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02 juin 2015

Marché des bureaux PMS : plus de 450 000 m² placés en IDF depuis début 2015

BNP Paribas Real Estate analyse le marché des bureaux de petites et moyennes surfaces qui affiche une certaine résilience avec plus de 450 000 m² placés en Île-de-France depuis début 2015

-  Ce marché représente ¾ du volume global placé en bureaux en Île-de-France cette année –

 

Avec 450 000 m² commercialisés, soit 9% de moins par rapport à la même période l’an dernier, le marché des petites et moyennes surfaces (0 – 5 000 m²) affiche une certaine résilience sur les 5 premiers mois de l’année 2015, et représente 77% du volume global placé en Ile-de-France, contre 60% au cours des 10 dernières années.

« Dans le contexte actuel, Paris et la Première Couronne Sud tirent leur épingle du jeu en petites et moyennes surfaces par rapport aux autres secteurs, avec une progression du take-up de respectivement 12% et 22% sur les 5 premiers mois de l’année », indique Guillaume Delattre, Vice-Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France. « Plus que jamais, le centre de Paris attire les utilisateurs, qui bénéficient de valeurs locatives compétitives, d’offres de qualité, et d’une bonne desserte en transports en commun. Ce qui est également à souligner, c’est la parfaite répartition des secteurs d’activité parmi les utilisateurs, ce qui est un gage d’équilibre de ce marché». 

Avec 382 000 m² commercialisés, le segment des surfaces inférieures à 2 000 m² est désormais le plus dynamique, avec des résultats solides en ce début d’année. Les surfaces inférieures à 500 m² présentent même une augmentation  par rapport à la même période 2014 (+11%). 

La bonne tenue des transactions en petites surfaces ce trimestre est à mettre en perspective avec la part de Paris intramuros qui s’élève à 56% du volume total placé en Île-de-France, contre 43% en moyenne décennale. Paris est ainsi le seul secteur en ligne avec sa moyenne décennale, avec quelques signatures marquantes, comme Korian Medica dans l’Étoile Saint Honoré dans Paris 8ème sur 2 937 m², ou encore Edmond de Rothschild Investment Partners sur 1 048 m² dans le Centre d’Affaires Vendôme Saint Honoré dans Paris 1er.

La Défense, qui avait plutôt montré une bonne résistance au T1 2015, est à présent en recul avec seulement 20 000 m² placés, bien en deçà de sa moyenne décennale. Plusieurs transactions importantes sur le créneau des petites et moyennes surfaces ont toutefois eu lieu au premier trimestre 2015, telle que l’Union des Banques Arabes et Françaises dans la tour Eqho pour 3 700 m².  En revanche, les secteurs de la Péri Défense, de la Boucle Nord et de Neuilly/Levallois ont connu un début d’année 2015 plus délicat.

Si la Boucle Sud reste en retrait, notamment en raison d’un faible nombre de transactions de moyennes surfaces, la Première Couronne Sud continue à bien se porter. Le marché s’est montré particulièrement actif, progressant de 22% en volume des transactions de petites et moyennes surfaces, avec notamment les signatures de SFIL sur 1 471 m² à Issy-les-Moulineaux ou CIBLER sur 1 080 m² à Ivry-sur-Seine.  

La situation du marché est plus mitigée du côté des Couronnes Nord et Est d’Île-de-France. Après une très bonne année 2014, la Première Couronne Est est stable en début d’année, tandis que la Première Couronne Nord est en retrait sur l’ensemble des segments de surface.

L’offre à un an demeure particulièrement stable, avec 4,9 millions de m² en Île-de-France au 1er avril 2015. L’offre neuve continue de recueillir la préférence des utilisateurs. Ainsi, elle est en baisse de 8% toutes surfaces confondues depuis la fin de l’année 2014, tandis que l’offre de seconde main augmente très légèrement (+2%). Dans le créneau des petites et moyennes surfaces, l’offre neuve ne représente que 9% de l’offre totale.

De fait, les petites et moyennes surfaces apparaissent comme un élément dynamique de remplissage des grandes opérations, et les immeubles neufs de grandes surfaces divisibles suscitent l’intérêt de ces utilisateurs.

Les loyers moyens des transactions inférieures à 5 000 m² sont restés stables depuis le début de l’année pour les bureaux neufs (autour de 380€ HT HC/m²/an en moyenne en Île-de-France), tandis que les loyers des bureaux de seconde main ont connu une augmentation au cours des cinq premiers mois de l’année, à 360€/m²/an, contre 350€/m²/an un an auparavant. Les mesures d’accompagnement sur les transactions de petites et moyennes surfaces s’élèvent en moyenne à 17% en ce début d’année, et sont donc nettement inférieures à celles consenties sur les surfaces plus importantes.

Malgré les difficultés rencontrées en ce début d’année, « le bon rechargement de la demande au premier trimestre nous laisse présager un 3ème trimestre plus favorable », conclut Guillaume Delattre.

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