Communiqués de presse

 

 

Facebook Twitter Réseaux

 

08 octobre 2012

Le marché des Bureaux et de l'Investissement - BNP Paribas Real Estate

Au cours des 9 premiers mois de 2012, les transactions sur l'immobilier d’entreprise dans les huit principaux pôles tertiaires allemands (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Leipzig et Munich) ont représenté environ 2,13 millions m², soit près de 13% de moins que l'année précédente. Par ailleurs, les investissements dans l'immobilier tertiaire en Allemagne ont représenté 15,03 milliards d'euros au cours des trois premiers trimestres 2012, soit 13 % de moins que sur la même période l'année dernière.

Le marché des bureaux se maintient dans un environnement difficile

Avec une baisse de 13 % par rapport aux très bonnes performances de l'année dernière, les transactions dans l'immobilier de bureaux sont globalement conformes aux anticipations de BNP Paribas Real Estate. Compte tenu de la crise monétaire toujours irrésolue et des incertitudes qui l'accompagnent au niveau des entreprises, le marché des bureaux se comporte plutôt bien jusqu'à maintenant. « La preuve en est que ce résultat est toujours supérieur de 10 % à la moyenne sur plusieurs années. L'homogénéité des performances dans toutes les tailles de transactions montre également une chose : la demande reflète la croissance économique morose, mais elle demeure structurellement intacte », commente Piotr Bienkowski, Président exécutif de BNP Paribas Real Estate Allemagne.

La diminution des transactions est manifeste dans toutes les villes, à l'exception de Leipzig (+3 % à 73 000 m²) et de Francfort, qui se maintient par rapport aux niveaux de l'année dernière. Le plus gros volume de transactions se réalise à Munich, avec 528 000 m² (-13 %). Suivent dans le palmarès Francfort (387 000 m²), Berlin (346 000 m², -11 %) et Hambourg (309 000 m², -20 %). La baisse la plus marquée s'est observée à Essen, avec -32 % à 62 000 m². Düsseldorf s'est relativement bien maintenu, les transactions reculant seulement de 13 % à 228 000 m², au contraire de Cologne, où les volumes de transactions ont été nettement inférieurs à leur niveau de l’année dernière (197 000 m², -24 %).

La baisse des taux de vacance est toujours importante. Sur l'ensemble des villes observées, ils reculent ainsi de 10 % au cours des douze derniers mois, à 7,68 millions de m². Les baisses les plus marquées sont survenues à Hambourg (-17 %), Munich (-16 %), Berlin et Cologne (-14 %) et enfin Leipzig (-13 %). La diminution des taux de vacance a été particulièrement rapide sur les immeubles modernes, si bien que cette catégorie, qui est la plus demandée, représente maintenant seulement 30 % des espaces de bureaux inoccupés.

Par rapport à l'année dernière, les loyers "prime" ont légèrement augmenté dans toutes les villes, à hauteur d'un peu plus de 1 %, mais ils sont restés stables au troisième trimestre dans presque toutes les viles, sauf à Essen, où ils ont progressé d'environ 2 %. Une fois encore les plus hauts loyers "prime" se trouvent à Francfort (36€/m²), puis à Munich (33€/m²), Düsseldorf (25€/m²), Berlin (22 €/m²) et Cologne (21,50€/m²).

Bureau : perspectives pour fin 2012

BNP Paribas Real Estate prévoient que les transactions en 2012 soient probablement très inférieures à celles de 2011, où elles avaient atteint un excellent niveau. Quoi qu'il en soit, elles devraient tout de même être largement supérieures à la moyenne à long terme, et compte tenu de l'environnement économique, c'est un signe de stabilité. « Du côté de l'offre, l'accélération de la baisse des volumes de bâtiments modernes disponibles existants et de nouveaux immeubles construits devrait se poursuivre, donc on ne peut exclure la possibilité d'une légère hausse des loyers "prime" », conclut Piotr Bienkowski.

