Communiqués de presse

 

 

Facebook Twitter Réseaux

 

07 octobre 2013

Exporeal : évolution du marché de l’immobilier d’entreprise allemand

A l’occasion du salon Expo Real qui se tient à Munich du 7 au 9 octobre, BNP Paribas Real Estate constate la stabilité du marché locatif et le dynamisme du marché de l’investissement sur les neuf premiers mois de l’année.

Les transactions de surfaces de bureaux sont stables 

 

L’analyse réalisée par BNP Paribas Real Estate montre que depuis début 2013, les transactions sur les surfaces de bureaux dans les huit principaux pôles tertiaires allemands (Berlin, Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Cologne, Leipzig et Munich) ont représenté plus de 2,13 millions de m², chiffre en baisse de 1% par rapport à 2012 pour la même période.

 

« Au troisième trimestre, les marchés de bureaux allemands confirment la même tendance stable du premier semestre et n'ont pas vraiment été perturbés par un début d'année relativement morose sur le plan macro-économique. Dans ce contexte, un résultat proche de celui observé en 2012 est remarquable d'autant que les perspectives conjoncturelles s'éclaircissent, ce qui devrait se répercuter positivement sur le marché des bureaux », explique Piotr Bienkowski, CEO de BNP Paribas Real Estate Allemagne. Cette prévision est également confortée par le fait que la moyenne décennale des transactions de surfaces a été légèrement dépassée.

 

« On observe toutefois des évolutions différentes suivant les agglomérations. Même si Munich se hisse de nouveau à la première place des villes avec des transactions de surfaces représentant 437 000 m², elle enregistre un repli de 17 %. C'est également le cas de Francfort avec 315 000 m² (-7 %) dans la zone GiF et 351 000 m² (-9 %) au total », complète Marcus Zorn, Directeur Général de BNP Paribas Real Estate en Allemagne. On assiste ensuite  à une compétition serrée entre Berlin avec 326 000 m² (-14 %), Hambourg avec 318 000 m² (+3 %) et Düsseldorf avec 313 000 m² (+37 %). Seule Essen avec des transactions représentant 102 000 m² et une progression de +62 % a fait mieux que l'augmentation impressionnante enregistrée par Düsseldorf. Le marché de Cologne a lui aussi affiché une progression particulièrement réjouissante de 19 % pour atteindre 234 000 m². Leipzig en revanche enregistre une baisse significative de ses résultats avec seulement 51 000 m²       (-30 %).       

 

La baisse des surfaces vacantes observée depuis un certain temps se poursuit. Comparativement à la même période l'an dernier, les surfaces vacantes ont diminué de près de 6 % sur l'ensemble des sites pour s'établir à 7,24 millions de m². Les baisses les plus significatives concernent Berlin (-12,5 %) et Leipzig (-10 %). Mais la réduction de l'offre de surfaces s'est également poursuivie à Munich et Francfort (respectivement -5,5 %), Cologne (-4 %) et Hambourg (-3,5 %). Cette évolution a en revanche été plus modérée à Düsseldorf avec seulement -1 %. Le seul site à enregistrer une légère augmentation du volume de surfaces vacantes est Essen (+2 %). Il convient aussi d'observer que les surfaces modernes ne représentent plus que 31 % parmi les surfaces vacantes. 

 

Les loyers les plus élevés ont progressé de 3 % en moyenne au cours de ces derniers mois. C'est à Düsseldorf que cette hausse a été la plus forte (+10 %) avec des loyers atteignant actuellement 27,50 €/m²/mois. Mais les loyers « prime » ont également augmenté à Francfort (+6 %), Leipzig et Essen (+4 %) ainsi qu'à Munich (+1,5 %). Par contre, ils sont restés stables à Berlin, Hambourg et Cologne.

 

 

« Compte tenu du redémarrage de la croissance économique et de la persistance d'une large base de recherches, le dernier trimestre devrait lui aussi donner lieu à une évolution stable. Reste à voir si l'amélioration de l'environnement conjoncturel se traduira dès cette année par une augmentation des transactions. Le scénario le plus probable pour l'ensemble de l'année reste un volume de transactions à peu près au même niveau que l'année dernière. La baisse des surfaces vacantes va vraisemblablement ralentir au cours des trimestres à venir. En ce qui concerne les loyers les plus élevés, on peut s'attendre à une stabilisation sur la plupart des sites d'ici la fin de l'année », résume Piotr Bienkowski.  

 

Le marché de l’investissement reste très dynamique

 

Selon BNP Paribas Real Estate, au cours des trois premiers trimestres de 2013, le montant de l’investissement dans des immeubles tertiaires en Allemagne s’élève à 19 milliards d'euros, soit une hausse de près de 27 % par rapport à la même période l'année dernière.

