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18 février 2016

Marché de bureaux à Marseille : une hausse de 23% avec 160 000 m² placés en 2015

2015 : Aix-Marseille prend la troisième place du classement des marches de bureaux en régions avec près de 160 000 m² places soit une hausse de 23%

Après un début d’année en demi-teinte, le second semestre a été très actif et a permis au marché d’Aix-Marseille d’enregistrer une belle performance en 2015. « Le marché des bureaux a progressé de 23% pour tangenter les 160 000 m² placés. Avec ce résultat, le marché de la Métropole Aix-Marseille-Provence a gagné un rang, devant Toulouse, dans le classement des marchés régionaux en se plaçant en 3ème position derrière Lyon et Lille », explique Pascal Schori, Directeur régional PACA de BNP Paribas Real Estate Transaction.

L’offre à un an en recule de 11%

Selon BNP Paribas Real Estate, à fin 2015, l’offre disponible à moins d’un an baisse significativement, inversant le mouvement haussier initié en 2012. Cette tendance est essentiellement due à l’importante absorption de l’offre neuve qui passe de 80 300 m² disponibles fin 2014 à 51 900 m² fin 2015.  

L’analyse sectorielle fait apparaître que le secteur d’Aix-en-Provence enregistre la plus forte diminution de ses stocks (-35%) et plus particulièrement dans le neuf avec moins de 10 000 m² de bureaux, contre 37 000 m² fin 2014.

A Marseille, les stocks demeurent stables tant en seconde main que dans le neuf. Sur le secteur Est, Aubagne, Gémenos et La Ciotat, le constat est identique à celui d’Aix mais dans des proportions moindres, avec des stocks qui restent faibles, notamment moins de 1 000 m² de bureaux neufs à commercialiser.

La demande exprimée reste stable

BNP Paribas Real Estate a enregistré 236 demandes sur l’exercice 2015 pour un volume de 121 000m² contre 123 000 m² exprimé en 2014. La périphérie de Marseille reste très recherchée, en particulier les secteurs d’Aix-en-Provence, les rives de l’Etang de Berre et l'est de Marseille.

La taille moyenne des demandes exprimées n’évolue quasiment pas en 2015. 78% d’entre elles concernent des projets d’une superficie inférieure à 500 m².

Forte hausse des transactions : + 23%

Aix-Marseille a réalisé une très belle performance en 2015, permettant d’enregistrer une troisième année de progression consécutive du marché tertiaire et l’une des meilleures performances des 11 dernières années.

Bien que l’essentiel des transactions ait été réalisé dans le seconde main, les transactions dans le neuf représentent tout de même 39 % du volume placé pour un total de 59 200 m².

Il est à noter la très forte progression du marché d’Aix-en-Provence, qui - avec un peu plus de 70 000 m² placés - progresse de 121% après une année 2014 décevante.

Aix en Provence aura ainsi capté en 2015 plus de 45% des transactions de bureaux réalisées dans les Bouches du Rhône. Par ailleurs, et sur ce secteur en particulier, la part du neuf (hors compte propre) aura été en 2015, quasiment aussi importante que celle du seconde main.

A Marseille, les résultats sont plus décevants avec environ 73 000 m² placés, soit un retrait de 18% par rapport à l’année 2014. L’absence de grandes transactions sur ce secteur reste la principale raison de ce repli.

« 33% des transactions ont été réalisées sur des bureaux neufs et le secteur d’Euroméditerranée a concentré à lui seul près de la moitié des transactions marseillaises. En 2015, nous enregistrons ainsi 10 transactions de plus de  2 000 m² (contre 9 en 2014) pour un total de 40 100 m² », souligne Nicolas Treich, Directeur de BNP Paribas Real Estate Transaction à Aix-Marseille.

Les rives de l’Etang-de-Berre/Vitrolles ainsi que le secteur Est d’Aubagne/Gémenos/La Ciotat progressent fortement en 2015 avec respectivement + 130% et + 83% de demande placée, mais toujours sur des volumes qui demeurent faibles, notamment en ce qui concerne les bureaux neufs.

