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31 mars 2015

Marché des bureaux à Nantes et Rennes : 87 300 m² et 70 000 m² placés en 2014

Le marché des bureaux à Nantes et Rennes : une dynamique durable avec respectivement 87 300 m² et 70 000 m² placés en 2014

Selon BNP Paribas Real Estate, le marché des bureaux à Nantes est resté stable par rapport à 2013 avec 87 300 m² placés tandis que le marché rennais a connu un léger repli de  3%, pour 70 000 m² placés. Ces deux marchés se positionnent au 6ème rang, pour Nantes, et 8ème rang pour Rennes, dans le classement des marchés en régions.

 

« A Rennes, cette situation s’explique principalement par le retrait de 25 % des transactions significatives avec une seule opération réalisée dont la surface est supérieure à 5 000 m². Le marché a été soutenu par des transactions inférieures à 500 m², principalement sur le seconde main, typologie de bâtiments privilégiée par les entreprises pour des raisons économiques. En revanche, le marché nantais a été porté  par les transactions dans le neuf qui ont progressé de 17% pour atteindre 33 000 m² », précise Christine Serra, Directeur Région Centre-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

 

Des marchés principalement de périphérie

Ces deux marchés sont orientés principalement sur la périphérie : 60% des transactions à Nantes et 77% des transactions à Rennes.

 

BNP Paribas Real Estate observe, pour ces deux agglomérations, les secteurs les plus dynamiques.

Pour Nantes, il s’agit du secteur Ouest qui représente plus de 30% des m² placés avec  27 500 m². A noter également, la forte progression des transactions sur le secteur Euronantes avec 6 000 m² en 2013 et 15 000 m² en 2014. Cette évolution s’explique par la livraison de deux immeubles de taille importante : Véo et Nouvelle Vague.

A Rennes, le Sud et le Nord de l’agglomération ont totalisé 50% des volumes transactés sur le marché. Le centre-ville de Rennes a connu un réel dynamisme avec les premières transactions sur le quartier d’affaires de la Gare, Eurorennes (4 500 m²).

 

Des loyers moyens de centre-ville inférieurs à 180 €/m² dans le neuf

Les loyers moyens (€ HT/HC/m²/an) constatés sur ces deux marchés sont proches. A Nantes, les loyers dans le neuf continuent leur progression pour atteindre 174 € en centre-ville et 140 € en périphérie. Le loyer prime de 175 € concerne des transactions enregistrées sur l’immeuble Nouvelle Vague dans le quartier Euronantes Gare. Dans le seconde main, le loyer moyen de centre-ville se stabilise à 143€  lorsque celui de périphérie recule de 113€ à 110€ en 2014.

A Rennes, le loyer moyen neuf en périphérie accuse une légère baisse sous l’effet du volume de l’offre concurrente et de la faiblesse des transactions et s’établit ainsi à 145 €. A l’inverse, le loyer moyen de seconde main en centre-ville rattrape les valeurs neuves de périphérie grâce à la tension sur l’offre.

 

Un stock d’offres qui présente des similitudes malgré une progression en volume différente

Après une progression de 19% en 2013, le stock d’offres disponible à un an à Nantes reste stable en 2014 avec 180 760 m². La répartition neuf/seconde main est identique à celle de 2013 : 68% d’offres de seconde main et 32% d’offres neuves.

 

L’offre disponible à un an dans la métropole rennaise connaît la même tendance et s’établit à 141 900 m². Cette stabilité dissimule une évolution à 2 vitesses entre l’offre neuve (-19%) et l’offre de seconde main (+12%).

 

Le niveau du stock d’offres de seconde main reste préoccupant sur les deux villes : il se développe sous l’effet de la libération des utilisateurs privilégiant le neuf. L’ensemble des nouvelles normes accélère le vieillissement du stock et durcit le socle de locaux obsolètes. Néanmoins les surfaces rénovées, bénéficiant d’un bon emplacement (dessertes et services) avec un loyer attractif,  résistent  et continuent de se commercialiser.

 

 

A Nantes, seule l’agglomération Est présente une situation de sur-offre avec plus de 2 années de transactions en stock. Cette tendance s’explique par une offre de seconde main très importante et une faiblesse des transactions. En corrélation avec la répartition géographique des transactions, l’Ouest et le Centre sont à l’équilibre.

A Rennes, seul l’Ouest est en situation de sur-offre lorsque l’ensemble des autres secteurs confirment leur équilibre.

 

Le volume d’investissement dans la région globalement en hausse

L’investissement en régions a été dynamique en 2014 : +38% par rapport à 2013 avec 7,4 milliards d’euros investis, soit 28% du volume total placé en France. Cette hausse des volumes est principalement due aux investissements en commerce qui représentent 52% des montants placés.

 

Les montants investis sur le marché des bureaux à Nantes correspondent à 115 M€, en hausse de 42% par rapport à 2013. A Rennes, 59 millions d’euros ont été investis en 2014, soit une progression de 26% par rapport à 2013. Ces volumes placés ne reflètent pas la taille de son marché tertiaire. « Cette tendance s’explique par la typologie des acquéreurs. En effet, les promoteurs et les acteurs privés animent le marché rennais alors que les investisseurs institutionnels ne sont que faiblement représentés. Ces deux marchés d’investissement sont complémentaires, car ils bénéficient d’une taille de marché similaire, d’une situation géographique proche au sein d’une région française dynamique économiquement et démographiquement », explique Christine Serra.

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