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24 septembre 2018

EXCELLENT 1ER SEMESTRE 2018 POUR LES BUREAUX EN RÉGIONS

Avec plus de 857 000 m² loués ou vendus au premier semestre 2018, le marché des bureaux en Régions* est à son plus haut niveau depuis 2008.

Avec plus de 857 000 m² loués ou vendus au premier semestre 2018, le marché des bureaux en Régions* est à son plus haut niveau depuis 2008. Pour la première fois, le volume global de transactions dépasse les 800 000 m² au premier semestre. Cela représente une hausse de 9% par rapport au premier semestre 2017 et de 37% par rapport à la moyenne 10 ans.

Les transactions progressent en volume pour tous les types de produits, à la fois dans le seconde-main (+8%) et dans le neuf (+11%). Après un net retrait au premier semestre 2017, les comptes-propres et clés en main locatifs connaissent la plus forte progression (+12%). « Avec plus de 43% du volume placé, les transactions dans le neuf ont une fois encore clairement porté les résultats des Régions en ce début d’année », commente Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Le marché a été boosté par les moyennes surfaces (entre 2 000 et 5 000 m²), en forte hausse de +33%, avec 119 opérations pour un total de 105 000 m² contre 60 opérations et 80 000 m² sur la même période en 2017. En revanche, le créneau des très grandes surfaces (> 10 000 m²) affiche une baisse significative (-48%), après avoir été particulièrement dynamique en 2017. Le socle des petites surfaces (< 1 000 m²) est toujours aussi solide, représentant 50% du volume global et affichant une hausse de 7%.

Capture

 Un classement régional chamboulé par les très bonnes performances de certains marchés

Avec 137 000 m² et une progression de 21%, Lyon conserve et conforte sa place de premier marché régional, et ce malgré l’absence de très grandes transactions (>10 000 m²) ce semestre. Il est suivi par Lille qui atteint un nouveau record historique avec près de 125 000 m² placés, soit une hausse de 25% par rapport au premier semestre 2017. Avec 84 000 m², Bordeaux prend pour la première fois depuis 2013 la 3ème place du classement, détrônant Toulouse qui, après deux années exceptionnelles, affiche une baisse de 17%. Nantes passe devant Aix-Marseille ce semestre grâce à la réalisation de trois transactions supérieures à 5 000 m², dont la prise à bail du Polaris par la Métropole de Nantes (6 500 m²), une transaction réalisée par BNP Paribas Real Estate.

Après une bonne année 2017, le marché d’Aix-Marseille souffre en effet de manière attendue du manque d’offre neuve et connaît une baisse de 26% de son volume placé. A contrario, grâce à de belles performances ce semestre, les marchés de Rennes, Nice-Sophia et Montpellier talonnent la Cité phocéenne. Sur les autres marchés inférieurs à 45 000 m², trois villes affichent une belle progression : Grenoble (+84%), Metz (+310%) et Orléans (+117%), ainsi que Strasbourg dans une moindre mesure (+8%). À l’inverse, les marchés de Rouen, Tours, Dijon et Nancy sont en retrait par rapport au premier semestre 2017.

Infographie classement des villes en régions

 

 Une offre en retrait : vers une situation de sous-offre en Régions ?

Pour le cinquième semestre consécutif, l’offre à un an en Régions se rétracte pour représenter 2 393 000 m². Cette baisse constante est due à un repli de l’offre de seconde main. Aujourd’hui, elle atteint les 1 749 000 m² suite à une diminution de 6% par rapport au premier semestre 2017. Malgré cette baisse, la faible qualité de l’offre de seconde main reste un réel frein à son écoulement : la moitié de l’offre à un an est considérée en état d’usage ou à rénover, un chiffre qui est toutefois en légère diminution par rapport au premier semestre 2017. L’offre neuve à un an est stable ce semestre, ce qui s’explique à la fois par un très bon rythme de consommation des offres présentes sur le marché mais aussi par la livraison de nouvelles opérations qui permettent de réalimenter le marché en produits de qualité.  « Toutefois, nous observons une baisse des projets dont le permis de construire est obtenu, qu’ils soient lancés en blanc ou en gris, laissant envisager une décrue de l’offre neuve en 2019 ou 2020, alors que celle-ci est déjà trop rare sur certains marchés, en particulier pour les marchés secondaires », indique Jean-Laurent de La Prade.

Des valeurs locatives qui augmentent en conséquence

Les valeurs locatives top dans le neuf progressent en raison de la rareté de l’offre neuve sur certains marchés régionaux. Ainsi, alors qu’elles n’étaient que quatre il y a seulement deux ans, aujourd’hui neuf villes (Aix/Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Metz, Nantes, Nice/Sophia, Rennes et Toulouse) affichent des loyers top supérieurs à 200€/m²/an, tandis que Strasbourg en est très proche à 195€/m²/an. En revanche, en seconde main, les valeurs sont sous tension en périphérie, conséquence de l’excès d’offre de qualité moyenne. Les mesures d’accompagnement sous forme de mois de franchise ou de financement de travaux d’aménagement restent stables à 8%.

« Au-delà des perspectives macro-économiques plutôt rassurantes, la demande exprimée et les négociations en cours sont bien orientées et nous laissent envisager la possibilité de tangenter la barre des 1,8 million de m² à la fin de l’année 2018 », anticipe Jean-Laurent de La Prade.

Une excellente dynamique pour l’investissement en bureaux

Avec 930 millions d’euros, les montants investis en Régions pour les bureaux ce premier semestre 2018 sont très élevés, à l’image de ceux de 2017. Le volume enregistré est ainsi nettement supérieur à la moyenne 5 ans.  

« Nous anticipons un atterrissage de fin d’année qui devrait tourner autour des trois milliards d’euros, ce qui serait un résultat historique. Cette bonne dynamique est due à des conditions de marchés excellentes avec des valeurs vénales en hausse et une demande toujours soutenue », précise Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction. Les investisseurs restent très portés sur les immeubles en VEFA, avec ou sans risque : les prises de positions sur ces derniers se sont très nettement développées depuis 2014, représentant 30 à 40 % des volumes investis en Régions. Ainsi, au premier semestre 2018, les VEFA concentrent 37 % des montants engagés.

Lille s’est particulièrement démarquée ce semestre : avec des montants investis qui ont plus que doublé par rapport au début d’année précédente, le marché atteint les 204 millions d’euros au 1er semestre 2018, et devrait dépasser la barre des 500 millions d’euros en 2018, enregistrant ainsi un nouveau record. Dans les autres régions, on assiste également à de superbes opérations comme l’achat par DCB International du siège social de Casino à Saint-Etienne, ou encore l’acquisition de l’immeuble Corail dans le secteur d’Euroméditerranée à Marseille qui permet au marché d’Aix-Marseille de retrouver sa place sur le podium des Régions.

Du côté des taux, la baisse des taux « prime » se poursuit dans la quasi-totalité des marchés régionaux : sur huit des principales métropoles (Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Nice-Sophia, Strasbourg, Toulouse), seules Strasbourg et Toulouse conservent des taux prime supérieurs à 5 %. Le taux le plus bas (3,90%) se trouve à Lyon, premier marché en Régions. « Les taux prime ne devraient pas avoir tendance à remonter, en tout cas pas dans un délai court. Ils pourraient même continuer à baisser dans les marchés où il existe une forte demande et une pression à la hausse sur les loyers », conclut Pierre-Michel Olivier.

*17 villes : Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Nantes, Toulouse et Tours.

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