Parmi les transactions significatives :

Euroméditerranée : MGEN sur 3 000 m², RTM sur 4 794 et 1 412 m², COVEA sur 1 600 m²

Marseille Nord : Un cabinet de médecins sur 1 780 m²

Marseille Sud : La Chambre des Métiers et de l’Artisanat sur 1 044 m².

Aix-en-Provence : Sopra Stéria sur 4 692 m².

Aix-Les-Milles : ERDF sur 10 000 m², Eurofins sur 5 400 m², Colas sur 2 500 m².

Les valeurs prime progressent et s’établissent à 270€/HT/m²/an.

A Marseille, la moyenne des valeurs dans le neuf s’établie à 189€/HT/m²/an et à 143€/HT/m²/an pour le seconde main.

Sur le secteur du Pays d’Aix, les loyers moyens dans le neuf sont de 145€/m²/an et continuent à progresser dans le seconde main pour atteindre 127€/m²/an.

Prospective 

Les projets en cours, principalement sur les rives de l’Etang-de-Berre, devraient permettre de conforter la bonne performance de 2015.

« La demande sur ce secteur est forte et l’offre neuve disponible assez faible pour répondre aux attentes des utilisateurs. En attendant la livraison des opérations en projet ou en cours de développement, nous pensons atteindre en 2016 un bon niveau du volume placé », anticipe Nicolas Treich.

L’investissement baisse de façon significative

En régions, le volume d’investissement en bureaux a diminué de - 6% en 2015 et s’établit à 1,6 Md €. Sur Aix-Marseille, ce volume est de 355 millions d’euros dont seulement 85 millions en bureaux, soit une baisse de - 45%. « Cette baisse significative s’explique d’abord par le recul du marché en 2015. En effet, dans les 312 millions d’euros actés à fin 2014 était comptabilisée l’opération de La Marseillaise pour 180 millions d’euros, ce qui représentait près de 50% de volume d’investissement. D’autre part, il n’y a eu que peu d’arbitrages en bureaux en 2015 et pas d’opérations en Vefa notamment en blanc sur Marseille », explique Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement régions de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Parmi les transactions significatives réalisées en bureaux en 2015 à Aix, deux opérations : Anthémis pour 2 000 m² (clé en main locatif acquis par AMR et loué à Colas) et trois bâtiments pour une surface de 4 000 m² acquis par Crédit Agricole Immobilier auprès du Groupe Artea. A Marseille, BNP Paribas Real Estate a participé aux  trois principales opérations en investissement bureaux : la Tour Méditerranée acquise par une foncière privée (en deux opérations respectivement 6 958 et 9 675 m²), Thyrapolis pour 9 969 m² acquis par Valad et loué principalement par le Conseil Régional, le RIE Château Gombert avec 611 m² acquis par Perial.

2015 a également été marquée par une baisse significative des taux de rendement. Ainsi, beaucoup de grandes métropoles ont atteint le point le plus bas des 10 dernières années. Cependant, à Aix-Marseille, le taux de rendement prime s’établit toujours à 6%, sachant qu’il n’y a pas eu d’opérations primes en 2015.

A l’instar de Lille et Lyon en 2015, Marseille devrait voir arriver en 2016 de nouvelles opérations en Vefa en blanc qui vont permettre de régénérer le marché qui manque de produits neufs.

 « Malgré la compression des taux, les régions restent attractives pour les investisseurs. 2016 devrait être toutefois une année très tendue, avec beaucoup de collecte mais peu de produits. Il est probable que l’on observe une stabilisation, voire une nouvelle diminution des taux de rendement sur certaines villes dont probablement Marseille. Enfin, 2016 sera peut-être l’année du « value added » car certains opérateurs ont besoin d’arbitrer et les taux de financement restant bas, on devrait voir se développer les opérations de ce type », anticipe Pierre-Michel Olivier.


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