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25 février 2013

Le marché des bureaux en région Est : de belles perspectives de développement

STRASBOURG Une baisse de l’offre disponible Après avoir diminué en 2011, l’offre disponible à un an a connu un nouveau recul de -19 %. Le stock d’offre de seconde main a baissé de 20 % grâce à un volume de transactions de 31 000 m². L’offre neuve a baissé de 15 %. Ce phénomène est en partie lié au report des livraisons de chantiers initialement prévues en 2013, faute de pré-commercialisation.

STRASBOURG

 Une baisse de l’offre disponible  

Après avoir diminué en 2011, l’offre disponible à un an a connu un nouveau recul de -19 %. Le stock d’offre de seconde main a baissé de 20 % grâce à un volume de transactions de 31 000 m².

L’offre neuve a baissé de 15 %. Ce phénomène est en partie lié au report des livraisons de chantiers initialement prévues en 2013, faute de pré-commercialisation.  

Dans les années à venir, plusieurs secteurs devraient se développer : 

-   L’Espace Européen de l’Entreprise  avec les programmes Wave Park (13 200 m²), Beverly Plaza (7 000 m²), B8   (6 400 m²) et Green Work (7 200 m²) entre autres,

-   Le secteur Strasbourg Autres Quartiers, notamment sur le Parc des Forges, mais aussi celui de La Meinau avec Le Verdiane (3 600 m²) et Le Samarès (2 800 m²).

« Le projet de l’Axe des Deux Rives manifeste la volonté de constituer une agglomération transfrontalière autour du Rhin. Le Quartier d’Affaires International du Wacken offrira à partir de 2015 une offre tertiaire de 70 000 m² en première phase dont 30 000 m² dédiés aux institutions européennes. Ces deux projets devraient permettre à Strasbourg de retrouver un rang digne d’une capitale européenne » souligne Yves Noblet, Directeur de la Région Est de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Demande : le volume annuel reste stable

Le volume global des besoins exprimés auprès de BNP Paribas Real Estate a progressé de 10 % en 2012 vs 2011. 84 % du nombre de ces demandes s’expriment sur des surfaces inférieures à 500 m².

Les demandes supérieures à 2 000 m²  représentent 55 % du volume total mais 4 % en nombre.

Transactions : en repli

En volume, avec 54 000 m² placés auprès des utilisateurs, le marché affiche un repli de -15 % par rapport à 2011 et s’inscrit en-deçà de la tendance nationale (-10 %).

74 % des transactions enregistrées sur le marché (hors opérations en compte propre) ont porté sur des offres de seconde main, car les utilisateurs ont privilégié des loyers ou des prix d’acquisition attractifs.

Pour autant, les immeubles neufs BBC et plus globalement « Green » séduisent les utilisateurs.

A noter que sur les 11 000 m² de bureaux neufs placés, 31 % ont été réalisés en Zone Franche Urbaine (ex : Parc des Forges, immeubles Da Vinci et Heliocentre).

Hormis l’opération de 8 900 m² en compte propre (fusion CUS Habitat – Habitation Moderne, bailleur social), dans le secteur Heyrit, la plus grosse implantation observée est de 1 986 m². Il s’agit du Groupe Vinci dans le cadre d’un clef en main locatif sur l’immeuble Oxygen dans le secteur de l’Espace Européen de l’Entreprise à Schiltigheim.

En nombre, 193 transactions ont été enregistrées pour 54 000 m², soit une transaction moyenne de 280 m².

Hors opérations en compte propre, c’est sur l’Espace Européen de l’Entreprise que s’est réalisé le plus grand nombre de transactions (25 %) suivi par le secteur Strasbourg Centre (21 %).

76 % des transactions portent sur le segment des surfaces inférieures à 250 m².

La fourchette des valeurs locatives moyennes des transactions observées sur le marché se resserre

Elles varient de 115 à 165 € HT/m²/an.

La valeur prime observée à Strasbourg est de 195 € HT/m²/an en centre-ville et de 150 € HT/m²/an en périphérie.

La valeur prime ne devrait pas franchir la barre des 200 € HT/m²/an en 2013.

 

 

METZ

Recul de l’offre neuve

Le parc tertiaire est estimé à 1 180 000 m² avec un taux de vacance de 5,3 %.

L’offre à un an est en retrait pour la deuxième année consécutive pour atteindre 62 100 m², soit -5 %. Si ce recul se confirme pour les bureaux neufs  (-29 %), l’offre de seconde main progresse (+14 %).

Cette progression est essentiellement due à la libération de surfaces par les sociétés s’implantant dans des locaux neufs répondant aux nouvelles normes et dans lesquels les charges sont maîtrisées. 

