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18 avril 2016

Marché des entrepôts en France : Un démarrage prometteur au 1T 2016

Le marché des entrepôts français reste très bien orienté en ce début d’année 2016, enregistrant une hausse de 11% en un an

Un marché bien orienté au premier trimestre

Après la bonne performance de 2015, le marché des entrepôts français reste très bien orienté en ce début d’année 2016, enregistrant une hausse de 11% en un an (en glissement annuel). « Si les surfaces comprises entre 5 000 m² et 10 000 m² ont été les plus dynamiques avec +38% en un an, la recrudescence de l’activité sur le segment des surfaces supérieures à 40 000 m² s’est également poursuivie, les utilisateurs cherchant toujours à rationaliser leur supply chain tout en optimisant les barycentres », analyse René Jeannenot, Directeur Logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Ainsi, avec près de 223 200 m² transactés (4 mouvements) au cours du 1er trimestre 2016, les opérations XXL ont augmenté de 14% en volume et de 33% en nombre par rapport au premier trimestre 2015, connaissant ainsi leur meilleur démarrage depuis 2010. Malgré un recul de 17% de leur prise à bail, les chargeurs restent au coeur du marché, concentrant près des deux tiers du volume commercialisé au cours des trois derniers mois. En réponse à une offre disponible plus restreinte en produit de qualité (à l’exception de l’Ile-de-France) et à un nombre encore trop réduit de projets lancés en blanc ou en gris, les utilisateurs ont une nouvelle fois plébiscité les clés en main locatifs et les comptes propres (43% du volume global). Cette tendance devrait se poursuivre au cours des prochains mois.

Après s’être résorbée de 11% entre 2014 et 2015, l’offre d’entrepôts à un an s’est finalement stabilisée pour se positionner à 3,3 millions de m² vacants au 1er avril 2016. Si les disponibilités de classe A se sont quelque peu étoffées depuis fin 2015 (+ 6% par rapport à fin 2015), leur niveau n’en demeure pas moins parmi les plus faibles enregistrés depuis 2008. Toutefois, la relative stabilité de l’offre pourrait n’être que temporaire. En effet, outre les libérations qui sont à prévoir pour 2016, des projets en blanc seront livrés courant 2016-2017, à l’instar des 60 000 m² développés par AG Real Estate à Réau et attendus pour 2017 ou encore les 31 000 m² d’AEW Europe en chantier à Dourges et livrables au cours du 3ème trimestre 2016.

Bonne performance des Régions

Premier marché logistique de France, la Région Parisienne enregistre néanmoins un ralentissement en ce début d’année avec un peu plus de 257 000 m² placés (-8% en un an), dont près de 60% en classe A.
Les régions ont eu la faveur des grands utilisateurs, les transactions supérieures à 40 000 m² ayant augmenté de 14% en un an. Fort de ce constat, les régions ont naturellement vu leur activité globale s’accroître de 5% en un an, suite au bon dynamisme de certains marchés émergents comme Montpellier, Rennes et Toulouse. Concernant la Dorsale, seule Lille a su tirer son épingle du jeu (+36%), les marchés de Lyon encore sous offreur (-20%) et de Marseille (-83%) s’orientant, à la baisse.

Des valeurs locatives stables

Les valeurs locatives faciales moyennes de classe A sont restés relativement stables en un an. L’amplitude des loyers « prime » moyens demeure très importante : avec 55€/m² la Région Parisienne reste largement en tête, quand les loyers « prime » s’échelonnent entre 42-48€/m² dans les Régions. « Alors que nous annoncions fin 2015 une remontée progressive des loyers, certains marchés matures ont d’ores et déjà confirmé cette tendance à l’instar du marché lyonnais. Toutefois, cette augmentation ne se confirmera sur les autres marchés que si la consolidation de la croissance économique est au rendez-vous », analyse René Jeannenot.

Forte hausse de l’investissement logistique

Avec 317 millions d’euros investis au cours du premier trimestre 2016, le marché de l’investissement logistique (hors locaux d’activité) connaît une forte hausse par rapport à l’an dernier. « Deux tendances devraient s’observer en 2016. D’une part, les volumes d’investissement devraient se maintenir à un niveau élevé, portés par le retour des opérations en blanc, et des fonds d’investissements généralistes et anglo-saxons mais surtout grâce à la mise sur le marché de plusieurs portefeuilles. En raison de l’afflux massif de liquidités et de taux financiers ayant atteint de nouveaux points bas record, le taux « prime » s’établit à 5,70%. De nouvelles opérations réalisées à un taux inférieur à 6% pourraient, d’autre part, se multiplier au cours des prochains mois », analyse Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

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