs immobiliers interrogés ont renégocié leurs baux au cours des 12 derniers mois. 45% ne l’ont pas renégocié mais il convient de rappeler que 63 % avaient renégocié leur bail en 2011.

A noter : moins d’un tiers d’entre eux déclarent avoir l’intention de renégocier dans les 12 prochains mois.

« Les utilisateurs semblent porter une vigilance particulière aux indicateurs de coûts, ce qui dans un contexte économique difficile renforce le besoin de conseil et d’analyse » précise Thierry Laroue-Pont, Président de BNP Paribas Real Estate Transaction, Conseil et Expertise France.

En effet, interrogés sur leur priorité en matière immobilière, les décideurs déclarent à 46% avoir comme priorité une meilleure maîtrise des coûts d’exploitation et à 32% une meilleure adaptation des immeubles avec la stratégie de l’entreprise.

55% des utilisateurs envisagent un déménagement à court ou moyen terme

Les déclarations des décideurs interrogés sur l’évolution de l’activité de leur entreprise démontre une situation paradoxale, avec des entreprises plutôt en croissance (38%) ou stable (46%) malgré des perspectives économiques dégradées. En effet, moins d’un tiers des utilisateurs juge l’activité de leur entreprise en difficulté.

*  Enquête réalisée par téléphone entre le 25 juin et le 19 juillet 2012 auprès d’un échantillon de 200 décideurs immobiliers de grandes entreprises françaises, dans tous les secteurs d’activité en cohérence avec la diversité des acteurs du marché français :

  • 62 % des décideurs interrogés disposent d’un effectif de plus de 1000 salariés
  • 84% sont des entreprises ou des administrations implantées sur plusieurs sites
  • 67% sont locataires pour la moitié ou plus de la moitié des implantations

Il s’agit de l’ancienne étude « Baromètre Utilisateurs », réalisée pour la première fois en partenariat avec Ipsos.

En revanche, en termes de ressources humaines, 55% tablent sur une stabilité des effectifs mais globalement, les perspectives de recrutement se dégradent par rapport à 2010 et 2011, sans toutefois atteindre le niveau de 2009. Seules 20% déclarent envisager d’augmenter leurs effectifs.

Concernant l’impact de la conjoncture pour 2012-2013, l’étude montre un fort ralentissement de la dynamique « projet » sans pour autant geler les comportements opportunistes. En effet, 26 % freinent ou suspendent leurs projets immobiliers (contre 8% en 2011 et 15% en 2010), pour 59% elle n’a pas d’incidence et pour 15% cela peut même accélérer ou relancer les projets immobiliers.

Rationaliser les coûts et regrouper plusieurs sites restent les moteurs principaux d’une mobilité future. Ainsi, 55% des personnes interrogées envisagent un déménagement à court ou moyen terme.

La volonté de mouvement s’exprime à court terme - 70% déclarent souhaiter déménager à une échéance inférieure à 2 ans - ce qui est en décalage avec un climat des affaires figé. L’optimisation des locaux actuels reste bien sûr l’autre solution d’un gain d’efficacité.

63% des utilisateurs pensent privilégier la location pour leur(s) future(s) implantation(s), 23% l’achat (contre 15% en 2011). Dans l’hypothèse d’une location, le bail 3-6-9 reste le choix prioritaire pour une flexibilité plus importante, ce qui est en opposition avec les pratiques du marché puisqu’un utilisateur disposant de plus 5 000 m² déménage en moyenne tous les 8,4 ans.

Les utilisateurs comptent également sur un effort des bailleurs lors de la négociation d’un bail : pour la majorité des entreprises sondées, de 1 à 6 mois pour un bail 3-6-9, de 4 à 12 mois pour un bail 6-9 et plus de 12 mois pour un bail de 9 ans. Ces chiffres montrent  un effet de levier important  attendu par l’utilisateur opportuniste, condition essentielle de la mobilité géographique.

La localisation (73%), le prix (72%) et l’accessibilité (63%) restent les critères jugés très importants dans le choix d’une implantation, ce qui correspond à une hiérarchie des critères en ligne directe avec l’environnement économique actuel, mais qui malgré tout intègre les préoccupations sociales et environnementales.

Sur les services, l’étude montre la recherche d’un équilibre entre la rationalisation des surfaces et le confort des salariés dans un souci de fidélisation des employés. L’étude confirme que les services qui apparaissent indispensables aux utilisateurs restent le parking – critère n° 1 pour 98% - et la climatisation – second critère pour 92%. Viennent ensuite le Restaurant Inter Entreprise (RIE) pour 80% et la cafétéria pour 78%.

La « Green attitude »  progresse malgré un manque d’offre neuve labellisée

La prise en compte des problématiques de développement durable par les utilisateurs montre un comportement socialement responsable des entreprises bien ancré non seulement dans les directions immobilières mais tout autant dans les directions générales des entreprises.

La majorité des décideurs déclare se sentir bien informée sur les thèmes liés au développement durable en entreprise. Cette bonne connaissance apparente des réglementations environnementales s’accompagne d’un besoin d’information et de pédagogie devant une évolution constante des règlementations et une mise en pratique complexe.

Les occupants de bureaux labellisés sont encore minoritaires (28%) mais ils n’étaient que 5% en 2009, ce qui constitue un enjeu réel face à une offre future « green » relativement rare.

Grande innovation : 36% se déclarent désormais prêts à payer un peu plus cher pour occuper des locaux bénéficiant de labels environnementaux, ce qui montre que la sensibilité verte commence à entraîner un changement des mentalités. D’ailleurs, 85% considèrent que l’apparition de clauses environnementales dans les baux est une bonne chose. Ainsi, même dans un contexte de rationalisation des coûts, le Bail Vert est relativement bien perçu.

« Cette étude montre bien que les mentalités évoluent sensiblement. L’offre neuve labellisée, disponible à un an, est aujourd’hui tout à fait minoritaire en France. Cela impose, d’une façon générale, au marché tertiaire de produire une offre neuve labellisée en adéquation avec les exigences des utilisateurs, qui seraient plus enclins, semble-t-il, à payer plus cher une offre verte », conclut Thierry Laroue-Pont, Président de BNP Paribas Real Estate Transaction, Conseil et Expertise France.

 

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