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30 septembre 2013

Le marché des bureaux et de l'investissement à Lille au 1er semestre 2013

Au cours du 1er semestre 2013, le marché de la métropole lilloise maintient un rythme dynamique (61 600 m²) soit une progression de 9% par rapport au 1er semestre 2012. Ce phénomène est d’autant plus remarquable que cette progression est constante depuis 3 ans.

Lille s’affiche parmi les villes les plus dynamiques, en 2nde position après Lyon (153 800 m²), et devant Bordeaux (51 200 m²). 

Selon BNP Paribas Real Estate, les secteurs les plus porteurs restent ceux de Lille, Euralille et Villeneuve d’Ascq. Avec 20 800 m², les transactions sur Lille représentent 34% du marché en volume, dont 80% de seconde main. Autre secteur porteur, Euralille représente 23% du marché en volume (dont 72% en neuf). Le secteur de Villeneuve d’Ascq reste attractif même si l’on y observe une baisse du nombre de transactions au second trimestre 2013. Sur le secteur des Grands Boulevards, l’ensemble des transactions s’est réalisé en seconde main. Ce phénomène devrait s’inverser à l’avenir avec la disponibilité de plusieurs programmes neufs de qualité. 

Parmi les transactions réalisées par BNP Paribas Real Estate (qui détient 35% des parts de marché), par exemple celle signée sur Euralille, l’implantation de FoirFouille Market sur 1 700 m² dans l’Irisium ou celle de la Région Nord-Pas-de-Calais au sein du programme Le Verose pour 2 339 m².

« La bonne santé du marché reste toutefois à nuancer, en raison de la baisse de 30% du nombre de transactions.  La transaction moyenne s’établit à 520 m², en raison des nombreuses transactions supérieures à 1 000 m² qui représentent 63% du volume de m² du premier semestre 2013, souligne Yves NOBLET, Directeur Régional Associé, BNP Paribas Real Estate Lille.

A noter : Les valeurs locatives de bureaux sont restées globalement stables au premier semestre 2013. Ces valeurs moyennes varient dans une fourchette comprise entre 110€ HT/m²/an et 180€ HT/m²/an. La valeur Top s’établit à 210€ HT/m²/an.

Le parc et l’offre de bureaux dans la métropole lilloise restent stables

Le parc de bureaux dans la métropole lilloise est estimé à 4 500 000 m². Parallèlement, le stock d’offre disponible à un an représente 253 800 m². Le taux de vacance est donc inférieur à 6%.

Avec un stock d’offres stable (258 900 m² disponibles en 2012), le marché de la métropole Lilloise répond de manière constante à la demande des utilisateurs. L’offre neuve (73 200 m²) qui reste stable, est le signe du bon équilibre entre la production et son écoulement. Le stock d’offre de seconde main (180 050 m²), quant à lui a légèrement diminué. On note toutefois que les grands utilisateurs donnent priorité aux immeubles neufs, labélisés BBC, ou plus généralement « Green ».

L’offre neuve se répartit principalement sur 5 grands secteurs géographiques :

- Le secteur de Lille qui regroupe l’ensemble des opérations tertiaires sur Lille Centre (hors Euralille) ainsi qu’Eurasanté et Euratechnologies.

- Le quartier d’affaires Euralille, qui poursuit sa mutation, organisé autour des gares TGV, des transports en commun et qui dispose d’immeubles de grande qualité, notamment architecturale.

 - Le secteur de Villeneuve d’Ascq composé d’opérations tertiaires de grande qualité, en particulier sur le Parc Scientifique de la Haute Borne (150 000 m² développés sur un potentiel de 250 000 m² à terme) dédié aux NTIC et aux activités de recherche scientifique, qui poursuit son développement.

- Le secteur des Grands Boulevards qui concentre des opérations neuves et de seconde main sur l’axe historique des boulevards reliant Lille aux communes de Roubaix et Tourcoing.

- Le secteur de Roubaix Tourcoing qui est principalement composé à ce jour d’immeubles de seconde main. L’Union, important Pôle de renouvellement urbain, assurera à moyen terme le renouvellement du parc tertiaire.

Pour BNP Paribas Real Estate, concernant l’offre neuve, les secteurs les plus dynamiques sont Lille, Euralille et les Grands Boulevards, considérant que le stock d’offre neuve sur Euralille accuse une légère baisse par rapport au premier semestre 2012. Roubaix-Tourcoing, Lille et Villeneuve d’Ascq (hors Parc Scientifique Européen de la Haute-Borne) répondent majoritairement à court terme à la demande d’offres de seconde main sur la métropole lilloise.

 

Le montant de l’investissement place Lille dans le trio de tête des métropoles régionales

Avec un volume d’investissement voisin de 60 millions d’euros au cours des 7 premiers mois de l’année, la métropole lilloise confirme sa place parmi les grandes agglomérations régionales.

Parmi les faits marquants du 1er semestre 2013, BNP Paribas Real Estate observe comme sur les autres marchés régionaux (hormis Lyon), l’absence de mise en vente d’actifs « core » (immeubles neufs ou très récents, loués à 100 % dans le cadre de baux longs).

Par ailleurs, l’offre tertiaire proposée aux investisseurs a été presque essentiellement constituée d’immeubles livrés dans les années 80 et 90.

A noter : l’acquisition dans le cadre d’une VEFA en blanc, d’un immeuble d’une surface de   3 000 m² pour la Foncière de l’Erable (Crédit Agricole Nord) sur la Haute Borne à Villeneuve d’Ascq.

BNP Paribas Real Estate a réalisé 6 opérations pour un volume d’investissement représentant 35 millions d’euros. Parmi ces transactions, la vente d’un immeuble d’une surface de 5 300 m² situé rue de Paris à Lille et la vente d’une plate-forme logistique de classe A d’une surface de 42 000 m² situé sur la Zone des 4 Vents à Hem.

« L’attractivité de l’agglomération lilloise se confirme en 2013. BNP Paribas Real Estate a aujourd’hui en portefeuille de nombreuses demandes supérieures à 1 000 m² et même supérieures à 5 000 m², alors qu’en 2011 et 2012 le marché avait été, au contraire, marqué par l’absence de grandes transactions. Le 2ème semestre 2013 s’annonce donc prometteur chez BNP Paribas Real Estate » conclut Yves NOBLET.

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