 

« Au troisième trimestre 2013, le niveau élevé de l’investissement s’est maintenu. Le volume de transactions a de nouveau atteint près de 6 milliards d'euros. Ceci montre que les volumes d'investissement continuent d'être soutenus par l’intérêt des investisseurs pour le marché allemand », explique Piotr Bienkowski, CEO de BNP Paribas Real Estate en Allemagne. « La légère accélération de la croissance économique, une évolution positive sur le front de l'emploi et la stabilité de la confiance des consommateurs constituent un environnement macro-économique générateur de confiance et de sécurité à long terme. » 

 

Pour les transactions relatives à des actifs individuels comme pour celles relatives à des portefeuilles, on  observe une hausse des volumes par rapport à la même période l'an passé. Les ventes individuelles ont progressé de 17 % à 14,57 milliards d'euros et contribuent à hauteur de près de 77 % au montant global. L'augmentation des transactions de portefeuilles a été impressionnante : elles ont progressé de 74 % pour atteindre près de 4,45 milliards d'euros actuellement. Cette tendance devrait se poursuivre au quatrième trimestre de l'année et qu'elle va même s'accélérer encore. Il est également intéressant de noter que les investisseurs étrangers sont particulièrement actifs sur ce segment de marché avec une part de près de 58 % du volume de transactions. Dans l'ensemble, les investisseurs étrangers totalisent environ un tiers du volume global et ont ainsi augmenté leurs investissements de manière significative mais aussi vu progresser de près de 5 % leur part relative.

 

Les immeubles de bureaux occupent toujours la tête du classement en totalisant à eux seuls 40 % du volume global de transactions. À la seconde place, on trouve les immeubles de commerce de détail avec une part de 29 %. En comparaison relative, ce sont les immeubles logistiques qui ont fortement progressé. Avec une part de plus de 11 %, ils ont déjà généré un volume de transactions de près de 2,2 milliards d'euros sur les trois premiers trimestres. Ils ont ainsi déjà dépassé leurs résultats totaux des cinq dernières années.

 

« Les six principaux pôles tertiaires (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne et Munich) ont eux aussi enregistré une progression significative. Avec près de 10,45 milliards d'euros, ils ont d'ores et déjà dépassé après trois trimestres la barre des 10 milliards d'euros et ont obtenu leur troisième meilleur résultat jamais enregistré. Ceci représente une augmentation de plus de 32 % par rapport à l'année dernière. Le fait que cette évolution positive se produise sur presque tous les sites illustre la stabilité du marché global », souligne Sven Stricker, Directeur et Responsable du département Investissement de BNP Paribas Real Estate en Allemagne.

 

Munich fait pour l'instant la course en tête avec un volume de 2,56 milliards d'euros (+20,5 %), suivie par Berlin avec près de 2,29 milliards d'euros (+12 %). Se classant troisième avec 2,15 milliards d'euros (+52 %), Francfort affiche également un volume de transactions supérieur à 2 milliards d'euros après seulement trois trimestres.

 

 

Hambourg enregistre une évolution spectaculaire de +34 % pour atteindre près de 1,75 milliard d'euros. Mais c'est Düsseldorf qui réussit de loin la plus forte progression avec +158 % pour atteindre 1,28 milliard d'euros. Plusieurs transactions significatives, comme les ventes du Kö-Bogen ou du Stadttor, ont contribué à une année exceptionnelle en termes d'investissements. Seule Cologne a essuyé un repli de 14 % avec un volume qui s'établit jusqu'à présent à 433 millions d'euros.   

 

Les rendements des actifs de bureaux n'ont pas évolué au troisième trimestre et se sont stabilisés. Avec un rendement maximal de 4,60 %, la ville la plus chère reste Munich devant Hambourg (4,70 %) et Francfort (4,75 %). Les rendements les plus élevés sont également inférieurs à 5 % à Berlin (4,80%) et Düsseldorf (4.90 %). Parmi les grandes villes, seule Cologne affiche un rendement maximal relativement élevé avec 5,20 %.

 

« On voit d'ores et déjà se profiler un quatrième trimestre très animé. Quelques ventes individuelles spectaculaires mais aussi des transactions de portefeuilles très volumineuses sur le point d'être conclues vont accroître sensiblement le volume d'investissement en fin d'année. La demande des investisseurs allemands comme étrangers demeure élevée. En cas d'augmentation de l'offre d'immeubles 'core' et de simplification de l'accès au financement, le volume de transactions pourrait même être encore plus élevé. Il convient cependant de noter que de nombreux investisseurs disposent d'une très bonne dotation en fonds propres. Ceci vaut aussi en particulier pour les investisseurs étrangers, qui montrent un intérêt accru pour l'Allemagne. Dans ce contexte, on peut s'attendre à un volume d'investissement d'au moins 27 milliards d'euros. Passer le seuil des 30 milliards ne semble pas non plus une prévision irréaliste », conclut Piotr Bienkowski.

Téléchargez le PDF

Une présence internationale
BNP Paribas Real EstateCarte des implantations
et ses filiales offrent un service immobilier complet et unique
pour vous accompagner à la réussite de vos projets immobiliers
localement et internationalement
 
Recherche
X