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14 janvier 2016

Immobilier et valeur verte : les tendances du marche

Valorisation immobiliere et valeur verte : BNP Paribas Real Estate valuation dresse les tendances du marche

Au lendemain de la COP21, la performance énergétique et la durabilité des bâtiments sont des enjeux majeurs pour le secteur immobilier en Europe. Pour estimer la valeur d’un actif de façon fiable, il est nécessaire de tenir compte de sa « valeur verte » et BNP Paribas Real Estate Valuation livre son analyse et les tendances du marché en France, au Royaume-Uni et en Allemagne.

France : de la valeur verte à la valeur durable

Pour BNP Paribas Real Estate Valuation, les attentes du marché concernent le souhait de réduire son empreinte carbone, l’image de l’entreprise et de plus en plus, l’engagement dans la Responsabilité Sociétale d’Entreprise (RSE).

 « Les utilisateurs lient la valeur verte d’un immeuble à la possibilité de réduire leurs charges de consommation d’énergie et d’un point de vue social, à un plus grand bien-être des salariés et donc une meilleure productivité. Du côté des investisseurs, la valeur verte s’apparente à un gain en liquidité et présente à priori moins de risques : une meilleure attractivité, moins de travaux et pourquoi pas une fiscalité avantageuse sur le long terme pouvant sanctionner dans le futur les immeubles les moins vertueux » souligne Vincent Verdenne, Directeur du Développement BNP Paribas Real Estate Valuation France.

La valeur verte comme levier économique

La valeur verte peut s’intégrer à différents niveaux du « discount cash flow » (DCF). Tout d’abord, l’immeuble étant plus attractif, les délais de commercialisation locative sont en probabilité plus courts, les délais de franchise plus réduits et parfois les loyers faciaux plus élevés. La demande étant plus importante sur les immeubles verts, et l’offre encore réduite, BNP Paribas Real Estate constate une durée du bail ferme souvent supérieure pour les immeubles verts. Par ailleurs, les qualités intrinsèques de l’immeuble peuvent influer sur le montant des charges en réduisant de fait le coût des consommations.

Les taux d’actualisation et de rendement, qui expriment le risque en fonction de la classe d’actif, du marché, de l’obsolescence du bien ou encore de la pérennité des loyers, seront plutôt impactés à la baisse, véritables atouts pour la valorisation du bien.

Enfin, les immeubles disposant d’une certification environnementale ont des performances qui anticipent souvent les normes réglementaires. De ce fait, a priori, la projection sur les travaux importants à prévoir (capex) est inférieure par rapport à un autre immeuble.

Vers une collaboration plus active entre locataires et propriétaires

Initialement, on recherchait quasi-exclusivement une réduction des charges qui se matérialisait par la diminution des gaz à effet de serre et de l’empreinte carbone. Les « moteurs » de la valeur verte se sont considérablement diversifiés.

Aujourd’hui, la valeur verte n’est plus seulement verte. Elle s’apparente désormais plus à une valeur « durable » intégrant des notions chères aux utilisateurs : l’équilibre des temps de vie avec le mix des usages et des services permettant l’attraction et la rétention des talents ; le bien-être avec la qualité de la luminosité ou encore de l’air ; la flexibilité des lieux pour s’adapter à toutes formes d’utilisation ou encore la transparence dans le pilotage quotidien de l’immeuble tant pour les consommations que pour une collaboration plus active locataire-propriétaire. « Il est certain que ces notions sont aujourd’hui à intégrer dans toute recherche de conception d’immeuble prime » affirme Vincent Verdenne.

Royaume-Uni : le changement s’accélère avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations

En dépit des défis économiques qui perdurent, le développement durable reste au cœur des stratégies immobilières des utilisateurs et des investisseurs dans le secteur de l'immobilier.

Pour les utilisateurs, la « valeur verte » s'inscrit dans la continuité de leurs engagements en faveur de la Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE). Elle est perçue comme un facteur important, qui attire et fidélise les employés. Ne pas respecter ses engagements en développement durable peut avoir des effets négatifs sur le risque de conformité et la réputation d’une entreprise. Pour les investisseurs, il est important de se tenir informé des changements législatifs afin de s’assurer que leurs biens pourront être reloués et vendus dans le futur. Dans le cas d'immeubles non conformes aux normes minimales établies, les propriétaires devront engager des dépenses jusqu'à l'obtention de cette conformité.

À ce stade, il y a peu de preuves d'un réel impact de la valeur verte sur les prix et sur l'expertise des biens immobiliers. En théorie, les réglementations en matière d'efficacité énergétique auront un impact sur les frais de services, les provisions pour travaux et la révision des loyers.  En pratique, les négociations sont guidées par une diversité de facteurs, parmi lesquels la valeur verte a du mal à tirer son épingle du jeu.

De nouvelles réglementations en matière d'efficacité énergétique entrent en vigueur au Royaume-Uni en 2016. Les propriétaires auront jusqu'au 1er avril 2018 pour effectuer des travaux d'amélioration énergétique dans les immeubles non conformes aux normes d'efficacité énergétique minimales établies. « Certains propriétaires pourraient essayer d'en tirer un avantage commercial sur leurs concurrents en alléguant que les biens éco-énergétiques réduisent le coût d'utilisation pour leurs locataires et en revalorisant leur offre de location » anticipe Ben Moon, Directeur Valuation, BNP Paribas Real Estate Royaume-Uni.

Allemagne : l’engouement pour la valeur verte et le développement durable commence à s'estomper

Les normes fixées par la législation allemande en termes de qualité et d'efficacité énergétique des immeubles et espaces de travail, qui étaient déjà très élevées, ont quelque peu limité les écarts perceptibles entre un immeuble de qualité et un immeuble certifié «vert».

De multiples normes comme LEED, BREEAM, DGNB, rendent également la comparaison directe difficile, voire quasi impossible. « En Allemagne, la plupart des nouveaux immeubles sont construits selon des normes qui donnent droit assez facilement à une certification, sans ajustement majeur par rapport à un immeuble standard. Par conséquent, les certifications des nouveaux immeubles se sont énormément standardisées dans le segment core, en raison de la demande des grands utilisateurs, qui s'orientent de plus en plus vers des immeubles plus durables, conformes aux initiatives RSE » explique Manuel Westphal, Directeur Valuation BNP Paribas Real Estate Allemagne.

Le marché des utilisateurs favorise la demande des marchés d'investissement pour les immeubles verts et la demande des locataires détermine le risque de relocation du bien et joue un rôle essentiel sur le profil de risque global et sur le potentiel de rendement. Cependant, face à l'offre excédentaire actuelle sur le marché allemand, les immeubles verts pourraient trouver des acquéreurs plus facilement, mais les immeubles standards situés dans des lieux de premier plan et avec des locataires de qualité sont également bien positionnés. 

« En tant qu'experts, notre métier n'est pas de duper ou de dicter le marché, mais bien de le refléter. Pour ce faire, nous devons comprendre et montrer comment les investisseurs tiennent compte de la valeur verte. En effet, certains investisseurs institutionnels n'entendent plus acheter des biens non certifiés, ce qui peut entraîner une diminution de l’attractivité des autres immeubles » explique Manuel Westphal. Une « prime verte » n’est pas encore observée, mais un « brown discount » est progressivement en train de s’imposer, particulièrement sur le segment core marché.

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