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01 mars 2017

LE MARCHÉ DES BUREAUX À NANTES ET RENNES EN PROGRESSION PAR RAPPORT À 2015

LE MARCHÉ DES BUREAUX À NANTES ET RENNES AFFICHE UNE PROGRESSION PAR RAPPORT À 2015 AVEC RESPECTIVEMENT 114 200 M² ET 95 100 M² PLACES EN 2016 -Le marché de l’investissement suscite l’intérêt d’investisseurs institutionnels avec un total de 207 M€ investis sur ces deux marchés en bureaux -

-Le marché de l’investissement suscite l’intérêt d’investisseurs institutionnels avec un total de 207 M€ investis sur ces deux marchés en bureaux -

Selon BNP Paribas Real Estate, le volume des transactions en bureaux dans l’agglomération nantaise s’élève à 114 200 m² en 2016, en progression de 3 % par rapport à 2015. Cette dynamique positionne Nantes au 4ème rang dans le classement des marchés en Régions, devant Bordeaux, tandis que Rennes garde la 7ème place, devant Strasbourg, avec 95 100 m² placés.

TRANSACTION-MARCHE-REGIONS-2016-BNP PARIBAS REAL ESTATE

« Cette hausse s’explique notamment par la forte progression des transactions dans les immeubles neufs (34%) à Nantes et le dynamisme des transactions supérieures à 1 000 m² à Rennes. Elles représentent une augmentation de 37% en nombre passant de 19 à 26 transactions », commente Christine Serra, Directrice Régionale Centre-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Des marchés principalement de périphérie

En termes de répartition géographique, ces deux marchés sont orientés principalement sur la périphérie : 5 7% à Nantes et 88 % à Rennes où les transactions se sont réparties principalement sur trois secteurs : Rennes Nord, Rennes Est et Rennes Sud et majoritairement à la location.
La part du centre-ville est en progression à Nantes, du fait de la livraison de plusieurs immeubles notamment sur le quartier d’affaires d’Euronantes. Ainsi 17 600 m² y ont été commercialisés en 2016 contre seulement 5 000 m² en 2015. Les comptes propres et clefs en main locatifs ont été moins importants en volume sur l’agglomération nantaise avec 6 transactions pour 16 500 m² contre 6 transactions pour 29 900 m² en 2015. Rennes affiche une légère baisse en nombre et en volume avec 7 transactions pour 18 500 m² versus 8 transactions pour 21 600 m² en 2015.

Des loyers moyens de centre-ville inférieurs à 180 €/m² dans le neuf

A Nantes, entre 2015 et 2016, les loyers moyens des locaux neufs en centre-ville ont progressé pour atteindre 178 €/m². En périphérie, une augmentation des valeurs locatives est constatée tant dans le neuf (143 €/m²) que dans le seconde main (115 €/m²). Le loyer top en 2016 est enregistré sur un immeuble de seconde main, le Manny sur l’Île de Nantes, à 210 €/m² (locaux récents et aménagés).
A Rennes, en 2016, les loyers moyens des locaux neufs en périphérie stabilisent leurs valeurs à 150 € /m², et les loyers de seconde main en centre-ville sont identiques. « Ce croisement s’explique par une faiblesse de l’offre de seconde main qualitative en centre-ville, dopant les valeurs et très peu de transactions locatives dans le neuf en attente des livraisons d’Eurorennes. La commercialisation du quartier d’affaires d’Eurorennes en 2017 permettra enfin d’afficher l’écart entre les loyers neufs de périphérie et ceux du centre-ville », indique Stéphanie Renet, Directrice de BNP Paribas Real Estate Transaction à Rennes.