L’offre se répartit comme suit : 25 150 m²  en centre-ville (40%) et 37 000 m² en périphérie (60%), sa répartition est stable depuis 3 ans.

Le secteur du Pôle Sud-Est représente 33 offres pour un volume de 20 300 m², soit un recul de 6 % par rapport à 2011. Il est constitué de 54 % de surfaces neuves. Plus précisément sur le Technopôle de Metz, l’offre recule pour la deuxième année consécutive (-4 %) pour atteindre 15 400 m². Nous observons cependant des disparités. Ainsi l’offre neuve baisse de 11 % tandis que celle de seconde main progressent de 4 points.

« A Metz, le Quartier de l’Amphithéâtre va poursuivre son développement et permettre au marché des bureaux de franchir un nouveau palier, avec le développement dès 2014 des programmes de l’ilot B3 - Lazard (5 200 m²) et Nexity (1 600 m²) », souligne Nancy Spann, Directeur de BNP Paribas Real Estate Transaction à Metz.

Dans les années à venir, le Pôle Sud-Est devrait connaître le plus fort développement, comme par exemple :

- le Parc du Technopôle (1ère tranche de 60 ha) avec un programme de 10 000 m² en 2 tranches d’ores et déjà programmées,

- la ZAC de Mercy (58 ha) principalement dédiée au secteur médical avec un programme de 4 000 m² en deux tranches prévu fin 2013,

- la suite du Grand Projet de Ville de Metz Borny avec les programmes Black Stone (4 600 m²) et Axis Promotion (2 100 m²) livrables dès 2014.

Progression de la demande en volume

Le volume des demandes exprimées auprès de BNP Paribas Real Estate progresse pour la troisième année consécutive et atteint 50 000 m² (+16 %), néanmoins en nombre la demande exprimée recule de 17 % (99 demandes).

BNP Paribas Real Estate observe que 39 % des demandes exprimées portent sur des surfaces entre 100 et 250 m² et 23 % portent sur des surfaces entre 250 et 500 m².

20 % des demandes exprimées portent sur des surfaces supérieures à 500 m² et la demande moyenne s’établit à 505 m², contre 363 m² en 2011.

Transactions : un recul à nuancer

Avec 43 000 m² placés pour 85 opérations, l’année 2012 affiche un recul tant en volume (-17 %) qu’en nombre (-18 %). Cette observation est toutefois à nuancer compte-tenu de la référence à 2011 qui constituait une année record. On constate une forte progression du volume placé (+48 %) par rapport à la moyenne décennale du marché messin qui s’élève à 29 000 m².

A noter : 7 transactions supérieures à 2 000 m² représentent à elles seules 55 % du volume placé. La transaction moyenne s’établit à 512 m², mais 67 % des transactions sont inférieures à 250 m².

Les opérations en compte propre (9 900 m²) cumulées avec les transactions de bureaux neufs (11 100 m²) représentent 49 % du marché traduisant ainsi le souhait des utilisateurs de privilégier les immeubles fonctionnels répondant aux nouvelles normes, et dans lesquels les charges sont mieux maîtrisées.

Boosté par la livraison des premiers immeubles sur le nouveau Quartier de l’Amphithéâtre, le centre-ville réalise 33% des transactions en nombre, pour 57 % du volume placé. Le Pôle Sud-Est reste le secteur le plus dynamique avec 48 % des implantations en nombre pour 25 % du volume placé.

Les valeurs locatives moyennes sont comprises entre 109 € HT/m²/an et 178 € HT/m²/an

En centre-ville, les valeurs pour les bureaux neufs s’élèvent à 178 € HT/m²/an en progression de 5 %.

Les valeurs des bureaux de seconde main quant à elles restent stables.

En périphérie, les valeurs des bureaux de seconde main non rénovés devraient continuer à baisser en 2013.

Les valeurs « prime » observées sont de 185 € HT/m²/an en centre-ville et de 170 € HT/m²/an en périphérie.

 

NANCY

Stabilité de l’offre disponible à un an

Le niveau d’offre disponible à un an se stabilise à 63 500 m².

La part du neuf augmente pour atteindre 19 000 m² (+ 33%) et représente 30 % de l’offre disponible totale.

Cette offre neuve est composée des opérations Ecoparc ou encore Plateau de Haye à Maxeville, mais aussi des opérations de restructuration comme celle engagée rue Poirel à Nancy (1 855 m²).

L’offre de seconde main recule légèrement (-7%), profitant d’un bon niveau de transactions. En effet, 67% des transactions ont été réalisées sur des surfaces de seconde main.

La majorité de l’offre disponible se situe en périphérie (58%), mais cette tendance devrait s’inverser dans les années à venir avec les livraisons d’opérations comme Le Skyline (8 600 m²) et Ile-de-Corse (6 500 m²) sur Rives de Meurthe.