Le marché de l’investissement atteint 15 milliards d'euros

Après un deuxième trimestre en demi-teinte, fin septembre, les marchés de l'investissement en Allemagne atteignaient le volume prévu de 15 milliards d'euros pour les neuf premiers mois de l'année. Malgré de légères incertitudes concernant l'évolution de la crise monétaire, le sentiment qui prédomine aujourd'hui est celui d'une résolution possible de la crise sur le long terme. « La demande des investisseurs reste soutenue, ce qui pourrait permettre un léger accroissement des volumes de transactions s'il n'y avait pas une pénurie d'offre dans les segments haut de gamme du marché », déclare Piotr Bienkowski.

Ce résultat positif par rapport à l'historique à long terme revient principalement à des transactions individuelles, qui ont représenté 83 % (12,47 milliards d'euros) du volume total des investissements. Les transactions des portefeuilles ont représenté 2,55 milliards d'euros (soit 17 % des investissements), en forte baisse (-27 %) par rapport aux neufs premiers mois de l'année dernière. Les bureaux sont restés la classe d'actifs la plus plébiscitée, avec 42 % des transactions, suivis de l'immobilier commercial, avec 30 %.

Avec plus de 9 %, l'immobilier logistique a continué sur la tendance haussière entamée au premier semestre. La contribution des hôtels est restée inchangée, à environ 4 %. Les acheteurs non allemands ont participé à un peu moins de 28 % des transactions, leur proportion continuant donc à diminuer par rapport au début de l'année.

Les investissements dans les « Big Six » sont presque au niveau de l'année dernière. En effet, à Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich, les investissements ont représenté au total 7,89 milliards d'euros, soit presque autant que l'année dernière à la même période (8,26 milliards d'euros). Il s'agit de la quatrième meilleure performance jamais enregistrée sur cette période. On note cependant des disparités entre les villes. Ainsi, alors que les investissements ont enregistré une forte hausse à Munich (2,12 milliards d'euros, + 35 %) et Berlin (2,05 milliards d'euros, + 32 %), ils ont reculé dans les autres villes, parfois dans des proportions relativement importantes. Francfort a ainsi récolté 1,41 milliard d'euros (investissements en baisse de 34 %), devant Hambourg (1,3 milliard d'euros, -21 %). Les performances se sont également dégradées à Cologne (506 millions d'euros, -18 %) et à Düsseldorf (495 millions d'euros, -33 %), après de très bons niveaux l'année dernière.

Les rendements "prime" sont restés globalement stables au troisième trimestre. Toutefois, le fort intérêt des investisseurs et la pénurie de biens vraiment haut de gamme se sont traduits par une nouvelle baisse légère, de l'ordre de cinq points de base à Munich et à Hambourg. Munich est donc à nouveau la ville la plus chère d'Allemagne, avec un rendement prime net de 4,7 %, suivie de près par Hambourg, avec 4,75 %. Les autres villes dont le rendement "prime" est inférieur à 5 % sont Francfort (4,9 %) et Berlin (4,95 %). Viennent ensuite Düsseldorf, avec 5 %, et Cologne, avec 5,3 %.

Investissement : perspectives pour fin 2012

Pour BNP Paribas Real Estate, les perspectives du marché de l'investissement sont globalement favorables. La demande est toujours forte, et plusieurs signes annoncent déjà un quatrième trimestre très dynamique avec plusieurs transactions de taille considérable. Le volume d'investissement prévu en début d'année, de l'ordre de 20 milliards d'euros, peut donc indéniablement être atteint. « Toutefois, le principal problème pour les investisseurs demeure l'offre limitée, voire souvent insuffisante, de produits adaptés sur les grands marchés allemands. C'est le cas non seulement pour le segment « Core » mais aussi pour les actifs « Opportunistic », pour lesquels on observe un intérêt distinct de la part des investisseurs. De plus, les notions de prix propres aux acheteurs et aux vendeurs sont encore souvent trop éloignées. On ne peut cependant pas exclure la possibilité d'un rebond de l'activité sur ce segment du marché », résume Piotr Bienkowski.

Téléchargez le PDF

Une présence internationale
BNP Paribas Real EstateCarte des implantations
et ses filiales offrent un service immobilier complet et unique
pour vous accompagner à la réussite de vos projets immobiliers
localement et internationalement
 
Recherche
X