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14 novembre 2012

Mapic 2012 - Etude de marché Commerce - BNP Paribas Real Estate

Mapic 2012 : Selon BNP Paribas Real Estate, sur les marchés des commerces en Europe de l’Ouest, les emplacements haut de gamme sont très recherchés par les enseignes.

Sur les marchés des commerces en Europe de l’Ouest, les emplacements haut de gamme sont très recherchés par les enseignes. Cependant, la disponibilité actuelle de ces emplacements ne répond pas à la forte demande et, par conséquent, les loyers commerciaux « prime » sur la majorité des marchés continuent d'augmenter assez rapidement. Sur le marché de l’investissement, les volumes des commerces restent nettement inférieurs à ceux de l’année dernière, précise l’étude European Retail Market Report, publiée par BNP Paribas Real Estate et présentée au Mapic.

 

Données clés de 2012 concernant le marché des commerces en Europe de l’Ouest

Aucune amélioration de l’activité économique n’est prévue avant 2013

  • Une légère récession économique attendue dans l'Union européenne des 15 en 2012
  • La hausse du chômage et les mesures d’austérité continuent d’affecter les dépenses des ménages

 

Les emplacements haut de gamme bénéficient toujours d’une forte demande de la part des enseignes internationales

  • Développement significatif mené par des marques commerciales de la mode
  • La pénurie continue de l’offre haut de gamme soutient la croissance des locations
  • Les loyers « prime » sont en hausse en Allemagne, en France et dans le secteur Central London
  • Les loyers des commerces dans les emplacements secondaires sont en difficulté

 

L’investissement en commerces en Europe de l’Ouest a subi une forte contraction au cours des 12 derniers mois

  • La pénurie d’actifs commerciaux haut de gamme explique en grande partie la tendance actuelle
  • Seule la France a enregistré une hausse des investissements sous l’impulsion de certaines transactions importantes à Paris
  • Le rendement « prime » moyen était quasiment stable, avec des écarts nets au niveau national

 

La France : le segment des centres commerciaux « prime » conserve un taux d’occupation solide avec une croissance des locations

En France, les marques de prêt-à-porter et d’accessoires, de beauté et de soins ainsi que les commerces de la restauration rapide font partie des utilisateurs les plus actifs car ils développent considérablement leurs activités. Parallèlement, de nouveaux commerces de prêt-à-porter comme Primark, JD Sport et Lander Urquijo ciblent le marché. Au cours du premier semestre 2012, le loyer « prime » a atteint un montant record de 18 000 €/m² sur les Champs-Elysées à Paris avec M.A.C.(Groupe Estée Lauder) mais ce sont des villes de province comme Lyon, Nice, Toulouse et Bordeaux qui ont affiché une forte croissance des locations ainsi que des taux de croissance sur un an à deux chiffres au cours du second trimestre 2012. En effet, hormis le marché parisien, les commerces internationaux considèrent de plus en plus que les zones de premier choix dans ces villes constituent des points d’accès au marché français.

 

Le segment des centres commerciaux « prime » en France conserve un taux d’occupation solide avec une croissance des locations, soutenue par les renouvellements de baux et les faibles taux de vacance. Les constructions restent une activité importante. Plusieurs grands projets sont actuellement en cours de réalisation, mais la plupart d’entre eux ne devraient être achevés qu’en 2014-2015 en raison des retards.

 

En 2012, nous pouvons citer parmi les projets achevés jusqu’à présent « Atoll », « Confluence » (Lyon) et «  So Ouest » (Levallois-Perret), qui totalisent une surface commerciale utile de plus de 50 000 m².

 

La France est le seul grand pays européen à avoir enregistré une hausse de l’investissement en commerces au cours des quatre derniers trimestres (+ 17%). Cette progression résulte de plusieurs transactions importantes réalisées dans la région parisienne tandis que l’activité en régions était particulièrement faible. La baisse du nombre de transactions de centres commerciaux - due à la disponibilité réduite de ces produits - a été compensée par une forte demande pour des commerces haut de gamme sur de grandes avenues, représentée par la plus importante transaction européenne de l'année (opération de bureaux/commerces à usage mixte de 500 millions d’euros par Qatar Investment Fund).

