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07 octobre 2014

Exporeal : BNPPRE Allemagne publie les chiffres de l’investissement du T3 2014.

Le net essor des marchés allemands de l’investissement se poursuit

Selon BNP Paribas Real Estate, l’investissement en immobilier d’entreprise a atteint près de 25,5 milliards d’euros en Allemagne sur les neuf premiers mois de l’année, un chiffre en hausse de 34 % par rapport à la même période de 2013.

 

« Le dynamisme des marchés allemands de l’investissement, déjà constaté au 1er semestre, s’est confirmé au 3e trimestre 2014. L’investissement en immobilier d’entreprise a totalisé 25,48 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de l’année. Ceci s’explique notamment par le maintien de conditions de financement favorables, ainsi que par la situation économique de l’Allemagne qui continue à se distinguer, à l’échelle internationale, par sa stabilité et sa bonne santé. Pour de nombreux investisseurs, en particulier dans la conjoncture actuelle, l’immobilier allemand demeure le choix numéro un pour l’acquisition d’actifs sûrs », explique Piotr Bienkowski, Directeur exécutif de BNP Paribas Real Estate Allemagne.

 

Tous les segments de marché tirent avantage de cette tendance positive. Jusqu’à présent, les transactions unitaires ont généré 17,26 milliards d’euros, en hausse de 18,5 % sur un an. Elles représentent plus des deux tiers du volume total investi. Les cessions de portefeuilles sont restées très nettement orientées à la hausse, pour un volume de 8,22 milliards d’euros. Cela représente une hausse de près de 85 %. Les portefeuilles représentent désormais près d’un tiers du total des transactions. Les transactions de portefeuille sont majoritairement réalisées par les investisseurs étrangers qui représentent 71 % sur ce segment. S’agissant du volume total de l’investissement, les investisseurs étrangers contribuent à hauteur d’environ 47 %. Ces chiffres montrent que le net essor de l’activité des investisseurs internationaux déjà visible au 1er semestre s’est poursuivi au 3e trimestre.

 

Les bureaux ont, encore une fois, été la catégorie d’actifs la plus prisée, soit 41 % de l’investissement total. Les locaux commerciaux occupent la deuxième place avec près de 26 % de l’investissement.

 

 

A noter, les autres types d’actifs ont fortement progressé, une tendance qui souligne la grande diversité des acteurs sur le marché et des profils d’investissement. Ainsi, les biens logistiques ont représenté près de 12 % de l’investissement total, les transactions ayant dépassé le chiffre très respectable de 3 milliards d’euros, en hausse de 38 % par rapport à la même période de 2013. Les ventes d’hôtels sont également en hausse, doublant presque leur total de l’année passée et contribuant à hauteur de 8 % au volume global des transactions.

 

« Les transactions ont fortement progressé dans les six grandes villes allemandes (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich). L’investissement cumulé y a atteint près de 13,14 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de l’année, le deuxième meilleur résultat jamais enregistré, ce qui représente une hausse de 26 % par rapport à la même période de l’année passée. Cette tendance est appelée à se poursuivre au dernier trimestre étant donné que quelques transactions significatives sont sur le point d’être conclues », souligne Sven Stricker, Directeur général et Responsable de l’investissement chez BNP Paribas Real Estate GmbH. Au classement des villes, Munich est le leader incontesté avec 3,47 milliards d’euros investis (+36 %). À la deuxième place, nettement en retrait, on retrouve Berlin avec 2,69 milliards d’euros investis (+18 %), suivie par Hambourg avec 2,5 milliards d’euros investis (+43 %). Francfort vient juste derrière, en quatrième place avec 2,41 milliards d’euros investis. Pour autant, il y a de fortes probabilités pour que Francfort soit le théâtre d’un nombre important de grandes transactions au dernier trimestre de l’année. Düsseldorf a également continué à évoluer positivement, comme lors des dernières années, avec 1,61 milliard d’euros investis jusqu’à présent (+26 %). L’investissement a également progressé à Cologne, bien que beaucoup plus modérément (+6 %), s’établissant à 457 millions d’euros.

 

Dans l’ensemble, les taux de rendement des bureaux ont été plutôt stables, seuls Francfort et Hambourg enregistrent une baisse de 5 points de base. Munich reste la ville la plus chère avec un taux de rendement « prime » s’élevant à 4,30 %. Elle est suivie par Hambourg (4,50 %) et Berlin et Francfort (4,60 % dans les deux cas). Les taux de rendement « prime » sont également nettement en deçà de la barre des 5 % à Düsseldorf (4,75 %) et Cologne (4,85 %).

 

« En raison des nombreuses transactions significatives qui devraient aboutir d’ici la fin d’année, on peut raisonnablement anticiper un volume d’investissement nettement plus élevé en 2014 que l’année passée. De fait, le dernier trimestre sera même probablement meilleur que le premier, qui était déjà excellent, l’investissement ayant dépassé 10 milliards d’euros. En dépit des incertitudes croissantes dans le monde des affaires reflétées à la fois par le recul du PIB au 2e trimestre et par une dégradation des indicateurs du climat des affaires tels que les indices IFO et ZEW, la conjoncture reste, dans l’ensemble, très bonne pour l’investissement immobilier en Allemagne. L’intérêt constant et croissant des investisseurs étrangers pour ce marché en est la preuve. Dans ce contexte, nous maintenons nos prévisions selon lesquelles l’investissement cumulé devrait atteindre entre 35 et 40 milliards d’euros sur l’année », indique Piotr Bienkowski.

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