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09 février 2017

Marché des bureaux en régions : Record historique en 2016

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN RÉGIONS POURSUIT SON DYNAMISME ET ENREGISTRE UN RECORD HISTORIQUE AVEC PLUS DE 1,5 MILLION DE M² PLACÉS EN 2016

-Les transactions dans le neuf retrouvent de la vitalité et affichent une hausse de 19%-

Après un excellent 1er semestre, le marché des bureaux en Régions* poursuit sa belle dynamique et franchit la barre des 1,5 million de m² placés en 2016. « C’est un record historique. En dix ans, c’est seulement la deuxième fois que le volume des transactions dépasse les 1,5 million. Cela représente une hausse de 8% par rapport à 2015 et de 15% par rapport à la moyenne des dix dernières anées » souligne Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.

Jean-Laurent de La Prade

Cette hausse concerne l’ensemble des créneaux de surface, à l’exception des 5 000 – 10 000 m². « C’est une nouvelle dynamique qui s’est mise en place. Contrairement à 2015, année portée par les grandes transactions, le marché en 2016 est plus équilibré : le socle des petites surfaces se consolide (+11%) et la part des moyennes surfaces augmente. Elles représentent 34% des transactions et affichent une hausse de 23% » explique Jean-Laurent de La Prade.

Autre différence notable : alors que l’année 2015 s’était caractérisée par une forte hausse des comptes-propres et clés en main locatifs, en 2016 cette catégorie accuse une baisse de 20%. Les transactions dans l’ancien représentent 57% du volume global et enregistrent une hausse de 16%. Mais c’est surtout les transactions sur des offres neuves du marché qui se sont bien comportées : en baisse depuis 2013, les transactions dans le neuf retrouvent de la vitalité et affichent une hausse de 19%. Elles représentent 24% du volume global de transactions.

Plusieurs villes ont particulièrement performé cette année, en enregistrant des niveaux de transactions records : Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux et Grenoble.

Avec 292 000 m², Lyon conserve sa place du premier  marché régional. En hausse de 7%, le marché lyonnais réalise sa meilleure performance. La Part-Dieu redevient le quartier d’affaires privilégié par les utilisateurs. Il accueille cette année les deux méga-deals signés par Orange de 26 000 et 16 000 m². Le loyer prime est enregistré dans la tour SKY 56, à 295 €/m².

infographie Transac regions def

Lille se positionne derrière Lyon et surperforme cette année, avec un placement qui atteint les 228 000 m² suite à une hausse de 35%. 6 transactions supérieures à 5 000 m² ont boosté le marché, dont 2 deals supérieurs à 10 000 m² : Orange sur 19 400 m² et le Rectorat sur 14 400 m². Pour autant, le marché n’est pas uniquement porté par ces grandes signatures. La récurrence des transactions, et notamment celles supérieures à 1 000 m² est devenu l’ADN du marché lillois : le phénomène s’est confirmé en 2016 avec 49 transactions supérieures à 1 000 m² ; elles représentent à elles-seules plus de 63% du volume placé. Quant à la répartition géographique, on constate que Lille Centre et Villeneuve-d’Ascq concentrent à eux-deux 50 % des volumes placés.

Le marché toulousain a fait un bond de 45% entre 2015 et 2016 et atteint donc les 169 000 m², ce qui lui permet de retrouver le podium. Les transactions dans le secteur de l’aérospace ont fait leur retour, avec notamment 3 méga-deals : l’IRT sur 14 800 m², Stelia Aerospace sur 13 300 m² et Airbus Group pour 6 000 m². Deux secteurs sont particulièrement prisés : l’Ouest et le Sud Ouest ; ils  concentrent plus de la moitié du volume global de transactions, en accueillant notamment les 3 méga-deals.

