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19 février 2018

MARCHÉ DES BUREAUX À STRASBOURG : 70 000 M² LOUÉS EN 2017

Avec 70 000 m² de bureaux loués en 2017, le marché strasbourgeois, marqué par le retour des grandes surfaces, a réalisé une belle performance

Avec 70 000 m² de bureaux loués en 2017, le marché strasbourgeois, marqué par le retour des grandes surfaces, a réalisé une belle performance, malgré un retrait de 15 % par rapport à 2016. En revanche, le nombre de transactions reste stable par rapport à 2016 (respectivement 202 et 209) et le volume global est en hausse de 11 % par rapport à la moyenne quinquennale. A noter, en 2016, deux transactions majeures avaient été constatées pour un volume globale de 23 300 m² au sein du quartier Archipel.

« Sur l’ensemble du marché, 14 opérations supérieures à 1 000 m² ont été relevées en 2017, pour un total de 27 300 m², soit 39 % du volume placé. L’Espace Européen de l’Entreprise reste un secteur géographique attractif pour les entreprises. Sa proximité du centre-ville et de la gare, l’accessibilité autoroutière et sa notoriété jouent en sa faveur. Strasbourg centre et l’adresse Strasbourg représentent toujours 50 % du marché. L’accessibilité en transport en commun et la proximité des services continuent de séduire les utilisateurs », commente Yves Noblet, Directeur Régional Est de BNP Paribas Real Estate Transaction.

BNP Paribas Real Estate Strasbourg - infographie Bureaux 2017

Pour la seconde année consécutive, l’offre à un an diminue de 9 % pour s’établir à 115 000 m². La diminution de cette offre s’explique par un bon écoulement de l’offre de seconde main réalisée en 2017.

L’offre neuve à un an représente aujourd’hui 26 % de l’offre disponible. Cette répartition va s’inverser ces prochaines années avec les livraisons programmées des opérations sur le quartier Archipel, sur le site Starlette ou encore sur le site de la COOP dans le quartier des Deux Rives.

L’année 2018 sera l’année de l’Espace Européen de l’Entreprise, avec 11 461 m² livrés. Une première opération sera livrée au premier trimestre, Wooden Park, première construction en ossature bois sur l’Eurométropole. Le deuxième semestre sera animé par les livraisons du Twins (8 798 m²) et des Terrasses du Lac (1 000 m²).

Dès 2019 le marché se recentrera sur Strasbourg avec la livraison des lots 3 et 4 de l’Archipel (Q.A.I. Wacken-Europe). Les projets d’envergure tels que Starlette (20 000 m²), Coop (6 000 m²), les lots 5 et E du Q.A.I Archipel, le 92 route du Rhin, se concrétiseront à partir de 2020/21. Certaines opérations sont d’ores et déjà attribuées.

L’offre neuve immédiatement disponible reste localisée en périphérie, avec le programme Terra Cotta situé au sein du Parc des Forges  (3 167 m²) et le Verdiane à la Meinau  (1 150 m²).

Le marché en 2017 a révélé également le retour des grands utilisateurs  tels que Mazars, Epitech, Regus, SDIS, Euro – Information… « L’arrivée progressive d’offres neuves significatives sur le marché permettra de fédérer ces grands utilisateurs autour de quartiers en devenir. Le marché va donc retrouver son niveau du début des années 2000, autour de 90 000 m² grâce aux grandes opérations », commente Yves Noblet.

Les loyers moyens affichent une stabilité depuis 10 ans. Ils oscillent entre 110 et 180€/HT/m²/an. Le loyer top reste à 195€/HT/m²/an et correspond aux immeubles neufs d’hyper centre-ville. L’arrivée prochaine de programmes neufs, en centre-ville,  devrait conduire à une augmentation des valeurs locatives.

Un volume record en investissement à Strasbourg avec plus de 400 M€ investis en 2017 

Ce score est porté par le commerce avec la vente du CC des Halles (près de 300 M€) et de L’Aubette. Avec près de 40M€, le volume investi en bureaux a  baissé de 27% en 2017 par manque d’offres neuves. Le lancement de nouvelles opérations, principalement dans le quartier  ARCHIPEL en 2018, attirera les investisseurs et le taux prime en bureaux devrait encore baisser.

« Alors que les fondamentaux sont réunis, stabilité des valeurs, marge de progression des loyers avérée et le dynamisme des acteurs, les projets doivent être relancés à court terme pour satisfaire l’appétit des investisseurs et permettre le développement des utilisateurs. La région strasbourgeoise devrait donc redécoller en 2018 », conclut Yves Noblet.

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