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08 novembre 2012

Mapic 2012 : l’activité commerciale de centre-ville reste attractive

L’année 2012 est marquée par un ralentissement de la consommation des ménages mais dans cet environnement économique, l’activité commerciale de centre-ville reste néanmoins attractive et les emplacements n°1 sont toujours aussi recherchés.

« Ce niveau élevé de transactions s’explique par un double phénomène : le commerce, secteur en perpétuel mutation doit s’adapter aux évolutions de la consommation avec de nouveaux concepts, et le centre-ville garantit des chiffres d’affaires sécurisés » souligne Thierry Bonniol, directeur du département Commerce Paris Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate.

La course aux meilleurs emplacements galvanise les valeurs « prime »

Dans une économie toujours ralentie (+0,1 % PIB prévu pour 2012), marquée par une hausse du chômage (10,3 %) et des contraintes budgétaires fortes, les dépenses de consommation des ménages se sont dégradées au cours du 1er semestre 2012 (-0,8 % pour les produits fabriqués en glissement annuel). Paradoxalement, les valeurs locatives des commerces ont encore progressé pour les meilleurs emplacements. Cette croissance n’est pas seulement l’apanage de Paris, où la valeur locative "prime" s’est établie à 18 000 €/m²/an, H.T. H.C. (M.A.C.-Estée Lauder, avenue des Champs Elysées). En régions, certaines enseignes, en particulier dans le prêt-à-porter, n’ont pas hésité à payer le prix fort pour une excellente localisation. Ainsi, la valeur locative "prime", c’est-à-dire la plus haute valeur significative pour un emplacement n°1, atteint désormais 1 800 € à Toulouse (rue Alsace-Lorraine), 2 000 € à Bordeaux (rue Sainte-Catherine), 2 100 € à Nice (avenue Jean Médecin).

Le développement du e-commerce comme le renforcement de la concurrence entre les enseignes dans un contexte de ralentissement de leurs chiffres d’affaires (+1,12 % en juin 2012 en glissement annuel, contre 4,4 % en juin 2011), favorise la consécration des meilleures boutiques, vitrines des marques. Cependant, à quelques exceptions près, les valeurs locatives des localisations secondaires évoluent symétriquement à la baisse.

Du côté des investisseurs, l’intérêt ne s’est pas démenti pour les commerces "prime" comme l’illustre l’acquisition par un fonds qatari en juin 2012 du 52-60 avenue des Champs Elysées, immeuble mixte de bureaux et de commerces (dont Virgin et Monoprix), pour plus de 500 millions d’euros. Toutefois, l’offre restreinte de produits "prime" limite le nombre de transactions.

Après une amélioration du moral des commerçants au cours du 1er trimestre 2012 dans le commerce de détail et l’automobile, le climat conjoncturel s’est dégradé au second trimestre 2012. Dans la dernière enquête de conjoncture, en août 2012, les perspectives des commerçants en termes de ventes futures sont toujours pessimistes, en particulier dans les secteurs habillement-cuir, équipement du logement (meubles, électroménager) et culture-loisirs. Les commerçants sont néanmoins plus optimistes en ce qui concerne les ventes futures dans l’alimentaire, les équipements de l’information et l’aménagement de l’habitat (bricolage).

Paris : Rue Saint Honoré / Rue de la Paix : une demande très soutenue

La rue Saint Honoré commence à l’angle de la rue Royale et se prolonge jusqu’à la rue du Pont Neuf dans le 1er arrondissement.  Sa partie la plus dynamique (entre la rue Royale et la rue des Pyramides) accueille 157 magasins regroupant des enseignes nationales et internationales de luxe et haut de gamme.

La montée en gamme progressive de cette rue s’est réalisée en plusieurs étapes avec bien évidemment le Flagship de Colette, qui depuis son installation en 1997 à l’angle de la rue du Vingt Neuf Juillet a su attirer une clientèle pointue et a permis de voir arriver de nouvelles enseignes haut de gamme. Citons également l’ouverture en 1996 de l’Hôtel Costes au 239 rue Saint Honoré qui ne cesse de s’agrandir (rachat dernièrement de l’Hôtel Lotti mitoyen et situé rue Castiglione).

La rue a souffert pendant plusieurs années de gros travaux de restructuration : Hammerson a développé    5 500 m² de commerces livrés en 2006 entre les n°374 au 368 et qui a vu arriver les enseignes suivantes : Zara, Anne Fontaine et Brooks Brothers. En face, les travaux très importants réalisés par SFL ont permis d’accueillir au n° 251 l’Hôtel de Luxe, le Mandarin Oriental qui a ouvert en 2011. Le groupe LVMH a racheté la totalité de l’immeuble du 4, place Vendôme, qui devrait à terme voir l’arrivée du joaillier Bulgari, précédé par l’ouverture de la joaillerie Louis Vuitton au 23 de la place.

A noter parmi les spécificités de cette artère parisienne : la rue Saint Honoré, épargnée par les grands travaux du baron Haussmann, bénéficie d’immeubles du XVIII et début XIXème siècles rares sur la rive droite. L’attrait grandissant de cette rue est indissociable des nombreux hôtels de luxe, de la place Vendôme voisine et de la rue de la Paix qui ont attiré ces dernières années les plus grands noms de l’horlogerie.