 

Les taux de rendement « prime » traduisent les tendances actuelles sur le marché de l’investissement. Les rendements « prime » des grandes rues commerçantes subissent une baisse due à l'attractivité particulièrement forte des actifs dans ces lieux, et la disponibilité limitée des grands centres commerciaux sur le marché a entraîné une compression importante des rendements depuis 2011. Actuellement, la France présente les plus faibles taux de rendement « prime » des centres commerciaux et des grands magasins, qui sont respectivement de 4 % et de 4,90 %. Les taux de rendement des entrepôts commerciaux ont également continué de baisser, atteignant 5,80 % à la fin du troisième trimestre.

 

Le Royaume-Uni : le secteur Central London n’est pas représentatif des tendances globales au Royaume-Uni, où les commerçants connaissent des difficultés et les taux de vacance sont élevés

Les ventes de commerces au Royaume-Uni ont progressé au troisième trimestre après un niveau bas car les dépenses des ménages ont repris grâce à la baisse de l'inflation et une impulsion modérée générée par les Jeux Olympiques de Londres. Le secteur Central London n’est pas représentatif des tendances globales au Royaume-Uni, où les commerçants connaissent des difficultés et les taux de vacance sont élevés. En effet, Londres reste la ville européenne la plus attractive pour les marques grâce à son statut de destination de shopping internationale. Le loyer « prime » sur Oxford Street a augmenté de 10 % depuis le 2ème trimestre 2011, mais les loyers affichent aussi une tendance à la hausse dans les zones voisines d’Oxford/Bond Street grâce à une demande croissante du segment du luxe. Dans les villes en régions, les taux de vacance ont augmenté depuis l’année dernière et les loyers « prime » ont stagné.

Le nombre de projets en 2012 a été fortement réduit au Royaume-Uni après la livraison de « Westfield Stratford » à la fin de l’année dernière, atteignant ainsi le plus bas niveau depuis 2007. Avant la livraison de « Trinity Leeds » (93 000 m²) en 2013, l’offre de nouveaux espaces commerciaux sera assurée par les extensions et rénovations des centres commerciaux régionaux.

En raison des volumes historiquement bas signalés pendant le premier semestre de l’année, l’investissement en commerces a presque diminué de moitié au 3ème trimestre 2012 sur une année mobile par rapport au 3ème trimestre 2011, mais le pays est toujours resté le plus important marché d’investissement en commerces en Europe avec 7,8 milliards d’euros. L’activité est même repartie à la hausse au cours du 3ème trimestre, soutenue en particulier par les transactions de centres commerciaux.

Au niveau géographique, compte tenu des conditions difficiles du marché et de l'aversion accrue pour les risques dans les régions, les investissements se sont mieux portés à Londres.

Les problèmes actuels que connaît le marché de l’immobilier commercial, hormis dans le secteur Central London, ont résulté dans des rendements en légère hausse pour tous les types d'actifs commerciaux. Les rendements « prime » des grandes rues commerçantes ont atteint 5,00 % (+15 pb), tandis que les rendements des centres commerciaux ont légèrement progressé jusqu'à 6,00 % (+25 pb) au troisième trimestre 2012.

 

L’Allemagne : cible de la demande des commerçants principalement représentés par des marques de mode étrangères

Grâce à des performances économiques supérieures à celles des autres pays d’Europe de l’Ouest, l’Allemagne a été particulièrement ciblée par la demande de commerçants représentés principalement par des marques de prêt-à-porter étrangères. La concurrence croissante entre les enseignes à la recherche des meilleurs emplacements a entraîné une croissance moyenne de 5 % des loyers « prime » des grandes rues commerçantes dans les six plus grandes villes allemandes depuis le 2ème trimestre 2011. C’est à Francfort et Munich que la hausse la plus significative a été enregistrée, avec une croissance respective sur un an de 12 % et de 6 %. Par ailleurs, on prévoit une croissance des locations compte tenu du déséquilibre entre la forte demande et l’offre très limitée de commerces haut de gamme, en particulier dans des villes comme Francfort, Berlin et Hambourg.