Le volume des transactions en bureaux dans l’agglomération nantaise s’élève à 114 200 m² en 2016, en progression de 3 % par rapport à 2015. Cette dynamique positionne Nantes au 4ème rang dans le classement des marchés en Régions. Cette hausse s’explique notamment par la forte progression des transactions dans les immeubles neufs (+34 %). En termes de répartition géographique, 43 % des m² placés se situent dans le centre-ville contre 57 % en périphérie. La part du centre-ville est en progression du fait de la livraison de plusieurs immeubles, notamment sur le quartier d’affaires d’Euronantes. Deux exemples sont particulièrement notoires sur ce quartier d’affaires : Le Berlingot et l’îlot Jallais , dans lesquels sont signés les deux plus gros deals de l’année, Cap Gemini sur 7 950 m² et VSC Technologies sur 5 500 m².

Après une très belle année 2015, le marché à Bordeaux continue sur sa bonne dynamique et dépasse pour la première fois les 110 000 m². Le nombre de transactions a augmenté : 225 transactions signées en 2016 contre 204 en 2015, soit une hausse de 10 %. Les deux plus grandes transactions se sont réalisées sur Euratlantique : Orange dans l’immeuble Quai 8.2 sur 4 800 m² et Vinci Construction sur 3 800 m². Pour autant, on note une bonne résilience des secteurs de Bordeaux Centre et Ouest : ces secteurs restent les plus dynamiques ; ils représentent 60 % du volume global de l’agglomération.

Après trois années en hausse, le marché d’Aix-Marseille se contracte en 2016 : avec 112 000 m², il fait face à une baisse de 27%. Les grandes transactions ont été plus rares cette année : 27 transactions supérieures à 1000 m² contre 42 en 2015. Aucun deal supérieur à 5 000 m² n’a été signé. Le marché affiche une baisse à la fois sur Marseille et sur Aix-en-Provence. Cependant, avec 52 800 m² placés cette année, le volume de transactions sur Aix-en-Provence est supérieur à celui de Marseille (46 500 m²).

Sur les marchés inférieurs à 100 000 m², Rennes se positionne en 1ère place avec 95 000 m² : le dynamisme des transactions supérieures à 1 000 m² continue d’expliquer cette belle performance constatée depuis 2014. Elles sont en augmentation : 26 transactions en 2016 contre 19 en 2015. À cela s’ajoute la transaction avec Evolution XY sur 6 200 m².

Cette année, en atteignant les 83 000 m², le marché de Strasbourg est nettement supérieur à sa moyenne décennale. Il a principalement été porté par deux transactions : 18 500 m² pour le Crédit Mutuel et 4 800 m² pour Adidas. Ces deux deals se sont signés dans le quartier du Wacken, nouveau quartier d’affaires en plein développement.

Grenoble est en forte hausse cette année (+47%) et dépasse les 70 000 m². Cette belle performance s’explique par la signature de 2 méga-deals en centre-ville : Schneider Electric sur 26 800 m² et la Mairie de Grenoble sur 12 000 m².

Après une très belle année 2015, Montpellier fléchit de 17%. Mais avec 65 400 m², le marché reste solide, au même niveau que sa moyenne décennale. 45 % du volume global des transactions se situent dans la périphérie Est.

Enfin, sur les marchés inférieurs à 50 000 m², Nancy affiche une belle dynamique (+24%), avec notamment 8 transactions supérieures à 1 000 m² contre 5 en 2015.

Le marché de Nice-Sophia est stable : 18 000 m² sont enregistrés à Nice contre 24 000 m² à Sophia Antipolis. Les quartiers Grand Arenas et Nice Méridia sont en plein développement ; plusieurs livraisons sont prévues et permettront au marché de rebondir. Metz affiche un retrait, mais le développement du quartier de l’Amphithéâtre devrait lui redonner un nouveau souffle. Rouen, Dijon et Orléans souffrent d’un manque d’offres neuves.

« Nous avons toutes les raisons d’être confiants pour l’année à venir. De nombreuses livraisons sont attendues pour 2017 et 2018. Avec une demande qui ne cesse d’augmenter et des indicateurs économiques plutôt bien orientés, le marché devrait poursuivre sa bonne dynamique en 2017 » conclut Jean-Laurent de La Prade. 

*16 villes : Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Nantes et Toulouse.

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