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07 mars 2012

Le marché des bureaux en Europe - BNP Paribas Real Estate

En 2012, les volumes d'investissement devraient être proches de ceux des niveaux de 2011

Depuis son apparition en août 2011, la crise de la dette publique européenne bride la reprise économique de la région : tel est le constat de l’étude annuelle « European Office Market » (étude disponible en anglais uniquement) publiée par BNP Paribas Real Estate.

 

Les événements qui ont jalonné 2011 ont eu des conséquences importantes et variées sur le marché des bureaux en Europe. L'absorption nette en Europe est restée faible, conformément à la faible croissance économique. Confrontés à des problèmes de financement, les promoteurs et les investisseurs ont sensiblement réduit les mises en chantier au cours des deux dernières années. Ainsi, les rares livraisons de bureaux enregistrées en 2011 ne se sont traduites que par une légère baisse des taux de vacance en Europe. L'offre de locaux modernes en Europe a poursuivi son repli, entraînant une augmentation des loyers prime dans la majorité des pays. Dans le même temps, l'offre de bureaux de seconde main est restée élevée, et a parfois même augmenté, illustrant une fois encore l'existence d'un marché à deux vitesses en Europe.

 

Marché de bureaux : les taux de vacance restent très élevés en Europe

 

Dans les 37 villes* analysées dans ce rapport, le volume total de m² placés en 2011 est resté quasiment inchangé par rapport à 2010, à 11,9 millions m². En effet, le volume des transactions de bureaux en Europe occidentale est resté stable malgré des signes de ralentissement au quatrième trimestre 2011. La demande a particulièrement bien résisté sur les principaux marchés, notamment Central Paris qui a failli franchir le seuil symbolique des 2 millions m², alors que la prise en occupation a augmenté dans les villes allemandes. Le même phénomène a été constaté à Milan et à Rome en raison de quelques opérations importantes. Après une performance solide en 2010, le marché de Central London s'est replié, alors que ceux de Bruxelles, d'Amsterdam, de Vienne, de Madrid et de Barcelone ont été à la peine en 2011, avec des volumes de transactions nettement inférieurs à leur moyenne sur cinq ans.

La stabilisation globale des taux de vacance a été une tendance de fond en 2011. Deux tiers des villes européennes ont enregistré un taux de vacance supérieur à 10 %. Dans l'ensemble, malgré la stabilité relative de l'espace disponible, l'offre neuve a été réduite sur la plupart des marchés, alors que le volume de bureaux de seconde main a augmenté. Par conséquent, les loyers prime sont restés globalement stables sur les marchés européens en 2011.

 

Marché de l'investissement en 2011 : La crise européenne freine la reprise

La reprise du marché de l'investissement s'est essoufflée au fil de la dégradation de la situation dans la zone euro. Si l'année avait bien commencé, l'activité au second semestre 2011 a chuté par rapport à la même période en 2010. Avec environ 63,6 milliards d'euros investis en 2011, le volume d'investissement sur les 37 marchés analysés a progressé de 11 % sur un an.

 

Les bureaux sont restés de loin la catégorie d'actifs la plus recherchée, mais leur part dans le volume total des investissements est passée de 64 % à 60 % entre 2010 et 2011. En revanche, le volume d'investissement dans l'immobilier de commerces, qui représentait 15 % du total en 2010, a atteint 22 %. Les investisseurs ont aussi continué à privilégier les actifs prime, accentuant l'écart entre les marchés prime et secondaires.

 

Entre 2010 et 2011, le rendement prime moyen des bureaux a augmenté de 11 pb (point base). Le rendement prime des bureaux a continué à baisser entre 2010 et 2011 sur 16 marchés, la plus forte baisse (200 pb) revenant à Saint-Pétersbourg. Huit marchés ont enregistré une hausse de leur rendement prime comprise entre 5 pb et 50 pb, tandis que le rendement prime des bureaux dans les 13 marchés restants est resté inchangé en 2011.

La persistance probable des incertitudes financières et économiques brouille l'horizon de l'année 2012. Il reste toutefois d'importants capitaux à investir dans l'immobilier prime, ce qui devrait entraîner un maintien des volumes d'investissement en 2012.

 

* 37 villes: Amsterdam, Athènes, Barcelone, Belgrade, Berlin, Birmingham, Bratislava, Bruxelles, Bucarest, Central Londres, Central Paris, Cologne, Düsseldorf, Edimbourg, Francfort, Genève, Glasgow, Hambourg, Kiev, La Hague, Lille, Lisbonne, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manchester, Marseille, Milan, Moscou, Munich, Rome, Saint Petersbourg, Sofia, Stockholm, Toulouse, Vienne and Varsovie.

 

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