Un stock d’offres qui présente des similitudes malgré une progression en volume différente

Sur le marché nantais, 159 100 m² de bureaux étaient disponibles au 31 décembre 2016, soit un retrait de 14% par rapport à 2015. Cette baisse est encore plus marquée dans le neuf (-24%), due au volume important de transactions dans les programmes neufs. Pour les offres de seconde main, la baisse est moins significative (-8%). L’offre se concentre principalement sur deux secteurs dynamiques : 31 % en  centre-ville, notamment dans le quartier d’Euronantes, et 35 % dans la périphérie ouest, notamment sur la ZAC d’Armor à Saint-Herblain.
Le marché nantais se caractérise par un rythme de livraison soutenu et régulier. De nombreux immeubles devraient voir le jour en 2018 et 2019. Les livraisons sont prévues principalement dans la périphérie ouest, notamment sur la commune de Saint-Herblain, et dans le centre-ville de Nantes, sur les secteurs très dynamiques d’Euronantes et de l’Île de Nantes ; sur Euronantes : Le Berlingot, environ 5 000 m² encore disponibles sur les 15 000 m² qui seront livrés en juin 2017, le Kibori et le Cabestan livrés en 2018, pour respectivement 3 900 m² m² et 4 000 m² ; sur l’Île de Nantes : le Polaris est attendu en 2018 avec 6 600 m² de bureaux.
A Rennes, l’offre disponible à un an augmente de 24 % versus 2015 et s’établit à 140 300 m² sur la métropole. C’est l’offre neuve qui dynamise le stock en doublant à fin 2016, principalement sur le secteur Eurorennes. Ce secteur concentre à lui seul 52 % des chantiers en cours. Le stock de seconde main se stabilise à 85 400 m² et représente désormais 61 % de l’offre disponible à un an. Il fait preuve de résilience face au neuf en proposant des loyers et des ratios parking plus attractifs. En 2017, la métropole rennaise se caractérise par un rythme de livraison soutenu. Les livraisons des programmes en blanc sont attendues principalement au dernier trimestre 2017 et notamment sur Rennes et Saint Jacques de la Lande : sur le secteur Eurorennes, avec deux immeubles : Urban Quartz (13 300 m²) et Eurosquare (6 300 m²) et sur le secteur de la Courrouze avec la livraison de 6 000 m² dans l’ensemble Cap Courrouze. « En revanche, il faudra attendre 2018 pour voir les livraisons en blanc sur le secteur de Via Silva - Atalante Beaulieu - Champs Blancs, hormis les chantiers des immeubles MEIOZA et Energies B lancés en 2016 », précise Stéphanie Renet.

Le volume d’investissement dans la région enregistre une très forte hausse, notamment à Nantes

Le marché des bureaux en régions représente 1,8 milliards d’euros, soit une progression de +3% par rapport aux montants investis en 2015. Cette performance s’établit au-delà de la moyenne observée ces 5 dernières années (1,6 milliards d’euros).
Les montants investis sur le marché des bureaux à Nantes correspondent à 123 M€, en très forte hausse par rapport à 2015. Les transactions les plus significatives concernent des opérations en VEFA, notamment la vente de l’immeuble Polaris de 6 600 m² situé sur l’Ile-de Nantes, développé par Kaufman & Broad et vendu à Perial. Sur Euronantes, Ilot Jallais, développé par ADIM Ouest, a été vendu à BNP Paribas REIM pour plus de 23M€. A Rennes, 84 millions d’euros ont été investis en bureaux en 2016, soit une progression de 21 % par rapport à 2015, avec des VEFA sur la Courrouze ou sur Atalante Beaulieu, mais également avec la vente à LFAM de l’immeuble récent Matière Grise à la Courrouze  à un taux inférieur à 6,5 %.

« Rennes se positionne ainsi comme une ville très active dont le marché commence à susciter l’intérêt d’investisseurs institutionnels. Avec Nantes, qui marque une très forte progression par rapport à 2015, ces deux marchés d’investissement sont complémentaires, car ils bénéficient d’une taille de marché similaire, d’une situation géographique proche au sein d’une région française dynamique économiquement et démographiquement », commente Martin Chatillon, Responsable Investissement Centre Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction.

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