De nombreuses enseignes n’hésitent pas à installer leur vaisseau amiral rue Saint Honoré comme l’a fait l’enseigne Moynat installée par BNP Paribas Real Estate au n° 348, Tom Ford qui remplace Zegna au n°378, ou encore Balanciaga qui a repris les surfaces d’une ancienne station service située au n° 340, etc…  « La demande reste très soutenue sur la rue Saint Honoré car cette rue a réussi à faire prendre la greffe entre le luxe et les enseignes haut de gamme : les valeurs sont ainsi tirées à la hausse », confirme Thierry Bonniol.

Versailles : une offre commerciale riche et diversifiée

Avec près de 1 900 commerces, l’offre commerciale de Versailles est riche et diversifiée. La ville peut s’enorgueillir de proposer à ses habitants des rues commerciales denses et de qualité.

Chaque année ce sont 5,6 millions de personnes qui visitent le Château de Versailles, mais ce flux touristique n’est que complémentaire à une clientèle locale aisée. En effet, Versailles est l’une des villes les plus dynamiques de la banlieue parisienne et compte près de 88 000 habitants, auxquels s'ajoutent quotidiennement les 36 000 résidents des autres communes venant y travailler. Dans un rayon de 6 km à partir du centre ville, la zone de chalandise totalise plus de 400 000 habitants et la ville dispose de pas moins de 5 gares !  Avec une augmentation de 40% des migrations résidentielles depuis Paris vers Versailles sur les 10 dernières années, la population se « parisianise ».

La rue de la Paroisse est la rue la plus commerçante de Versailles avec ses 144 commerces dont 69 enseignes nationales, réparties de part et d’autre de la place du marché Notre Dame. Il s’agit d’une rue toujours animée notamment le week-end et les jours de marché. Parmi les récentes implantations, notons entre autres les arrivées de Karl Marc John, Maje, Sandro, Durance, Vibel, Gérard Darel, …, ce qui traduit une réelle montée en gamme.

La rue du Maréchal Foch est également une rue commerçante en même temps qu’un axe stratégique puisqu’il relie la gare Rive Droite de Versailles au marché Notre Dame et à l’avenue de Saint Cloud. Cette rue croise la rue de la Paroisse. « Ce secteur est en plein développement avec la restructuration de l’Hôpital Richaud, opération réalisée par OGIC, qui va proposer environ 2 200 m² de commerces en plusieurs lots », souligne Guillaume Kling, consultant senior département Commerce Paris Ile-de-France chez BNP Paribas Real Estate.

Nice : l’avenue Jean Medecin toujours très recherchée

L’avenue Jean Medecin est clairement la rue n°1 qui s’étire sur 900 mètres de large, entre la Place Massena et l’avenue Thiers.  Elle compte près de 130 commerces dont une grande majorité d’enseignes nationales ou internationales, avec dans le rôle de locomotive : les Galeries Lafayette, Zara, Virgin, La Fnac, H & M, le centre commercial Nice Etoile et 2 cinémas Pathé. L’artère a connu une évolution notable en 2008 avec sa piétonisation partielle et l’arrivée du tramway. En 2011, la municipalité a décidé de la rendre intégralement piétonne et a engagé des travaux en ce sens. Elle en a profité pour changer le pavement et les candélabres. Aujourd’hui, ces travaux sont en voie d’achèvement et ont permis de rééquilibrer les flux piétons d’un trottoir à l’autre entre la partie Nord et la partie Sud.

Trois ouvertures récentes dans la partie nord de la rue illustrent cette tendance : Undiz, Devred et Celio (que nous avons installés sur 250 m² avec 25 mètres linéaires de façade d’angle) sont venus rejoindre Générale d’Optique, Z, KFC et Hippopotamus que BNP Paribas Real Estate a implantés en 2010.

La région PACA bénéficie d’un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne nationale et la présence massive de touristes qui apportent un plus en matière de chiffre d’affaires. Malgré la crise, les touristes (notamment en provenance de l’étranger) continuent à affluer et à consommer. La demande est toujours active pour s’implanter dans les grandes villes du Sud. Aix-en-Provence, Cannes, Nice ou Montpellier restent attractives. La volonté des enseignes est hélas tempérée par une rareté de l’offre et des valeurs locatives toujours orientées à la hausse.

« 2012 sera une bonne année et les négociations en cours laissent à penser que 2013 devrait suivre la même tendance. La clé du marché sera plus que jamais liée à la position des cédants et propriétaires sur leur prix. S’ils n’acceptent pas de revoir leurs prétentions à la baisse, les transactions risquent de se bloquer » soulignent  Phlippe Bono, Directeur Département Commerce Sud-Est et Thierry Lancry, Directeur Adjoint chez BNP Paribas Real Estate.

L’European Retail Market Report, publié par BNP Paribas Real Estate, sera diffusé le 14 novembre à 17h sur son stand R2901 (Espace Riviera, niveau 1).

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