La forte demande des enseignes et la bonne santé de l’économie soutiennent le développement des centres commerciaux. Après une hausse de 50 % des chantiers achevés en 2011, la tendance à la hausse devrait se maintenir en 2012 et 2013. Le projet le plus représentatif de cette année est le « Boulevard Berlin », avec 76 000 m², livré au cours du 2ème trimestre, mais plusieurs centres de  taille moyenne doivent être achevés pendant le deuxième semestre, notamment grâce à d’importantes rénovations.

En Allemagne, la tendance à la hausse de l’investissement en commerces constatée en 2009 a touché à sa fin en 2012 : le volume total des investissements en biens de commerce sur les six grands marchés s’est contracté de 40 %, atteignant 6,9 milliards d’euros sur une année mobile au 3ème trimestre 2012. Parallèlement, le marché a profité d'une demande élevée et la croissance des locations a continué au cours de l'année dernière. Ainsi, l’immobilier commercial allemand est devenu pour les investisseurs le choix le plus sûr. Par conséquent, le principal problème est la pénurie d’emplacements haut de gamme en vente qui a nettement limité les opportunités d’investissement cette année.

Les rendements « prime » des commerces ont stagné à des niveaux bas au cours des quatre derniers trimestres. La pénurie de l’offre haut de gamme explique les taux de rendement actuels. Dans le segment des grandes rues commerçantes, les rendements se situaient entre 4,20 % à Munich et 4,50 % à Berlin, tandis que les rendements des meilleurs centres commerciaux ont stagné à 5,00 %. Concernant les entrepôts commerciaux, les rendements « prime » ont également stagné à 6,50 %.

 

L’Espagne : le marché de commerces a beaucoup souffert des mesures d’austérité

Sur le marché de commerces espagnol, qui a beaucoup souffert des mesures d'austérité, seuls les loyers des grandes rues commerçantes haut de gamme à Madrid et à Barcelone résistent car il y a un manque de disponibilité. Ces lieux de premier ordre qui garantissent une forte fréquentation restent ciblés par les commerces internationaux.

Les perspectives du marché de commerces se sont détériorées depuis le début de l’année et le ralentissement économique finance de grands projets. Actuellement, aucun développement important n'a lieu.

La faible activité économique et le risque accru ont entraîné une nette diminution de l’investissement en commerces en Espagne, qui atteint 392 millions d’euros sur une année mobile au 3ème trimestre 2012.  Les mesures d’austérité ont eu un impact particulièrement fort sur les marchés de commerces, détériorant ainsi les perspectives pour les enseignes alors que les taux de vacance sont déjà élevés. Dans ce contexte, les investisseurs restent très prudents et le marché ne propose que quelques transactions minimes.

En Espagne, faute de transactions dans le segment haut de gamme, le rendement des commerces est resté stable à 5,50 % au 3ème trimestre 2012, subissant toutefois une forte pression haussière. De fait, les propriétaires ne sont pas prêts à vendre des biens contre les rendements actuellement demandés par les investisseurs.

 

L’Italie : une importante source de projets

L’Italie, dont la densité de centres commerciaux est assez faible au niveau européen, est actuellement une source de projets importante, notamment avec les principaux chantiers qui se déroulent dans les régions du centre et du nord, ainsi les commerces restent la catégorie d’actifs la plus prisée.

Comme en Espagne, la faible activité économique et le risque accru ont entraîné une nette diminution de l’investissement en commerces qui atteint 855 millions d’euros sur une année mobile au 3ème trimestre 2012.

Les rendements « prime » des grandes rues commerçantes ont commencé à augmenter légèrement au 3ème trimestre 2012 (4,60 %) après plusieurs trimestres de stabilité. Cela confirme les attentes des investisseurs quant à la hausse des rendements compte tenu des rendements élevés des obligations d’État.

 

L’étude sur le marché des commerces européens, publiée par BNP Paribas Real Estate, sera présentée le 14 novembre sur son stand R2901 (Riviera, niveau 1).

 

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