Les chantiers en cours dont les livraisons sont prévues en 2013 ne représentent que 7 700 m².

« A horizon 2014 et 2015, les projets de Nancy Grand Cœur, en particulier le Skyline sur Rives de Meurthe, vont offrir au marché de belles opportunités de développement. » souligne Nancy Spann.

La taille moyenne de la demande exprimée est de 345 m²

Les facilités d’accès, les besoins toujours importants en parking orientent les demandes vers la périphérie.

En volume, 57 % de la demande s’exprime en périphérie et 49 % de la demande exprimée concernent des surfaces de moins de 750 m².

En nombre, 87 % des demandes sont comprises entre 0 et 500 m².

Cependant, plusieurs demandes de surfaces supérieures à 1 500 m², voire 2 000 m² ont été exprimées en 2012.

Transactions

Le volume placé en 2012 auprès des utilisateurs atteint 25 500 m², soit un retrait de 27 % par rapport à 2011, plus important que celui observé au niveau national (-10%).

Le marché nancéen a donc directement souffert de la conjoncture économique de la région et d’un marché de l’emploi particulièrement difficile. Si les « grands deals » ont fait défaut en 2012, on peut néanmoins noter les implantations de Générale de Téléphone (Groupe Orange) sur le Parc Brabois pour 1 250 m² ou encore des Services de l’Etat sur Rives de Meurthe pour 1 400 m² environ. Dans un marché très offreur, la majorité des transactions s’est réalisée sur des offres de seconde main (67%). La part du Technopôle représente 82 % du volume total pour 28 implantations.

Les valeurs locatives moyennes restent stables au global

La valeur prime atteint 180 €/HT/m²/an, sur la nouvelle opération Ile-de-Corse réalisée par Cirmad, sur Rives de Meurthe à Nancy.

 

MULHOUSE

L’offre à un an en progression

L’offre disponible à un an est en hausse de 20% par rapport à 2011. La livraison d’immeubles neufs reste marginale, mais il existe d’importantes opérations de réhabilitation de locaux à des fins tertiaires (friche DMC, immeuble ex-Société Générale, locaux ex-Logial). 

Le niveau d’offre ne tient pas compte des chantiers en cours sur la ZAC Gare TGV dont la livraison du premier immeuble non dédié devrait intervenir début 2014. Par conséquent, l’offre en centre-ville connaîtra une augmentation significative dans les prochaines années.

L’augmentation de l’offre disponible en seconde main s’explique par une libération importante de bureaux, dans le cadre d’opérations de cessation d’activité ou de restructuration.

« Mulhouse confirme ses ambitions de développement en immobilier d’entreprise, avec en particulier, la ZAC Gare TGV, d’ores et déjà lancée avec la première implantation sur 3 000 m² de Wartsila qui sera suivie des immeubles réalisés par Nacarat et Artea » souligne Alexandre Bucher, Responsable du Haut-Rhin et Territoire de Belfort de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Stabilité de la demande

Le niveau général des demandes est resté globalement stable entre 2011 et 2012.

77 % des demandes exprimées sont inférieures à 250 m² (contre 72 % en 2011), et la demande moyenne s’établit  à 215 m² (contre 240 m² en 2011). La bonne tenue des demandes exprimées est portée à la fois par l’ambition des entreprises de rationaliser leur outil immobilier tout en réalisant des économies de loyers et de charges.

La périphérie reste à ce jour, et avant le développement concret de la ZAC Gare, le secteur de recherche privilégié (87 % du nombre de demandes).

Transactions : stabilité dans un contexte national baissier

2012 marque une stabilité dans le niveau des transactions relevées sur l’agglomération mulhousienne, ce qui constitue une performance intéressante compte tenu du contexte général.

Les implantations dans le neuf ont marqué le pas (seulement 23 % du nombre des transactions), dû à la fois au faible niveau de livraison d’immeubles neufs et au niveau élevés des loyers attendus.

Le Parc de la Mer Rouge a réalisé une bonne performance en 2012 (implantation de Solios Chemical), contrairement au Parc des Collines.

La prorogation tardive des avantages liés à la Zone Franche peut expliquer ce ralentissement. Le centre-ville a été porté par des opérations d’envergure (restructurations du bâtiment ex-BNP Paribas avenue Wicky, transfert des locaux du SPIP).

Le loyer du neuf en périphérie augmente, en raison des livraisons de bâtiments de standing et RT2012

On observe le même phénomène pour les valeurs de seconde main en périphérie, portées par des transactions sur des locaux rénovés, comme l’immeuble Mer Rouge Plaza.

Les mesures d’accompagnement ont encore été des leviers importants dans la concrétisation des opérations. 

 

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