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15 mars 2017

La France : un pays aux nombreux atouts pour les investisseurs internationaux

LA FRANCE : UN PAYS AUX NOMBREUX ATOUTS POUR LES INVESTISSEURS INTERNATIONAUX

Avec Réinventer Paris, les appels d’offres Inventons la Métropole du Grand Paris, Réinventer la Seine et les projets d’infrastructures comme le Grand Paris Express, Paris - et plus largement l’Ile-de-France - est de plus en plus attractive pour les investisseurs internationaux. Ces derniers ont parfaitement intégré le dynamisme de la métropole dans leurs stratégies immobilières.

Par ailleurs, l’organisation d’événements internationaux majeurs comme l’Euro 2016 ou les Jeux Olympiques 2024 - pour lesquels la France est en bonne place - suscitent l’intérêt des investisseurs internationaux et renforcent le rayonnement de la France. La représentativité de la France au sein de grands organismes internationaux comme Cities 40 confère également au pays une forte visibilité et alimente l’intérêt des investisseurs.

Intérêt de plus en plus fort des investisseurs asiatiques

« Les asiatiques étudient le marché français depuis plusieurs années, ils ont aujourd’hui une très bonne connaissance du marché français et se sont parfaitement adaptés au fonctionnement de nos appels d’offres. Récemment Fosun, a repris 50 % de Paref, ce qui montre une volonté d’investissement à long terme en France » explique Olivier Ambrosiali, Directeur Investissement, BNP Paribas Real Estate Transaction France.

2016 a été une année marquée par les investisseurs en provenance de Corée du Sud. Si des investisseurs comme NPS s’intéressent à la France depuis quelques années déjà, ils renforcent aujourd’hui leur intérêt pour l’Ile-de France ; en témoigne les signatures récentes de deals importants.

Les équipes de BNP Paribas Real Estate ont réalisé en 2016 les deux transactions les plus importantes, d’une part la vente de So Ouest à Levallois à Samsung SRA pour 334 millions d’euros, et d’autre part le futur siège de Novartis à Rueil-Malmaison vendu à KIS pour 340 millions d’euros.

À noter également, dans le coeur de Paris, l’acquisition par Korea Post de l’immeuble Natixis, rue Montmartre pour un peu moins de 180 millions d’euros.

« Au total, les Coréens du Sud ont investi près d’un milliard d’euros en Ile-de-France en 2016. et nous avons actuellement un très grand deal flow avec eux, ainsi que d’autres clients asiatiques » souligne Larry Young, Directeur Investissement international, BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Même si ces investisseurs étaient déjà présents dans le marché, il y a eu un effet Brexit, dont Paris et les grandes villes allemandes ont profité. Les investisseurs coréens sont les plus actifs, suivis par les chinois et les singapouriens.

L’Ile-de-France dispose de nombreux atouts pour cette typologie d’investisseurs : une profondeur de marché avec un parc de 55 millions de m² de bureaux, une grande transparence et lisibilité du marché, des conditions locatives maîtrisées et des financements attractifs permettant des TRI intéressants même dans un contexte de taux de rendement assez faibles…

Les investisseurs européens toujours actifs avec un retour marqué des fonds allemands

Paris est aujourd’hui le 5 ème plus grand marché mondial, juste derrière Londres alors que Paris se situait jusqu’en 2016 plus loin dans le classement.

Parmi les « méga deals » à l’honneur en 2016, l’immeuble emblématique Vendôme Saint Honoré vendu à Norges Bank pour un milliard d’euros. Il s’agit du plus grand deal unitaire jamais réalisé à Paris (transaction conseillée par BNP Paribas Real Estate fin 2016). Cette opération correspond parfaitement à la stratégie de Norges Bank qui accélère ses investissements en Europe Continentale dans les « Villes Monde » comme Londres, Paris et Francfort.

Par ailleurs, les allemands reviennent à l’acquisition. Ce nouvel engouement pour le marché français se démontre notamment avec Deka qui étudie actuellement 500 millions d’euros d’acquisition mais aussi Union Investment, très actif en ce début d’année tout comme Realis ou Commerzreal.

La part des investisseurs étrangers en France pourrait progresser en 2017

En France, la collecte reste massive, les assureurs, mutualistes, foncières, SCPI et OPCI ont beaucoup investi en 2016 : plus de 9 milliards d’euros. Dans le même temps, les conditions de marché à l’acquisition étant difficiles, le volume d’arbitrage est resté faible, dans une logique de conservation d’un patrimoine offrant des cash-flow et des rendements plus attractifs.
En 2017, il est probable que ces acteurs resteront très attachés au marché français.

Globalement, le marché des bureaux en Île-de-France est resté largement dominé par les Français en 2016, avec 71% des montants engagés. En revanche, pour les transactions supérieures à 200M€ les investisseurs internationaux ont représenté 44% de marché, et en 2017, la part des investisseurs internationaux pourrait continuer à croître. En effet, ces acteurs ont beaucoup vendu fin 2016, notamment avec la fin de la convention franco-luxembourgeoise. Ils vont maintenant reconstituer leur patrimoine et rechercher de nouvelles opportunités, essentiellement en Ile-de-France dont les projets d’aménagement urbains sont très prometteurs.

« L’ensemble des équipes investissement France ont participé à la cession de 7,3Mds € d’actifs dont 6 Mds€ de bureaux avec une part de marché de l’ordre de 30% pour les seuls bureaux en France. L’efficacité des plateformes mises en place par le Groupe à Dubaï, Singapour et Hong Kong, SAR Chine (Special Administrative Region) et du Wealth management de BNP Paribas sont des atouts essentiels pour nous faciliter l’accès aux nouveaux entrants explique » Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

«Au niveau européen, le marché de l’investissement s’est très bien porté en 2016. Avec une hausse de +10 %, alors que le marché global est en baisse de -10 %, BNP Paribas Real Estate a enregistré 18,8 mds d’euros en Europe tous secteurs confondus, dont 7,3 mds € en France, 7,2 mds € en Allemagne, 2,3 mds € au Royaume-Uni et 1,95 mds dans les neuf autres pays où nous sommes présents en direct. A titre d’exemple, l’Espagne, les Pays-Bas et l’Irlande ont affiché une excellente performance en 2016 marquant le retour des investisseurs internationaux qui représentent désormais 48% du volume global investi en Europe, soit 230 mds € », conclut Etienne Prongué, Head of International Investment Group chez BNP Paribas Real Estate.

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